土地分等定级

一、城镇土地分等定级的任务与目的

城镇土地分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。

城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。

城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级制定各项土地和措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。

二、城镇土地分等定级体系

1、城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

土地等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。

土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。

2、 镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。

综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。

三、城镇土地分等定级原则

1 综合分析原则 2 主导因素原则 3 地域分异原则

4 土地收益差异原则

5 定量与定性分析结合原则

1

四、城镇土地分等定级的技术方法

1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法等进行检验。

2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在 因素（因子）体系基础上，根据各地具体情况，通过特尔菲法进行选定。必要时，城镇土地分等的因素（因子）体系可通过主成分分析等方法进行筛选 。

3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。

4、对城镇土地分等的因子评价指标值标准化处理应采用位序标准化或极值标准化方法进行。城镇土地定级因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0～100 分封闭区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高。

5、城镇土地定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法。

6、城镇土地分等对象和定级单元的总分值计算采用多因素加权分值求和法。 7、城镇土地等和级的划分应采用总分数轴法、总分频率曲线法或聚类分析法进行。城镇土地级划分还可采用总分剖面图法进行。

8、反映城镇土地利用效益的市场资料应进行数理统计分析处理，才能用于成果校核。城镇内部土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。

9、城镇土地分等定级成果

城镇土地分等定级成果包括：文字报告、图件、基础资料汇编。

第二部分 城镇土地分等

一、城镇土地分等工作内容

a）城镇土地分等准备工作（明确任务、准备表格、图纸）和外业调查； b）城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化； c）城镇分值计算及等初步划分；

d）验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等； e）编制城镇土地分等成果； f）城镇土地分等成果验收； g）成果应用和更新。

二、城镇土地分等的技术程序

a）建立影响城镇间土地等的因素因子体系； b）确定各因素因子的相应权重；

c）分析因素因子的影响方式，建立评价标准；

d）对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇土地质量的总分值，并初步划分城镇土地等；

e）验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案；

f）编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。

2

三、城镇土地分等因素选择

城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次。

（一）城镇土地分等因素选择范围：

表A1 城镇土地分等因素权重表

因 素 城镇区位 选择性 必选 城镇对外辐射能力 城镇人口规模 城镇人口密度 城镇集聚规模 必选 城镇非农产业规模 城镇工业经济规模 道路状况 供水状况 城镇基础设施 必选 供气状况 排水状况 城镇非农产业产出效果 城镇用地投入备选 产出水平 城镇固定资产投资强度 城镇劳动力投入强度 国内生产总值 财政状况 区域经济 必选 发展水平 商业活动 外贸活动 科技水平 区域综合 必选 服务能力 邮电服务能力 区域土地 备选 供应潜力 区域人口密度 区域人口密度 备选 区域农业人口人均耕地 人均邮电业务量 区域农业人口人均耕地 备选 备选 金融状况 人均年末银行储蓄存款余额 必选 社会消费品零售总额综合指数 外贸出口额综合指数 专业技术人员比 必选 备选 备选 固定资产投资状况 全社会固定资产投资综合指数 必选 城镇单位用地建设固定资产投资 城镇单位用地从业人员数 国内生产总值综合指数 地方财政收入综合指数 备选 备选 必选 必选 城镇商业活动强度 城镇气化率 城镇排水管道密度 城镇单位用地二三产业增加值 城镇单位用地批发零售贸易业商品销售总额 备选 备选 备选 备选 城镇二三产业增加值 城镇工业销售收入 城镇人均铺装道路面积 城镇人均生活用水量 备选 备选 必选 备选 城镇对外辐射能力指数 城镇人口规模 城镇人口密度 备选 必选 备选 因 子 交通区位 评价指标 城镇交通条件指数 选择性 必选

3

城镇土地分等因素因子及其指标说明

城镇范围：对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区；对于县级市，其城镇范围为市驻地和城市规划区范围内的城镇；对于县城镇，其城镇范围为镇区。

区域范围：县级以上城市的区域范围为市区；县级市的区域范围是市行政辖区（即市域）；县城的区域范围为县域。

城镇用地面积：驻地的建成区面积。

城镇人口：相对于城镇范围而言，即县级以上城市的城镇人口为市区人口；县级市的城镇人口为城市规划区内人口；县城为镇区人口。

区域人口：相对于区域范围而言，即县级以上城市为市区人口；县级市为全市人口（市域人口）；县城为全县人口。

指标说明

1、城镇交通条件指数：反映城市对外交通手段及其便捷程度的影响。按各种运输方式的效率和在区域经济联系中的作用，对各城市对外交通条件进行综合评分。

2、城镇对外辐射能力指数：用城镇的货运总量和客运总量来反映。客运总量是指统计一年内铁路、公路、水运、民航等各种交通工具实际运送的旅客人数，单位为人；货运总量则是指年内由各种运输工具实际完成运输过程的货物数量，单位为吨；两者折算成城镇对外辐射能力指数。

3、城镇人口规模：即上面术语中的城镇人口，用城市（镇）驻地的常住人口，单位为万人，反映城镇的人口集聚规模。

4、城镇人口密度：用城市的城镇人口数除以城镇建成区面积即得，单位为人/平方米，反映城镇人口的集聚程度。

5、城镇二三产业增加值：反映城镇非农产业的规模状况，可用城镇国内生产总值减去第一产业增加值的余额计算，或用第二、第三产业增加值之和表示，单位为万元。 6、城镇工业销售收入：反映城镇工业的经济规模，单位为万元。

7、城镇人均铺装道路面积：反映城镇道路建设状况，是以城镇驻地年末铺装道路面积除以城镇人口数来计算，单位为万平方米/人。铺装道路面积是指除土路以外，路面经过铺筑的路面宽度在3.5米以上（含3.5米）的道路面积。

8、城镇人均生活用水量：反映城镇基础设施中的供水状况，单位为吨/人。

9、城镇气化率：指使用燃气（包括人工煤气、液化石油气、天然气）的城市非农业人口（不包括临时人口和流动人口）与城市非农业人口总数之比。反映了城镇基础设施中的供气状况。计算公式为：

城镇用气的非农业人口

气化率==──────────── *100%

4

城镇非农业人口总数

10、城镇排水管道密度：反映城镇基础设施的排水状况。以城镇驻地排水管道（下水道）总长度除以城镇建成区面积来计算，单位为公里/平方公里。

11、城镇单位用地二三产业增加值：反映城镇用地上的总体经济收益和投入产出水平。可用城镇国内生产总值减去第一产业增加值的余额（或第二、第三产业增加值之和）除以城镇建成区面积来计算，单位为万元/平方公里。

12、城镇单位用地批发零售贸易业商品销售总额：反映城镇商业发展水平及社会购买力水平。用城镇批发零售贸易业商品销售总额除以城镇建成区面积计算，单位为万元/平方公里。 13、城镇单位用地建设固定资产投资：城镇建设固定资产投资是指全社会固定资产投资中的基本建设投资与更新改造投资之和。该指标反映了城镇土地的基本建设投资强度，用城镇基本建设投资额与更新改造投资额之和除以城镇建成区面积计算，单位为万元/平方公里。 14、城镇单位用地从业人员数：反映城镇土地劳动力的投入强度，用城镇当年从业人员总数除以城镇建成区面积计算，单位为人/平方米。

15、国内生产总值综合指数：国内生产总值指一个国家（地区）领土范围内所有常住单位在一定时期内所产生和提供最终使用的产品和劳务的价值，以万元为单位。它是衡量城镇所在区域总体经济实力、规模和发展水平的重要指标。

16、地方财政收入综合指数：地方财政收入是衡量地方经济发展水平、支配资源能力的主要标志，也是衡量城镇所在区域土地产出水平的重要指标。

17、全社会固定资产投资综合指数：全社会固定资产投资指以货币代表的一定时期内建造、购置固定资产的工作量以及与此有关的费用总称，包括国有单位的基本建设投资、更新改造措施投资、其它固定资产投资，城镇集体单位固定资产投资以及城镇个人固定资产投资，是反映城镇所在区域固定资产投资规模、结构和发展速度的综合性指标。

18、社会消费品零售总额综合指数：社会消费品零售总额综合指数反映了城镇所在区域的商业发展水平和社会购买力水平。

19、外贸出口额综合指数：城镇外贸出口额指实际由城镇出口并引起境内物资资源减少的出口货物总金额，该指标反映了城镇所在区域经济在对外贸易方面的总规模。

20、专业技术人员比：反映城镇所在区域的科技文化发展状况，用城镇所在区域专业技术人员数与城镇所在区域人口数之比来表示。

21、人均年末储蓄存款余额：反映城镇所在区域的金融服务规模和水平，用城镇所在区域居民年末储蓄存款余额除以城镇所在区域人口数来计算，单位为元/人。

22、人均邮电业务量：邮电业务总量是以货币表现的邮电部门为社会提供邮电通信服务的总量，反映了城镇所在区域的邮电通讯服务水平和信息交流状况，用城镇所在区域年邮电业务总量除以城镇所在区域人口数来计算，单位为元/人。

23、区域农业人口人均耕地：反映城镇向外扩展在用地方面的潜力。用城镇所在区域范围内年末耕地面积除以城镇所在区域人口中的农业人口来计算，单位为亩/人。

5

24、区域人口密度：在侧面反映城镇所在区域土地供应潜力，用城镇所在区域人口数除以城镇所在区域范围的面积来计算，单位为人/平方公里。

（二）城镇土地分等因素选择原则

1、城镇土地分等因素因子的指标值变化对城镇土地利用效益有显著影响，且能直接客观地反映所评价区域的城镇土地等的高低。

2、城镇土地分等因素因子的指标值有较大的变化范围。

3、选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等差异。

4、城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响。

5、城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理。

（三）城镇土地分等因素选择方法

1、 城镇土地分等必须选择有关必选因素因子。必要时可以根据实际情况和资料获取的难易程度，在备选因素因子中进行筛选。

2、 因素因子选择主要根据特尔菲测定法进行，必要时可采用主成分分析方法作为辅助手段来进行筛选。

（四）城镇土地分等因素权重确定

城镇土地分等因素因子权重确定的原则：

权重反映分等因素对城镇土地利用效益的影响程度。权重确定的原则为：

a）权重值与因素对土地利用效益影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1；

b）因素所涉及的因子数值在0-1之间，各选定因子对应上层因素的权重值之和为1； c）权重值可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可以用特尔菲法结合其他两种方法来确定。

四、城镇土地分等资料调查与整理

（一）城镇土地分等资料调查的一般要求

除反映增长率水平所需的资料外，所收集的资料时限应在分等工作开展年度的前三年内；资料调查应统一各种数据的时限，人口、用地、基础设施等数据应统一设定截止时限，经济、社会数据应以年为统计时段。同一因素因子的数据口径应保持一致。调查资料应填入

6

相应的调查手簿或各种表格中。

调查工作应在统计数据填报、汇总的基础上，进行必要的实地考察、补充校核工作。

（二）城镇土地分等资料调查内容

资料调查应根据分等所涉及行政区域的情况，收集相应的各类统计年鉴、城市（镇）建设统计年报等。

1、 分等基本资料涉及：

a）城镇年末常住人口、非农人口、农业人口；辖区或辖域总人口、农业人口； b）城镇建成区面积；辖区或辖域土地总面积。 2、 城镇区位资料涉及：

a）城镇所在区域的区域交通图件；经过城镇的干线、支线铁路的条数、干线、非干线公路的数量和等级，港口年吞吐量，机场等级，高速公路数量；

b）城镇全年客运总量、货运总量。 3、 城镇集聚规模资料涉及：

c）城镇人口密度；

d）城镇全年国内生产总值、三次产业的分产业增加值； c）城镇全年工业销售收入。 4、 城镇基础设施资料涉及：

a）城镇年末铺装道路面积； b）城镇全年人均生活用水量；

c）城镇气化率或城镇用气人口总数（包括人工煤气、天然气、石油液化气）； d）城镇排水管道总长度。

5、 城镇用地投入产出水平资料涉及：

e）城镇全年二、三产业的增加值； b）城镇全年批发零售贸易业商品销售额； c）城镇全年建设固定资产投资额； d）城镇全年全部从业人员数。 6、 区域经济发展水平资料涉及：

a）全年国内生产总值、人均国内生产总值、3-5年内国内生产总值年均增长率； b）全年地方财政收入、人均地方财政收入、3-5年内地方财政收入年均增长率； c）全年全社会固定资产投资额、人均全社会固定资产投资；

d）全年社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、3-5年内社会消费品零售总额年均增长率；

e）全年外贸出口额、人均外贸出口额。 7、 区域综合服务能力资料涉及：

a）年末专业技术人员总数； b）居民年末储蓄存款余额； c）全年邮电业务总量；

8、 区域土地供应潜力资料涉及：区域年末耕地总面积、区域人口密度。

7

（三） 城镇土地分等资料整理

1、 城镇区位资料的整理

资料整理阶段，将各城镇的各因子的统计资料指标经过整理和简单计算处理，得到按规程要求的指标，如人均值。或者某因子由多方面指标评价时，根据一定的规则，评价出一个综合指数。总之，整理得到的都是城镇本身的指标、指数(以分值形式表示)。 （1） 城镇交通条件指数反映城镇交通区位的优劣。

统计所评价城镇的各种对外交通手段基础上，对城镇所涉及的各种交通方式分别赋分，标准如下：

a）有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得6分，区域干线铁路得5分，支线铁

路得4分，属一等客运站所在城镇加4分，属二等客运站所在城镇3分，属三等客运站所在城镇加2分；

b）城镇每拥有一个跨省际高速公路出入口得6分，每拥有一个省内高速公路出入口得4分，每拥有一个方向的国家干线公路得2分，省级干线公路得1.5分，县级公路得1分，其他公路计0.5分；

c）内河或沿海港口的年吞吐量在6000万吨以上的得10分，3000万吨-6000万吨得8分，1000－3000万吨得6分，500－1000万吨得4分，100－500万吨得2分，小于100万吨得1分；长江航线涉及城镇按该标准赋分或等同于一条国家干线铁路标准赋分的较高值。

d）拥有5条（含5条）国际航线的国际航空港的城镇得10分，拥有5条以下国际航线的国际航空港的城镇得8分，拥有国内干线机场的城镇得6分，拥有国内支线机场的城镇得3分。判断城镇是否拥有机场按照机场辐射范围（半径为50公里）确定。

将城镇各项得分累加起来，计算城镇交通条件指数。

（2） 按照有关公式，对分项指标分别进行标准化处理；用特尔菲测定法或因素成对比较

法确定各项指标的权重，加权计算的综合指数有：

城镇对外辐射能力指数反映城镇对外辐射能力，通过城镇的货运总量和客运总量两项指标来计算：

国内生产总值综合指数通过城镇所在区域的全年国内生产总值、人均国内生产总值、五年内国内生产总值年均增长率三项指标来计算。

地方财政收入综合指数通过城镇所在区域的全年地方财政收入、人均地方财政收入、五年内地方财政收入年均增长率三项指标来计算。

全社会固定资产投资综合指数通过城镇所在区域的全年全社会固定资产投资、人均全社会固定资产投资两项指标来计算。

社会消费品零售总额综合指数由城镇所在区域的全年社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、五年内社会消费品零售总额年均增长率三项指标来计算。

外贸出口额综合指数由城镇所在区域的全年外贸出口额、人均外贸出口额两项指标来计算。

（3）其他指标直接从相关资料中查取或经过简单计算得到。

8

五、城镇土地分等对象的因子分值计算

该阶段要将各城镇整理得到的指标、指数（分值形式）经过比较计算，评级他们之间的优劣，其优劣程度用城镇因素因子得分值表示。

计算得分值时，每一个因素、因子的各城镇的指标作为一个集合，考察在该因素因子下每个城镇的水平高低，因此，套用公式计算后，该因素因子下，每个城镇有了一个得分值。在因素因子指标值与土地等别呈正相关时，该因素因子指标值最大的一个城镇得分为100分，最小的得分为0。

（一）城镇土地分等对象的因子分值计算的基本原则

1、在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值应在0-100之间。因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳。

2、分等对象的因子评价指标与其土地利用效益之间存在正相关和负相关的情况。当评价指标对分等对象的土地利用效益表现为正相关的影响时，指标值越大，因子分值越大；当评价指标对分等对象的土地利用效益表现为负相关的影响时，指标值越大，因子分值越小。

与土地利用效益呈负相关关系的因子有：区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地。

其余因子与土地利用效益均呈正相关关系。

（二）城镇土地分等对象的因子分值的计算公式

1、 位序标准化的公式为：

Yij=100×Zij/n

式中：Yij——第i个分等对象的第j项因子分值，表示在第j项因子指标的评价中，第i

个分等对象的值优于占总量百分之Yij的分等对象；

Zij——各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序，Zij为排序后第i个分等对象

的位序；当指标值与土地利用效益呈正相关时，排序从小到大进行，反之相反；

n——参加分等的城镇个数。 2、 极值标准化的公式为：

Yij=100×F(j) ×(Xij-Aj)/(MAXj-MINj)

式中：Yij——第i个分等对象的第j项因子分值；

F(j)——当第j项因子指标与土地利用效益正相关时，F(j)= 1且Aj= MINj；当第j

项因子指标与土地利用效益负相关时，F(j)=-1且Aj= MAXj；

Xij——第i个分等对象第j项指标； MAXj——各分等对象Xij指标的最大值； MINj——各分等对象Xij指标的最小值。

9

（三）城镇土地分等对象的因素因子分值计算

1、各因素对应的因子分值计算

按照公式，对各因素对应的因子指标分别进行不同方式的标准化处理，计算各因子的分值，结果填入相关表格中。

2、分等对象的因素分值按照下式计算。

n

Yik= ∑(Wkj×Yij)

j=1

式中：Yik——第i个分等对象第k个因素分值；

Wkj——第j项因子对应上层第k个因素的权重值； Yij——第i个分等对象第j项因子的标准化分值； n——第k个因素包含的因子个数。

分等对象的因子权重与分值、因素分值应填入表格中。 3、 城镇土地分等对象的综合分值计算

分等对象综合分值按照下式计算。

n

Yi= ∑(Wk×Yik)

k=1

式中：Yi——第i个分等对象的综合分值； Wk——第k个因素的权重值；

Yik——第i个分等对象第k个因素分值； n——因素个数。

评价对象的因素权重与分值、综合分值应填入表格中。

六、城镇土地等的初步划分

（一）城镇土地等初步划分原则

a）城镇土地等按照综合分值变化状况划分，不同土地等对应不同的综合分值区间。按从优到劣的顺序对应于1、2、3„„n个等别值（n为正整数）；

b）任何一个综合分值只能对应一个土地等；

c）按综合分值和区域状况确定2—3个不同的分等初步方案,划分结果填入表格中。

（二）城镇土地等初步划分方法

土地等根据综合分值，可以采用如下方法的一种或多种方法进行城镇土地等的初步划分：

a）数轴法。将综合分值点标绘在数轴上，按土地利用效果的实际状况，选择点数稀少处作为等间分界。

10

b）总分频率曲线法。对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利用效果的实际状况，选择频率曲线突变处作为等间分界。

七、城镇土地分等成果校核与确定

（一）城镇土地分等成果校核的一般规定

1、城镇土地分等成果的校核应采用市场资料分等校核和聚类分析方法分等校核中的一种或多种方法。

2、利用市场资料校核城镇土地等时，应保证参与校核的城镇数量占参加分等的城镇总数50%以上。

3、利用聚类分析方法校核城镇土地等时，应保证所有城镇都参与校核。将各分等对象的因子分值进行相应的标准化处理，确定相应因素因子权重，根据聚类分析法的要求计算任意两个分等对象的加权欧式距离，计算公式为：

Dij= {∑[Wk×(Xik-Xjk)]2}1/2

式中：Dij——i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离； Wk——第k项因子的权重值；

Xik——第i个分等对象第k项因子的评分值；

Xjk——第j个分等对象第k项因子的评分值。

勾画聚类分析谱系图，按一次分成最短距离法进行分等对象聚类。

（二） 城镇土地等的调整与确定

1、 城镇土地等调整与确定的原则

城镇土地等调整与确定应遵循土地分等的原则要求。此外，还应遵循以下原则：

a）行政建制协调原则。城镇土地等应与我国现行的行政建制相协调；一般情况下，在省级以下（不含省级）的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市，设市城市土地等不宜低于未设市城镇；

b）城镇规模和职能原则。城镇土地分等应根据城镇人口规模和职能特征进行适当

；

c）近邻平衡原则。空间相近且分属于不同行政区域的城镇之间应根据区域经济发展状况保持适当的等别平衡。 2、城镇土地分等方案的制定

（1）城镇土地分等基本方案的制定应以多因素综合评价的结果为主要依据。 （2） 对于多种方法划分的等别一致的城镇，即可以确定该城镇的土地等。

（3）对于多种方法划分的等别不一致的城镇，采用多方案对比分析与专家咨询结合的方法调整确定其土地等：

a）检查分析各方法涉及资料的准确性和样本点的数量、分布情况，分析各方法的结果

11

产生差异的原因，对各方法的可靠性做出判断。

b）将可靠性较低的方法结果剔除，将其余方法的结果对照列出，提交专家组进一步判断。

c）可以采用多数方法相一致的土地等结果为依据，也可以采用专家咨询投票的多数专家的意见为依据，确定分等结果。

（4）在城镇土地分等基本方案的制定过程中，必要时，应对跨不同级别行政区域的城镇进行等别平衡，对属县级以上（不含县级）城市市区范围但空间上与主城区不相连的区驻地城镇划定等别。 3、城镇土地等的确定

城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级土地行政主管部门的反馈意见。 在分等报告中应说明城镇土地等调整的依据和原因。

八、 城镇土地分等报告及基础资料汇编的编制 （一）城镇土地分等报告

城镇土地分等报告包括工作报告和技术报告两部分。 1、土地分等工作报告主要内容

总结城镇土地分等工作情况，包括人员组成、进度安排、经费、资料收集和整理、技术运用、工作经验与存在问题等。 2、城镇土地分等技术报告主要内容

（1）城镇土地分等对象及所在区域的自然、经济和社会概况。

（2）阐述城镇土地分等的方法，包括确定分等因素因子体系及其权重确定、因素因子评价指标量化及标准化处理方法、城镇土地等初步划分及校核方法、城镇土地等确定原则与方法、城镇土地分等技术处理过程中需要特殊说明的事项等。 （3）城镇土地分等成果。

（4）城镇土地等分析，包括土地等分布特点及规律、地域组合特点、差异原因、区域内城镇之间土地利用存在的主要问题等。

（5）从土地管理的角度说明城镇土地等与土地市场培育、城镇地价之间的衔接，不同等城镇为土地有偿使用服务的途径等。

（二）城镇土地分等基础资料汇编

城镇土地分等基础资料汇编是根据本规程技术方法的应用要求，对城镇土地分等过程中涉及的有关因素因子和市场资料的基本数据进行规范化整理，归档成册。在应用计算机技术进行土地分等时，允许采用基础资料信息数据库代替基础资料汇编。

城镇土地分等基础资料汇编主要内容包括： a）分等对象所在区域的自然、社会和经济条件；

b）分等对象的因素因子评价指标的原始数据和经标准化处理的数据。

12

c）分等对象的市场资料数据。

d）其它与土地分等工作有关的文件、技术处理说明。

第三部分 城镇土地定级

一、城镇土地定级工作内容

a）城镇土地定级准备工作及外业调查； b）城镇土地定级因素资料整理及定量化； c）单元分值计算及土地级评定；

d）编制城镇土地级别图及量算面积； e）城镇土地级的边界落实及分宗整理； f）编写城镇土地定级报告； g）城镇土地定级成果验收； h）成果归档和资料更新。

二、城镇土地定级的技术程序

a）建立城镇土地定级的因素体系； b）确定各因素的权重值；

c）计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表； d）划分城镇土地定级单元；

e）计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级；

f）进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整； g）编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编。

三、 城镇土地定级因素选择

定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。

（一）城镇土地定级因素选择范围

1、综合定级因素选择范围包括： 表1 城镇土地综合定级因素表 交通条件 基本设施状况 繁华程度 环境条件 13

定 级 因 素 选择性 商 服 繁 华 影 响 度 必选 道 路 通 达 度 公 交 便 捷 度 对 外 交 通 便 利 度 基 础 设 施 完 善 度 公 用 设 施 完 备 度 环 境 质 量 优 劣 度 绿 地 覆 盖 率 备 选 自 然 条 件 优 劣 度 至少一种 备选 至少一种必选 必选 重要性顺序 1 2或3 3或2 权重范围 0.2—0.4 0.1—0.3 0.1—0.3

2、商业用地定级因素选择范围包括：

表2 商业用地土地定级因素表 定 级 因 素 选择性 重要性顺序 权重范围

3、住宅用地定级因素选择范围包括：

表3 住宅用地土地定级因素表 基本设施状况 基 础 设 施 完 善 度 公 用 设 施 完 备 度 必选 交通条件 道 路 通 达 度 公 交 便 捷 度 对 外 交 通 便 利 度 备选 环境条件 环 境 质 量 优 劣 度 繁华程度 商 服 繁 华 影 响 度 必 选 1 0.25—0.45 交通条件 道 路 通 达 度 公 交 便 捷 度 4 0.03—0.2 基本设施状况 基 础 设 施 完 善 度 必 选 3或2 0.25—0.05 人口状况 人 口 密 度 至少一种必选 2或3 0.25—0.05 备 选 4 0.2—0.1 繁华程度 商 服 繁 华 影 响 度 备选 4或5 0.1—0.2 人口状况 定 级 因 素 绿 地 覆 盖 度 人 口 密 度 选择性 重要性顺序 1 权重范围

至少必 选一种 2或3 至少必 选一种 3或2 0.15—0.25 备 选 5或4 0.05—0.1 0.2—0.4 0.2—0.3 4、工业用地定级因素选择范围包括：

14

表4 工业用地土地定级因素表 定 级 因 素 选择性 重要性顺序 权重范围 1 0.2—0.4 交通条件 道 路 通 达 度 对 外 交 通 便 利 度 必 选 2 0.2—0.3 基本设施状况 基 础 设 施 完 善 度 环境条件 自 然 条 件 优 劣 度 备 选 3 0.1—0.2 4 0.05—0.01 产业集聚效益 产 业 集 聚 影 响 度 （二）城镇土地定级因素选择原则

确定的因素应同时满足:

a）因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响；因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异。

b）不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。

四、城镇土地定级资料调查

（一）城镇土地定级资料调查的一般要求

1、外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上； 2、利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料； 3、抽样或断面调查，每种类型要有足够样本；

4、外业调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中，数值准确到小数点后一位。

（二）城镇土地定级资料调查内容

1、 繁华程度资料的收集与调查

a）商业服务业〔以下简称商服〕中心的数量、位置、范围；

b）商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积等； c）必要时了解商业功能种类数，商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。 2、交通条件资料的收集与调查

a）与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等

15

数据；

b）与公共交通状况有关的公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数等； c）与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。

道路状况资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。

3、基本设施状况资料的收集与调查

基本设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等基础设施和中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所以及除商业中心以外的副食、粮油、煤店、邮电所、浴池等公用服务设施。 （1） 基础设施资料收集的范围包括：

a）基础设施的类型、数量、分布、投资等状况； b）基础设施的技术水平、规模、级别等；

b）基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。 资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。 （2）公用服务设施资料收集的范围包括: a）公用服务设施类型、数量、分布等；

b）公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等； 资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。 4、环境条件资料的收集与调查

a）各类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等； b）地形、工程地质、水文和气候等条件；

c）公园、绿地的位置、面积、服务范围及规模等。 d）区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。 5、社会、历史及人口资料的收集与调查

资料收集的范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。常住人口、暂住人口按户籍登记数；客流人口资料采用断面调查，按规定时段内通过断面的人口数作为该点或一定区域的客流人口。 6、产业聚集规模资料

城镇产业集聚区的数量、范围、性质，各集聚区产业类型数、企业数量、年产值、年利润、职工人数等，同类产业及其配套产业的前后向关系。 7、城镇规划资料

收集城镇总体规划（规划文本、规划说明书等）及图件资料、国民经济和社会发展五年计划和年度计划安排的项目情况。重点收集与调查城镇近期建设规划中的用地调整、建设项目和计划的文字资料和图件资料；主要调查收集城市规划中有关商服中心、道路、公交、地铁、对外交通重要节点、主要基础设施的规划资料。 8、土地定级校核资料调查

土地定级校核资料调查包括土地利用效益和高级商务集聚规模资料调查。 （1）土地利用效益调查资料收集的范围包括：

a）工业、商服业等企业单位各自的产值、商业销售额、流动资金与固定资金，税前及税后利润等数据；

b）各企业单位的占地面积、营业面积、职工人数等数据；

16

c）各企业单位的所有制性质、经营范围、所属系统等； d）现行房价、历史地租和地价以及分布状况等资料。

土地利用效益调查中企业单位的经济数据，应选用连续 3 年以上的有关资料。 调查方式可选择：

a）在开始调查收集其它定级资料时，结合进行全面的抽样调查；

b）当初步定级之后，在划分的土地级上，按工业、百货、五金、服装、旅馆、日杂、饮食、服务、文体等区别选择行业，每个行业抽 5～10 个企业做为样点； （2）高级商务集聚情况资料收集的范围包括：

城镇高级商务集聚区的数量、位置、范围，各集聚区内的金融、保险、高档写字楼、高级宾馆等的数量、等级、建筑面积、年营业额、年租金、高级宾馆的床位数、高级商务集聚区的高度指数、建筑面积密度等资料。 9、其它资料室外定位和临街单位进深调查

资料收集、调查的范围和方法包括：

a）临街权属单位使用土地平均进深的数据时，采用在土地利用类型基本一致的区域，选择若干典型地点实测的方法；

b）定级中需要利用的明显地物、新增地物的位置数据,采用室外实地测定的方法； c）土地权属资料利用已有的地籍调查资料。

五、城镇土地定级资料整理及量化

（一）城镇土地定级资料整理及量化的基本要求

a）检查所选择的定级因素的资料齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查； b）将与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据标注在工作底图上； c）应根据综合定级和分类定级的具体要求整理资料，分别确定各因素、因子的权重，选择和确定因素、因子的作用分值衰减公式。

d）各种设施的作用系数应参照确定因素权重的方法进行，也可用层次分析法把权重和作用系数一并确定；

e）各因素指标均按相对值衡量。在指标值中对规模或级别的最高值，距离最近或状况的最优值赋予相对高分，其余指标按相对大小作用分依次递减；

f）若因素的指标值只在一定范围内对土地定级起作用，因素得分计算只应在该范围内进行。凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值或最低值看待；

g）各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离、耗时距离等量测、整理出有关的距离数据。

（二）定级因素量化的一般方法

定级因素的量化可分面状因素和点、线状因素两大类进行。

17

1、面状因素：若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素。定量化步骤为: a）对因素进行整理，计算指标值； b）按下式计算相对作用分:

fi＝100×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中：fi——i指标值的作用分； Xi——i指标值；

Xmin——i指标值的最小值； Xmax——i指标值的最大值。

2、点、线状因素：若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。其定量化步骤为：

a）在各因素内按规模或类型求出各点或线的相对作用分，其最大值为 100 ； b）计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围，并划分若干个相对距离区间；

c）点、线设施边界范围内各点的因素、因子作用分一致，为该设施相应功能的功能分；边界范围以外的各点，根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以的设施功能分按相应的衰减公式计算各个因素相对距离上的作用分；

d)以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表；

e）采用计算机系统为辅助手段进行定级时，按相应的衰减公式直接计算因素对单元的作用分；

f）当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（如铁路、高速公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素影响作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减；当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其存在。

（三）繁华程度资料整理

繁华程度主要由商服繁华影响度体现。 1、商服中心划分

（1）各级城镇应分出的商服中心级别数目：

各级城镇应分出的商服中心级别数目

城镇类型 大城市 中等城市 小城市以下 应分出的商服中心级别数目 2 ～ 4 级 2 ～ 3 级 1 ～ 2 级 最低级中心的建筑面积之和下限 2000～1500 平方米 1500～1000 平方米 1000～500 平方米 （2）商服中心边界确定：在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。

（3）商服中心划分要求：城镇内商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。

（4）商服中心划分依据：可选用以下一种划分依据：

a）按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其它经济指标的高低衡量；

18

b）利用对商服中心的已有划分成果，并加以适当修正、调整确定。 2、商服中心规模指数确定

各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式确定:

Ii＝100×Xi÷Xmax

式中: Ii——某商服中心的规模指数；

Xi——该商服中心经济指标实际值或该级商服中心指标平均值； Xmax ——最高级商服中心的经济指标。 3、商服中心内各级功能分的分割计算

商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级别的各级功能，中心对土地繁华的影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分别衡量。中心内各级功能的功能分按下式进行分割计算:

fk＝Ik-Ij fmin＝Imin

式中: fk——某商服中心k级功能的功能分；

Ik——k级商服中心的规模指数；该商服中心本身为k级时，应取其自身的规模指数； Ij——次一级中心规模指数； fmin——最低级功能的功能分； Imin——最低级商服中心规模指数。

4、商服中心各级功能的服务半径和相对距离确定

（1）商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下式确定:

a）市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离； b）市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。 （2）商服中心的不同级功能划分 3-15 个对应的相对距离区间，相对距离按下式计算。

r＝di÷d [0≤r≤1]

式中: r——相对距离；

di——在i级商服功能的服务半径内，某点距中心的实际距离； d——i级商服功能的服务半径。 5、商服功能分衰减公式的确定

综合定级和商业用地定级时，各级商服功能分按下式进行衰减：

Eij=fi(1-r)

住宅用地和工业用地定级时，各级商服功能分按下式进行衰减：

Eij=fi(1-r)

上两式中：Eij——j点受i级商服功能的作用分；

fi——i级商服功能的功能分；

r——j点到具有i级功能的商服中心的相对距离。

6、商服繁华度作用分值计算

商服繁华度作用分反映各点受不同级别功能分的作用。 a）各级商服功能的作用分取值方法如下：

同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能分；

同时存在多级功能影响时，对各级商服功能的作用分仅取值一次，并将各级商服功能的

19

作用分加和；

b）各点商服繁华度分值按下式计算:

n

Ej= ∑ Eij

i=1

式中:Ej ——j点商服繁华度作用分，即商服中心各级功能对j点的总和作用分； Eij——i级商服功能对j单元的作用分，i=1，2，„，n； n ——商服中心级别数目。

（四）交通条件资料整理

1、道路通达度资料整理 （1）道路类型

道路可分为以下类型：

a）按道路在城镇交通中的作用可分为主干道、次干道和支路。主干道指联系城镇中主要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路，是城镇中主要客货运输线；次干道指联系城镇主干道之间的道路；支路指各街坊之间的联系道路。

b）按主、次干道在城镇中的类型不同分为混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。混合型主干道指城镇内部主要客货运输线；生活型主、次干道指城镇内部主要以客运为主的道路；交通型主、次干道指城镇内部主要以货运和过境为主的道路。 c）各城镇应分出的道路类型数为: 大城市5 ～ 7 类；中等城市3 ～ 5 类；小城市以下 1 ～ 3 类。 （2）道路类型划分依据

道路类型划分依据如下： a）按道路宽度；

按宽度划分道路类型的标准

道路类型 主干道 次干道 支路 b）按道路上的车道数； c）按道路在城镇交通中的地位和作用。 （3）道路的作用指数和功能分计算

a）道路作用指数反映某类道路在城镇交通运输中的所起的作用。

b) 道路作用指数与道路作用或车流量大小呈正比，数值在 0～1 之间，最佳道路的作用指数值等于1 ，其余类型依次递减。

不同类型定级时道路类型对应的道路作用指数

定级类型 道路类型 混合型主干道 综合定级 1.00 商业用地定级 住宅用地定级 工业用地定级 1.00 0.80-0.95 0.80-0.95 红线宽度 ≈40 米 ≈30 米 ≈15 米 车行道宽度 14～18 米 11～14 米 7～9 米 20

生活型主干道 交通型主干道 生活型次干道 交通型次干道 支 路 0.75-0.95 0.65-0.85 0.50-0.70 0.40-0.60 〈0.40 0.80-0.95 0.60-0.80 0.55-0.75 0.30-0.55 <0.40 fi＝100×Ii

1.00 0.60-0.80 0.55-0.75 0.30-0.55 <0.40 0.60-0.80 1.00 0.30-0.55 0.55-0.75 <0.40 c）道路功能分计算按下式: 式中：fi——i类道路功能分； Ii——i类道路作用指数。

d）步行街、单行道的道路功能分减半。 （4）道路影响距离及相对距离计算

a）主干道、次干道影响距离按实际推算，其公式为:

d＝s÷2L

式中: d——主干道或次干道影响距离； s——城镇规划建设用地面积； L——主干道或次干道长度。

b）支路的影响半径在 0.3～0.75 公里之间确定。 c）道路影响的相对距离按下式计算，

r＝di÷d [0≤r≤1]

式中: r ——i类道路影响的相对距离；

di——在i类道路影响距离内，某点距该类道路的最短距离； d ——i类道路影响距离。 （5） 道路通达作用分衰减公式的确定

综合定级和商业用地定级时，道路通达作用分按下式衰减：

Eij=fi

(1-r)

住宅用地定级和工业用地定级时，道路通达作用分按下式衰减：

Eij=fi(1-r)

上两式中： Eij——i道路对j点的通达作用分； fi ——i道路或同类道路的功能分； r ——j点到i道路的相对距离。 2、公交便捷度资料整理 （1）公共交通站流量的计算

站流量取一定区域内各个公交站点的每小时停车量之和。当同一公交线路的各站点均为必停站点时，可用线路中各向车流量之和代替，各公交线路流量每天统一按12—16小时计算平均值。

（2）公交站点功能分的确定

公交便捷按站流量的大小依次划分为3—15个档次，各档次的公交功能分由下式计算： fi=100×Xi÷Xmax 式中：fi——i站公交功能分； bi——i站流量值； b max——最大公交站流量值。

21

（3）公交站点服务半径和相对距离的计算 具体计算方法如下：

a）服务半径以站点为原点，统一在 0.3～0.8公里之间确定。 b）相对距离计算按下式，各城镇划分的相对距离区间为 2～5 个:

r＝di÷d [0≤r≤1]

（4）公交便捷作用分衰减公式的确定 公交便捷作用分按下式进行衰减：

Eij=fi(1-r)

3、对外交通便利度资料整理 （1）对外交通设施类型、数目的选定

对外交通设施指火车站、港口、长途车站、机场、高速公路出入口等城镇中对外经营的客货运输站(不包括单位自有的接轨站、专用码头等)和重点对外交通节点，各城镇可按设施在城镇对外交通运输中的地位和作用选定设施数目和类型。 （2）对外交通设施作用指数和功能分计算 具体计算方法如下：

a）对外交通设施作用指数反映某设施或某类设施在对外交通运输中的重要程度，指数与设施作用大小呈正比，数值在 0～1，各指数值之和等于1； b）对外交通设施作用分计算按下式:

fi＝100×Ii

式中: fi——对外交通设施i的功能分； ki——对外交通设施i的作用指数。

Ii＝IMAX×Qi

式中: ki——对外交通设施i的作用指数；

IMAX——设施i所属的某类对外交通设施规模及影响最大的同类设施的作用指数，可参照确定因素权重的方法进行计算；

Qi——对外交通设施i相对于规模及影响最大的同类设施的作用折算系数，可参照确

定因素权重的方法进行计算或选择规模、运量等指标比较确定。

（3）对外交通设施服务半径和相对距离确定

a）对外交通设施的服务半径以各设施场所为原点，范围分别确定在 2～20 公里之间； b）相对距离计算按下式，各设施划分 3～5 个相对距离区间:

r＝di÷d [0≤r≤1]

（4）对外交通便利度作用分衰减公式的确定

综合定级和住宅用地定级时，对外交通便利度作用分按下式进行衰减：

Eij=fi(1-r)

商业用地定级和工业用地定级时，对外交通便利度作用分按下式进行衰减：

Eij=fi(1-r)

（五）基本设施资料整理

1、基础设施完善度资料整理

22

（1）基础设施完善度指标确定

a）选择基础设施齐备标准时，从供水、排水、电力、电讯、供热、供气等设施中选定齐备时应有的设施类型；

b）划分设施在某区域水平系数时，按设施技术水平、设施服务方式或设备分布密度分出 2～4 个相对系数，数值在 0～1 之间；

c）确定在某区域使用保证率时，按水、电、气、热等设施使用的持续率、可靠率和保证率确定，数值在 0～100%之间。 （2）基础设施作用指数和作用分计算

a）基础设施作用指数反映某类基础设施与日常生活、工作的密切程度，指数与各类基础设施作用大小呈正比，可参照确定因素权重的方法进行计算，数值在 0～1 之间，各指数值之和等于1；

b）基础设施完善度作用分计算按下式:

E i＝ki×ai×bi ×100

式中：Ei——i类基础设施在某区域的完善度作用分； ai——i类基础设施的在某区域水平系数； bi——i类基础设施的在某区域使用保证率； ki——i类基础设施的作用指数。 2、公用设施完备度资料整理 （1）公用设施类型和数目确定

公用设施指与日常生活密切相关的设施，可按设施在各城镇日常生活中的地位和作用选定设施类型和数目。

公用设施有中小学、幼儿园、诊所、医院、邮电所、影剧院、体育馆、公园、农贸市场等。

（2）公用设施作用指数和功能分计算 计算方法如下：

a）公用设施作用指数反映某设施或某类设施和日常生活的密切程度，指数与设施作用大小呈正比，数值在 0～1 之间，各指数值之和等于1； b）公用设施功能分计算按下式:

Fi＝100×ki

式中: fi——公用设施i的功能分； ki——公用设施i的作用指数。

ki＝gi×ei

式中: ki——公用设施i的作用指数；

gi——设施i所属的某类公用设施规模或影响最大者的作用指数；

ei——公用设施i相对于规模及影响最大的同类设施的作用折算系数，可参照确定因

素权重的方法进行计算或选择规模等指标比较确定。

（3）公用设施服务半径和相对距离确定

a）各类公用设施的服务半径，按设施的数量多少、规模、影响大小，在0.3—3公里之间确定；

b）相对距离计算按下式，各设施划分3—5个相对距离区间；

r＝di÷d [0≤r≤1]

23

（4）公用设施作用分衰减公式的确定

公用设施作用分按下式进行衰减：

Eij=Fi(1-r)

（六）环境条件资料整理

1、环境质量优劣度资料整理

（1）具有环境质量综合评价成果的城镇，资料按下款整理: 以综合评价指数或等级值计算对应的作用分值，计算式为:

Ei＝100×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中：Ei——某环境质量作用分；

Xi——某环境质量的综合评价指数或等级值；

Xmin——某环境质量的综合评价指数或等级值的最小值； Xmax——某环境质量的综合评价指数或等级值的最大值。 （2）缺乏环境质量综合评价成果的城镇，资料整理按下款: a）各项环境质量的作用指数和作用分计算

环境质量作用指数反映某项环境质量对环境优劣的影响程度，指数与影响大小呈正比，可参照确定因素权重的方法进行计算，数值在 0～1 之间，各指数值之和等于1 。环境质量项目在大气污染、水污染、噪声污染中选取； b）单项环境质量作用分计算:

以大气、水、噪声等单项污染指标计算各项环境质量作用分，计算式为:

Ei＝100×ki×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

ki——i项环境质量的作用指数；

c）缺乏环境质量定量资料的城镇，按城镇内污染程度与各功能分区、风向、水流向的关系，定性判断各单项环境质量优劣，按正相关设置对应的作用分，作用分应在 0～100 之间；

环境质量作用分值表 指 标 上风上游 无污染源 上风上游 有污染源

行 政 区 100 90 文 教 区 90 70 功能区 居 混合 住 区B 区 70 60 60 50 商 业 区 40 30 工 业 区 20 10 混合 区A 90 80 混合 区C 50 40 混合 区D 30 20 2、绿地覆盖度资料整理 （1）绿地覆盖度指标计算

统一按一定面积的区域或单元计算绿地覆盖度的指标值，计算公式为:

Xi＝si÷S

24

式中: Xi——某绿地覆盖度指标值； si——某典型区域或单元绿地面积； S ——该典型区域或单元面积。

（2）绿地覆盖度作用分计算和作用分值表编制 绿地覆盖度作用分计算公式为:

Ei＝100×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中：Ei——绿地覆盖度作用分； Xi——绿地覆盖度指标值； Xmin——绿地覆盖度指标的最小值； Xmax——绿地覆盖度指标的最大值。 （3）自然条件优劣度资料整理

自然条件包括土地的工程地质、地形、地下水、洪水淹没等状况，按各城镇内部自然条件差异，选择指标，确定评分标准。

（七）人口状况资料整理

1、商业用地定级时人口状况资料整理 （1）人口密度指标值计算

商业用地定级时，人口密度中涉及的人口资料数为客流人口。统一按一定面积的区域或单元计算人口密度指标值，公式为:

Xi＝pi÷S

式中：Xi——客流人口密度指标值；

pi——某区域或单元客流人口总数； S ——该区域或单元面积。

（2）人口密度作用分计算和作用分值表编制

人口密度作用分计算公式为:

fi＝100×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中：fi——人口密度作用分； Xi——人口密度指标值； Xmin——人口密度指标的最小值； Xmax——人口密度指标的最大值。 2、住宅用地定级时人口状况资料整理 （1）人口密度指标值计算

住宅用地定级时人口密度中涉及的人口资料数为常住人口及暂住人口之和。统一按一定面积的区域或单元计算人口密度指标值，公式为:

Xi＝pi÷S

（2）人口密度作用分计算和作用分值表编制

a）按城镇状况及规划要求，确定本城镇最佳人口密度值，大于该值的指标值须按下式处理:

Xi‘＝2Xg－Xmax

25

式中：XI——经处理后的指标值；

Xmax——超过最大人口密度的指标值； Xg——城镇最佳人口密度指标值。 b）人口密度作用分计算公式为:

Ei＝100×(XI‘ -Xmin)/(Xg-Xmin)

‘

（八）产业聚集规模资料整理

1、产业集聚规模指数的计算

产业集聚规模反映产业在一定范围的集中程度。产业集聚分为同类产业及其配套产业的集聚和不同类产业的集聚。前者各产业间存在前续后续产业关系，产品相同或互为原料、后续产品，产业联系紧密；后者产业间相关性差，仅在空间上集聚，共同利用基础设施、劳动力等资源。

按产业集聚区域，采用单位面积企业的数量、年产值、年利润、职工人数等标值，计算产业集聚规模指数，计算公式为:

Ii＝100×Xi/ Xmax

式中:Xi——i 产业集聚区域产业聚集规模指数；

pi——i产业集聚区域的产业集聚指标值，j =1，2，„，n； pmax——产业集聚指标值的最大值。 2、产业集聚规模作用分计算和作用分值表编制

产业集聚规模作用分计算公式为:

Ei＝100×Ii×ei

式中：Ei——i产业集聚区域的产业集聚影响度作用分； Ii——i产业集聚区域的产业集聚规模指数； ei——i产业集聚区域的产业集聚修正系数；

表 各类产业集聚区产业集聚修正系数

产业集聚区类型 一般产业集聚区 高新技术产业区 产业联系产业联系产业联系产业联系产业联系产业联系紧密区 一般区 0.60 松散区 0.40 紧密区 1.00 一般区 0.80 松散区 0.60 产业集聚 修正系数

0.80 六、城镇土地定级单元分值计算与级别评定

26

（一）城镇土地级划分的工作步骤

城镇土地级划分的工作步骤如下： a）定级单元划分；

b）单元内定级因素分值计算； c）土地级的初步划分；

d）土地级差收益计算或市场交易价格定级以及相关修正； e）土地级的实地验证及确定。

（二）城镇土地定级单元划分

1、定级单元

定级单元是评定土地级的基本空间单位，单元内部土地特性和区位条件基本一致。除采用网格法划分单元外，定级单元边界由线状地物或权属界线组成。 2、定级单元划分原则 单元划分的原则如下：

a）单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素分值差异必须小于100/（n+1）（n为拟划分的土地级别数）；

b）单元面积确定在5-25公顷之间。在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可适当放大。当采用计算机系统进行定级并按网格法直接划定单元时，划分的单元面积应不大于0.25公顷；

c）划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性； d）商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元； e）商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分为条状单元；

f）住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小；

g）工业用地定级时，可以交通道路为单元界线。 3、定级单元边界

定级单元之间的界线按以下顺序优先采用： a）定级底图上依比例尺表示的自然线状地物； b）铁路；

c）交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）； d）权属界线或权属单位内部的土地类型界线； e）行政区划界线； f）其它地物。 4、定级单元划分方法 （1）主导因素判定法

a）用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选一定数目的特征点作各自分值剖面图； b）根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置做为单元边界位置，结合经验，把

27

因素得分基本一致的区域，划分为同一单元。 （2）叠置法

a）主要因素作用分图叠置，勾画作用分基本一致的区域，形成图斑； b）经适当调整得到单元。 （3）动态网格法

a）以 1/4 或 1/16 公里网格把城镇划分成若干基本网格；

b）选择包括市中心、市郊在内的几类不同的典型网格，在四等分点检查每类网格内部 2 个以上主导因素的差异；

c）某类网格内同一因素分值差异大于或等于[100/（n＋1）]时，此类网格四等分加密。重复检查、加密，直至满足要求后得到单元。 （4）网格法

采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可直接把城镇划分为若干面积相同的网格。

绘制空白单元图，标注单元编号。

（三）单元内定级因素的分值取得

用空白单元图叠置在各作用分值图上，选择以下方法对单元内定级因素的分值进行取值和计算:

a）以单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值； b）以单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表单元分值；

c）以单元几何中心点的分值代表单元分值。当单元面积较大时, 不能采用此法； d）以单元各转折点、明显变化点的平均分值代表单元分值； e）综合运用上述方法，计算分值；

f）采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，呈点、线状分布的定级因素对单元中心点的作用分值按相应衰减公式直接计算，面状因素直接读取单元中心点所在指标区域的作用分值。

1、单元内商服繁华度分值计算

按商服繁华度分值图取样和计算，直接得到单元分值。 2、单元内交通条件的分值计算 （1）单元内道路通达度分值计算 A、单元内各级道路通达作用分获取

同时存在多种道路类型影响时，取单元内的最高作用分值。 B、通达系数确定

含支路以上道路的单元计算道路通达的方向数，无支路以上道路的单元计算通往道路的方向数，从而确定单元的通达系数。

道路、公交通达系数示意图 有 路 单 元 无 路 单 元 28

≥4方向，系数＝1.00 ＝3方向，系数＝0.91 单元 单元 路 路 单元 单元 路 路 ＝2方向，系数＝0.81 单元 路 路 单元 路 ＝1方向，系数＝0.58 路 C、道路通达度分值计算

单元内道路通达度分值按下式计算:

Fj = Ej×kj

式中:Fj ——j单元道路通达度分值； Ej——道路通达因素对j单元的作用分； kj ——j单元的通达系数值。 （2）单元内公共交通便捷度分值计算

与道路通达度分值相似，首先获取单元内各公交便捷作用分，然后确定通达系数，最后计算

单元 单元 29

公交便捷度分值：

Fj =Ej×kj

式中:Fj ——j单元公交便捷度分值；

Ej ——公交便捷因素对j单元的作用分； kj ——j单元的通达系数值。 （3）单元内对外交通便利度分值计算 A、单元内各类对外交通便利度作用分获取 方法如下：

a）同时存在多类对外交通设施影响时，每类对外交通设施对单元的作用分仅取值一次； b）受多个同类对外交通设施场所影响时，取其中最高作用分。 B、对外交通便利度分值计算

将各类对外交通设施因素对j单元的作用分相加求和。 3、单元内基本设施状况分值计算 （1）单元内基础设施完善度分值计算

按基础设施完善度分值图或查对基础设施完善作用分值表，将各类基础设施因素对j单元的作用分相加求和计算各单元基础设施完善度分值。 （2）单元内公用设施完备度分值计算

A、单元内各类公用设施完备度作用分获取方法：

a）同时存在多类公用设施影响时，每类公用设施对单元的作用分仅取值一次； b）受多个同类公用设施场所影响时，取其中最高作用分。 B、公用设施完备度分值计算

将各类公用设施因素对j单元的作用分值相加求和计算各单元公用设施完善度分值。 4、单元内环境条件分值计算

单元内环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度分值计算，按相应分值图取样和计算，直接得到单元分值。 5、单元内人口密度分值计算

按人口密度分值图取样和计算，直接得到单元分值。 6、单元内产业聚集规模分值计算

按产业集聚规模分值图取样和计算，直接得到单元分值。

（四）城镇土地级的初步划分

1、城镇土地级的划分要求

a）评定每个定级单元的因素及数目必须相同，各单元内因素的权重分值及作用分应填入表格，求取各单元总分：

n

Pj= ∑ Fij×Wi

i=1 式中：Pj——j单元的土地总分值；

Fij——j单元的i因素分值，i=1，2，„，n； Wi ——i因素的权重；

30

n——定级因素的个数。

b）土地级按总分值变化状况划分，不同的土地级对应不同的总分值区间。按从优到劣的顺序分别对应于 1、2、3、„„n个级别值(n为正整数)； c）任何一个总分值只能对应一个土地级；

d）土地级数目，依不同城镇规模、复杂程度和定级类型而定，并将划分结果和单元划分状况填入表格；

表 土地定级级别数目表

城市规模定级类型 综合定级 商业用地定级 住宅用地定级 工业用地定级 大城市 5～10 级 6～12 级 5～10 级 4～8 级 中等城市 4～7 级 5～9 级 4～7 级 3～5 级 小城市以下 3～5 级 4～7 级 3～5 级 2～4 级 e）在图上对相同级别的相邻单元勾画连块，初步得到各土地级。采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，将总分处于同一总分区间的单元填充相同颜色，并绘制单元总分等值线图或影像图，作为划分土地级别的参考图，初步得到各土地级； f）按总分和城镇状况确定 1～2 个不同的划分级别方案。 2、城镇土地级的划分方法

a）总分数轴确定法。以总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。

b）总分频率曲线法。对总分值作频率统计，绘制频率直方图,按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布突变处为级间分界。

c）总分剖面图法。沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面

线的波谷和波峰的中间部位作为级间分界。 这里的分界是单元的总得分值。

（五）城镇土地级的验证

城镇土地级的校核有城镇土地级差收益测算和市场交易价格定级两种方法。商业用地定级时，宜通过高级商务集聚区来修正土地级别。 1、城镇土地级差收益测算校核

级差收益测算作为土地初步定级的校核手段。计算步骤为:

a）分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级收益值； b）以同一行业的各级收益值与最低级收益值相减，得到各级收益差； c）扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额的影响，得到各级差收益； d）对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著。土地级差收益满足土地收益级间差异大于级内差异原则。 2、市场交易价格定级校核

在土地市场发达、土地交易案例多的城镇，根据各类型用地市场交易样点地价划分土地级别，作为土地初步定级的校核手段之一。工作步骤为：

31

a）按城镇土地条件相似和样本地价相近划分各类用地的均质地域；

b）按《城镇土地估价规程》的要求，对均质区域内各类用地的样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算，得出各均质地域平均地价；

c）对各均质地域平均地价进行数理统计分析，确定各土地级相对应的平均地价区间； d）在图上对处于同一土地级地价区间的相邻均质地域勾画连块，得到各类用地的土地级。

3、商业用地定级中的高级商务集聚区修正

对形成高级商务集聚区的特大城市和大城市，应考虑高级商务集聚对商业用地级别的影响，根据各区域高级商务集聚规模作用分的高低，对相应区域的土地级别进行适当调整。 （1）高级商务集聚规模指数计算

高级商务集聚规模主要由金融保险业、高档写字楼、高级宾馆等高级商务集聚产生效益。根据有关的高级商务集聚职能，划定高级商务集聚区域，并计算各区域的高级商务集聚规模指数。

按高级商务集聚区域为单元，采用单位面积金融保险业、高档写字楼、高级宾馆等的数量、级别、建筑面积、年营业额、年租金、高级宾馆的床位数等指标值，按下式计算高级商务集聚规模指数。

Ii＝100×Xi/ Xmax

（2）高级商务集聚作用分计算和作用分值表编制

高级商务集聚作用分计算公式为:

Ei＝100×(Ii-Imin)/(Imax-Imin)

（六）土地级的确定和实地校核

初步划分的土地级须在实地校核和验证，并参考级差收益测算结果及市场交易价格定级结果对土地级的范围、边界、级别进行修订调整。 1、土地级调整和确定的原则：

a）土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致； b）级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大；

c）各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价应具有明显差异并呈正向级差； d）保持自然地块及权属单位的完整性；

e）边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线。 2、综合定级土地级的确定

在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进行验证、调整，确定综合定级土地级。 3、商业用地定级土地级的确定

在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进行验证、调整，并参照高级商务集聚区的验证结果，确定商业用地定级的土地级。 4、住宅用地定级土地级的确定

在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证、调整，确定住宅用地定级的土地级。

32

5、工业用地定级土地级的确定

对于城市中心区或城市规划中不允许布置工业用地的区域，不参与工业用地级别划定。定级中应调查此类区域，并在图上勾绘范围。

在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进行校核、调整，确定工业用地定级的土地级。

七、城镇土地定级图件编制及面积量算 （略） 八、城镇土地级的边界落实及分宗整理（略） 九、城镇土地定级报告及基础资料汇编的编制（略）

第四部分 城镇土地分等定级成果验收、更新与应用

略

33

城镇土地分等因素因子权重确定的方法 A、 特尔菲测定法（Delphi方法）

对各因素进行多轮次的专家打分。权重值按下式计算：

Wi=Ei/100

式中：Wi ——第i个因素或因子的权重；

Ei ——第i个因素或因子经过多轮打分后的均值。 实施要求：

a）专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10-40人；

b）专家打分应根据相应工作的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下按表A1的格式打分；

c）从第二轮打分起，打分必须参考上一轮打分的结果进行； d）打分轮次为2-3轮。

因为操作中要反复打分，因此要求专家集中在一起。 B、 因素成对比较法

对所选因素或因子进行相对重要性两两比较，赋值，计算权重。 实施要求：

a）对比结果要符合A因素大于B因素，B因素大于C因素，A因素大于C因素的关系； b）对因素所赋的值应在0-1范围内，同时两因素之和等于1。 C、 层次分析法（AHP方法）

对因素或因子相对重要性进行判断，组成判断矩阵，计算权重值。 实施要求：

a）因素相对重要性判别最好使用特尔菲法测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验； b）同时按层次分析法全过程计算因素权重，采用单排序计算，必要时计算总排序。 因为表格填写要求很高，要有填表的详细说明，必要时对填表人进行单独辅导、讲解。

34