阳光小区项目开发 可行性研究报告
第一章 总论
阳光小区位于新城区七号，占地面积10000m2，小区由有限公司设计，总建筑面积43215m2。
该项目预计总投资2302万元，实现销售收入23322万元，各种税金1137.5万元，利润（包括所得税）2331.5万元，整个项目在2006年12月31日全部竣工。
根据房地产市场调查结果显示，该市商品房供求矛盾突出，即供小于求。阳光小区建成后能缓解部分商品房供需矛盾。因此，及时投资建设阳光小区已势在必行。
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第二章 项目概况
该小区拟在大道以南的纵四路以西护城河边上开发小区。工期为一年，建成后可容纳1000多人。
第三章 项目建设必要性的分析
一、为适应城市规划建设及发展的需要
地处国家级风景名胜区东南边，是东南沿边对外开放的窗口。
XX是一座历史悠久的文明古城镇，在过去因受其他地理交通条件和原旧城建设格局等诸多因素的，使整个城区破旧狭窄，显得十分拥挤，不能满足现代生活的需要。主要表现在旧城基础设施薄弱，布局不合理，人口密集，居住房屋简陋，针对这种状况，、市2003年决定在原旧城的基础上规划建设扩大地方圆33平方公里的新城区，通过不断加大旧城改造的力度和加快新区开发建设，护城河治理、城市总体规划建设已初具规模。目前正在着手的阳光小区严格按城市规划而建设，为适应当前城市发展需要而建设，目前已全面进入了施工阶段。
二、为缓解供需矛盾、住房困难和改善住房条件的需要。
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随着城市规模的扩大，城区居住人口的增多，加大了住房的需求量，目前城区内人口15万余人。据统计，无房户4200户，居住困难户00户，旧城改造城市建设综合开发搬迁户3400户，差住宅160万平方米左右（有购买力的）。阳光小区的开发建设，能切实解决城镇居民的住房困难，缓解供需矛盾，改善住房条件。
三、为进一步推进城镇住房制度改革的需要
公司拟建的住宅小区主要面向城市居民、教师以及广大高中低收入的工薪阶层，切实改变住房分配制度，加快住房商品化进程。
四、为促进和带动其它产业发展的需要
阳光小区的开发建设可带动建筑业、建材业、劳务输出、第三产业的发展，成为新的经济增长点。据该项目的规模及总投资测算，可增加建筑业产值4000多万元，建材业产值2400多万元，第三产业1300多万元。
通过以上四个方面的分析，阳光小区房地产开发的建设，具有积极的意义，并对今后城市社会经济的发展起着不可低估的作用，它的开发建设是很有必要的。
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第四章 项目建设条件分析
一、地理位置优越
拟建小区位于新城区主干道三环路以北，西南与新村安置点相邻，东临开发小区，所处的地理位置四临城区的主要商业、娱乐区和中高档住宅小区，该小区距城区内大部分企事业单位，中小学校都在500m以内，交通便利，布局设计合理，环境幽雅，地理位置优越，是理想的居家住所。
二、基础设施完善
近几年，城市基础设计建设发展很快，先后建成了日供水能力6万吨的水处理厂，确保了优质平衡的城市供水，建成了4千伏安的变电站和多个小变电站，实现片区联网，保证电力供应；天然气入户改善了城区燃料结构，提高了城市气化率；通讯方便，光纤电视网设置到位，为小区的开发建设创造了有利的基础设施条件。
三、建设条件良好
小区地势较为平坦，地质多为土石，无不良地质结构，原有建筑物少，拆迁安置量小，建设住宅小区较为理想，建设条件十分优越。
四、土地情况
拟建的该用地符合土地利用总体规划和城市建设总体规
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划，该地块是属于新城区的挂牌出让土地，我公司通过竞买的方式已取得了50年的国有土地使用权。
综上所述，拟建小区所处地理位置、地物地貌状况，具备的基础设施条件，以及用地落实情况，对拟建小区的开发建设十分有利，为小区的开发建设，奠定了坚实的基础。
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第五章 项目规划设计方案、建设规模及进度计划
一、规划设计方案
该小区的开发建设充分利用城市建设总体规划和土地利用总体规划，根据新城区开发建设的使用功能和主要服务对象，以及人们对居住环境美的要求，本着注重环境幽雅、保证质量、经济适用、功能齐全、居住方便、统一管理、优质服务的原则，把小区建设成经济、舒适、美观、安全生态的居家乐园。规划设计主要指标：按建筑小区设计标准，拟建小区排污设施设计科学，其他公用设施建设配套，建筑控制在覆盖率35%，容积≤3.0率，道路率10%，小区绿化率≥30%左右，根据环保部门的监测，符合环境保护的规定，小区各幢房屋的楼层及配套建筑，均设计安装有消防设施，可完全防止火灾事故的发生（见规划设计方案图）。
二、建设规模
我公司拟实施的阳光小区占地14124m2，建筑面积6万m2，拟建住宅面积4.2万m2（共390套，其户型有经济型80 m2100套，有适用型120 m2290套），公建配套建筑（0.4万m2，建成后小区内可容纳1000多人）。
三、进度计划
阳光小区于2005年11月1日开工，2006年底竣工，工
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期为一年，该项目建设工程短，建成投入使用的时间短，资金周转、回笼快，增强了企业，产生的经济效益和社会效益好。由于建设工期只有一年，加上房屋销售的特殊性，该项目可以进行房屋预售和边建设边销售，整个资金的回收期不会超过二年，这为整个项目的投资收回创造了一个极为有利的条件。
表一
计划 进度 2005年 2006年 一阶段 二阶段 三阶段 四阶段 五阶段 六阶段 七阶段 八阶段 1、完善相关手续 2、项目建议书 3、可研报告 4、勘察设计 5、施工设计 6、七通一平 7、材料组织 8、基础工程 9、主体工程 10、基础设施 11、饰面工程 12、环境绿化 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √
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第六章 项目总投资及资金来源
表2 项目总投资及资金来源
年份 序号 一 二 1 2 3 名称 项目总投资 项目资金来源 企业自筹 银行贷款 预售商品房 来源 运用
单位：万元
合计
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表3 一般工程投资测算表
单位：户、万元、m2
序号 项目 人工费 材料费 1 机械费 间接费 不可预见费 道路建设 基础设施费 绿化 公共设施 通讯 光纤电视 3 4 管理费 财务费用 营业税 5 税金 城建税 教育附加 合计 数量 单价 (基数) (计价) 1-5项合计 包括建安税 金额 说明 2 9
第七章 项目的销售市场分析
一、该项目为新城区开发项目适用，有优惠进行扶持，可信度高，市场优势明显，可享受减免综合配套费等数种相关费税，建设成本及销售价格受到严格控制，在价格市场上优先于同档次商品房。
二、该项目拟建的商品房，规划设计科学合理，公用设施设置配套，绿化用地布置得当，紧靠治理后的护城河和清桥花园、银杉豪庭、御景江山等中高档住宅小区，具有经济、适用、舒适的特点，是很大部份市民理想的居家生活住所。
三、项目所处系居家黄金地段，与各企事业单位相距极近，紧邻市区中心，适于广大工薪无住房户、住房困难户、城区居民、教师等理所当然选择离单位近、交通便利、环境优美、视线开阔、管理规范的住宅小区；加之正值城市旧城改造新城开发建设高峰期，大量拆迁安置阶段，对原来购买商品房持观望态度者具有极大的吸引力，可利用自身的优势，把这部分人吸引过来。
四、该项目整个开发期为壹年，项目分阶段实施，为房屋预售和交付使用创造了必备条件，有利于资金尽快周转、回笼，提高资金的有效使用率。
五、该项目小区物业管理由市物业管理公司负责管理，设
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施随工程进度配套完善，加强售后服务管理，提高售后服务质量，为居民生活方便提供了服务保障。
六、目前有城区人口12余万人，无房户5000户，困难住房户6000户，旧城改造城市建设综合开发搬迁户4500户，随着城市建设的发展，城市规模的扩大，城市人口的增多，相应住房需要量也急聚增大，为经济适用房的销售拓宽了市场，经济适用户自身具有其他同类商品房不可比拟的优势，增强了购户吸引力，使开发建设商品房成为购户的抢手货，畅销市场。
七、根据市场经济规律预测，假如市场发生变化，如材料费用、人工费用及其他费用增加即成本费用增加，房屋销售市场疲软，在与其他房屋同等条件下，按该小区所处位置、设施条件、配套性的服务及其他优势分析，同样具备它优越的条件，在市场销售方面同样处于宽松的畅销环境。
第八章 项目的经济效益分析
阳光小区项目总建筑面积43215m2，预计保守售价1000元/ m2。
一、经营业务收入4322万元。 43215 m2×1000元/ m2=4322万元 二、经营业务成本2302万元
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1、土地征用费780万元； 2、税费70万元；
3、建筑安装费43215 m2×336元/ m2=1452万元 三、主营业务税金及附加：237.5万元 1、营业税4322×5%=216万元； 2、城建税216×7%=15万元； 3、教育费附加：216×3%=6.5万元。 四、销售利润：1782.5万元 五、管理费用：130万元 六、财务费用：31万元
七、营业利润：1621.5万元（包括所得税） 八、实施后的社会效益 （一）加快城市建设步伐
阳光小区建成投入使用后，能加快城市建设综合开发步伐，促进城市新区的开展建设，扩大城市发展规模，改变城市面貌，尽快塑造高标准的渝南地区性中心城市形象。
（二）加快城镇住房制度改革
阳光小区的开发建设能稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立起适应社会主义市场经济和我市城镇住房新制度，同时促使住宅业成为新的经济增长点。
（三）解决住房供需矛盾
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拟建的住宅小区主要是面向城区居民、教师以及广大中低收入的工薪阶层，小区建成投入使用后可解决1000多人，近400户的居住问题，能缓解部分市民住房难的矛盾，确保社会安定。
（四）带动其他产业的发展
通过阳光小区的开发建设可带动建筑业、建材业以及第三产业的发展，成为新的经济增长点，由此可见，阳光小区的开发建设是一项大快民心的工程，是我市城市建设的形象工程，为缓解我市城镇居民住房紧张、改善住房条件，尽快迈上小康水平，促进城市社会经济发展起着积极的作用。
第九章 结论
一、阳光小区位于新城区主要街道之间，地理位置恰当、交通便利、环境优美、基础设施配套、完善，能满足住宅小区的要求，是居民居家、生活的理想场所。
二、阳光小区的商品房有较大的市场优势，而且有利于进一步深化城镇住房制度改革，加快职工和城镇居民的住房建设步伐，缓解我市城镇居民、教师以及中低档收入职工家庭的住房问题，确保社会安定。
三、根据房屋销售市场状况分析，阳光小区住房市场优势
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明显，销售环境宽松，销售市场前景广阔，该项目的实施是十分可行的，我们有足够的信心并下决心建好这个小区，为城市的建设作出贡献，为城市形象增添光彩。
XXX有限公司
二○○五年十一月五日
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