房地产企业会计核算问题浅谈

财会研究　房地产企业会计核算问题浅谈　中国水电建设集团房地产（抚顺）有限公司　邢英　摘要：作为我国第三产业的有机构成部分，房地产行业在国民经济　中的作用日益明显；但是因为房地产行业本身的特性，我国房地产企业　会计核算仍然面临着不少问题。本文将首先阐述房地产开发企业会计　核算的特别性，其次阐述房地产企业会计核算的问题，最后提出改进的　除开会计核算指标外，房地产企业还要预防外部风险。　（四）会计科目的设立不科学　房地产企业的会计核算最令人头疼的一个难题就是会计科目的设　立不科学。当前，我国新会计准则对金融、石油、银行等各领域都作出　措施。　关键词：房地产会计核算问题对策　房地产开发企业是指开发和运营房地产项目的企业，它是生产与　销售合二为一的企业。该行业的特殊性使会计核算工作还存在一定的　漏洞，尤其是在实行新会计准则后，对于会计核算的要求也变得较为苛　刻。与其它行业的会计核算相比较，房地产会计核算对象与核算内容　都有其特性。但是当前房地产会计核算明显不符合市场经济的特征，　从而影响到企业的经营效益，还会妨碍现代化房地产企业规程、的　订立。　一、房地产开发企业会计核算的特性　由于房地产项目的开发周期较长，开发、营销移交与售后服务过程　中牵涉到的内容较多，且没有明晰的地点或时间界线来区分各个生产　流程，而对每个开发环节进行开发成本的会计核算既没必要也缺乏可　操作性，而在房地产会计核算中，一般将项目的开发周期当作成本结算　期。　开发房地产的资金最少都需要上百万，是一类高资金的投入项　目。可能产生在开发过程中的风险包括：市政计划调节或地价变更引　起的土地风险；产业策略变更或银行信贷策略变更引起的筹资风险；规　划不当或作业质量不高引起的成本风险等等。　具备较高价值的房地产开发公司的商品常规的营销模式为：预售　与分期付款模式。同普通的企业比较，房地产企业会计核算的收入明　确方法是特殊的。房地产企业的投资和产出的比例阶段性不好预测，　业绩的起伏较大，披露的信息失真，这些问题都有其特殊性。　二、房地产开发企业会计核算的问题　（一）无法有效避免房地产会计核算风险　在开发房地产项目时，企业会遭遇诸多风险。这就需要房地产企　业尽量规避这些风险，我国颁布的会计准则虽然规范了房地产　企业会计核算的行为，然而它只要求房地产企业规避担保抵押贷款风　险，却未制定房地产企业必须为应对风险提取质量保证金等法令。　（二）借款费用资本化的问题　因为房地产项目的开发周期长，且资本的回笼较慢，投资的成本相　对集中，其开发资金的筹集一般都要用到债务资本。然而在新会计准　则的规定中，借款费用资本化的范畴被扩充，而唯有借款费用满足特定　的条件时才能资本化。而房地产企业明确借款费用资本化的影响元素　也并非易事；即便可以明确，但也不能将长时期未开发的土地储备中所　包涵的借款费用资本化。　（三）企业业绩不能透过收益评价的指标如实反映　由于开发房地产的投资和产出的周期较长，在会计报表上时常会　出现业绩的剧烈起伏，其在建设时期的业绩较差，然而当竣工并售出建　筑后，房地产企业通常会将预售账款计人收人中去，其引起的现象是运　营状况不能透过净利润指标如实反映出来。　尽管房地产开发企业的运营情况较为良好，但是其净利润太少甚　至显示为负数；并且一个房地产企业，即便其在建项目多、预售状况喜　人、资本流动链稳固、盈利能力健全，也可能出现倒闭等状况。比如：因　为建设项目的质量问题引发资产的抵偿或资金流动受阻等等。所以，　规定：应设立科学的会计科目，然而却未对房地产企业的会计科目的设　立作出明文规定。各企业都是依据企业本身的发展状况来设立会计科　目，未形成一致的标准。房地产企业的会计成本费用项目包含土地征　收以及拆迁补偿费、前期工程费、建设安装工程费等等。工程的费用项　目很多，而且其牵涉的内容较为广泛。比如：仅开发间接费用就包含项　目管理费、资本化借款费、销售设置建设费、物业管理费等。开发的间　接费用核算与工程项目的开发有直接关系，然而其所包涵的费用项目　也无法明确是哪一部分产生的，在会计科目的设置上还不够科学。会　计科目的混乱给房地产企业资金成本的核算造成了较大的阻碍。此　外，因为常规的房地产项目的建设周期较长，工程建设需要分成好几个　步骤，项目从验收到竣工结算的时间太长，这无形中增加了会计核算人　员的工作强度。　三、房地产企业会计核算的完善举措　（一）增大房地产企业披露信息的程度　房地产企业披露的信息中需要包含土地的成本和土地的储存量。　房地产企业是否能获得发展决定于房地产企业是否有充裕的土地储备　量。因为土地利用人不能透过土地使用权总额来预判房地产企业的土　地储备状况，所以就需要企业增大土地储备量并完成信息的有效披露　工作。　房地产企业还需要增大其现金披露程度。披露的企业现金信息包　含运营活动中所构成的全部现金流量，如此才能提升资金流量信息披　露的质量。　应有效预防房地产企业的风险。在房地产企业的财务状况表上应　对各类风险——例如土地风险、筹资风险等进行预判，提高房地产企业　风险辨别能力，并且应按一定比例提取质量保证金，帮助企业预防风　险。　（二）健全房地产企业的结款费用核算制度　依照原始成本的准则以及费用配比的准则，房地产开发中的结款　费用应与工程总成本发生直接联系，也就是说将其划归到房地产项目　开发的间接费用中，并且构成房地产项目的部分成本。核算房地产企　业的结款费用时需要充分权衡配比准则，将还未竣工且累计成本的发　生额大于该工程的预收账款的各房地产开发项目明确为成本对象，进　而对借款费用进行分摊。此外，在获得除开『临时投入或储蓄利息的收　益后，应依照实际已花费的资本来核算房地产项目的成本。各房地产　开发项目应分摊借款费用——借款费用＝借款费用总数一临时投入获得　的利益一储蓄利息。这样，各房地产项目的成本对象就等于未竣工且累　计成本的产生额大于该项目的预售账款。　（三）加快健全房地产项目的成本核算　房地产开发工程的成本核算必须明朗化，其既可针对全部房地产　开发工程，也能够是单独的建设项目。那部分拥有一致的开发地点、类　似的构造、一致的施工企业以及一致的施工场所的房地产开发项目也　可被当作成本核算对象。　房地产开发工程中的那些规模庞大且周期较长、成本核算以区域　划分的房地产项目，如果负责项目建设的企业不同，其核算的对象也可　以是各建设企业的不同施工部分。　ｆ下转第１６７页）　Ｍｏｎｅｙ　Ｃｈｉｎａ财经界　１６５　财会研究　进一步提高企业流动资产的管理力度，不仅有助于企业的整体资　关人员了解财务风险的形成原因，充分认识到财务风险对企业的危害　产管理，而且能够提升其资金流动性，加强企业的财务风险防范能力。　与影响；其次，进一步提高企业财务管理人员的整体素质，通过培训学　企业的资产流动性一旦降低，势必会影响其偿债能力，甚至将引发企业　习使其能够及时、有效、科学的应对风险；再者，加强企业财务风险文化　的财务危机，对企业的盈利能力、运营能力将形成重创。为了有效避免　建设。防止财务等人员依靠主观意识和所谓“经验”简单处理风险，降　该类风险，企业应于资金借人时，全面考虑财务风险、信息传递、成本等　低风险处理的失误率，提升企业决策的科学性与可行性。　各类信息，从而根据企业的偿债能力确定其债务比例。对资金周转存　（四）加强企业资金管控能力　在困难的企业，要合理调整其流动负债与长期负债的比例，并格外严控　其资产负债率。　（二）建立健全财务风险预警机制　企业的财务风险是在企业生产经营过程中逐步形成的。企业若能　够建立较为完备的风险预警机制，对企业存在的潜在风险加以合理预　测，并在日常经营过程中进行时时监控，便可以在企业遭遇风险时争取　到充裕的处理时间，将风险带来的损失控制在可承受范围之内。企业　可以先建立风险管控小组，根据企业所处的环境、行业特点，对企　业潜在存在的财务风险进行预测、计算和跟踪，在风险因子可能遭到触　动时及时预警，并根据制定的风险预警预案采取相应的应急措施，提高　财务工作的主动性和前瞻胜。　（三）加强队伍建设，提高企业管理者对财务风险的防范意识　资金管理一直都是企业财务管理的重中之重。提升资金管控能力　也能在一定程度上有效规避企业财务风险的发生。加强企业资金管控　能力可从以下几方面人手：首先，由于企业财务管理工作的一个重要体　现便是其资金结构，因此，优化资金结构是企业提高资金管控能力的一　个先决条件。合理的资本结构有助于企业获取更高的经营收益，规避　财务风险。资金结构的优化须进一步提升企业资金筹集、投资、生产、　利润分配四个阶段的平衡性，并充分考虑企业的发展前景、经营状况、　行业环境等因素，利用财务杠杆，协调四方关系，实现最大化利润。此　外，企业还应提高回款力度，投资前做好充分的市场调研，促进每一笔　资金都被合理有效地利用，发挥其最大潜能。　参考文献：　【１］任映霞．论企业财务风险的防范与管理ＩＪｊ．会计之友（中旬刊），　２０１３；０６　仅从措施等硬性角度加强风险还不够，还应从企业管理者及员工　的主观角度提高其对财务风险的防范意识人手。企业可以于日常中加　强财务风险宣传，讲解财务风险的危害，并使管理者与员工都认识到其　自身工作与企业经济利益和财务风险的关系，使其能够积极投身于风　险防范之中，提升相关人员对财务风险的预测能力、识别能力和控制能　力，并积极配合企业的财务风险预警机制的建立、管理和控制等工作。　具体措施有以下三种：首先，积极开展财务风险教育培训，使财务等相　［２］张岩．现代企业财务风险的防范ｆＪ］．商场现代化，２０１０；２０　［３】宋大洋．浅谈企业财务风险的防范　．中国集体经济，２００９；０８　［４］李文．防范企业财务风险的对策探讨啊．中国农垦，２０１２；０９　［５］陈秀芳．论企业的财务风险管理ｆＪ］．科技信息．２０１１；２７　［６］吕文利．浅析企业财务风险的特征与防范ｆ　Ｊ１．经营管理者，２０１０；１０　ｆ上接第９０页１　训，使得工作人员的工作在法律所允许的范围内合理、合法地进行。　（四）建立健全监督管理制度　任何一项制度的实施都离不开监督，没有监督的权力容易滋生腐　败，因此，事业单位内部控制制度必须通过健全的监督管理制度进行辅　师事务所进行合作，接受会计师事务所提供的专业意见与监督，并主动　向其提供监督所需的相关信息与数据。　参考文献：　［１１５Ｅ娜．事业单位内部控制的现状及完善措施ｆＪ】．管理－９财富，２０１３　助。　健全监督管理制度，首先需要从审计制度人手，确保审计制度的独　立性，使得审计制度不受任何部门、任何人的制约。与此同时，审计制　度的实施需要与事业单位的具体项目进行配套，进行监督肘采取事前　预测、事中控制和事后分析的方式，全方位地进行监督与管理。　其次，加强外部监督，积极主动地配合行政财政部门的监督与管　理，对于事业单位内部控制中出现的重大事故，及时进行上报。与会计　（上接第１６５页１　为了解决不同户型、不同楼层的房地产产品的成本与效益不匹配　的问题，应依据丰富的经验来明确各不同户型与楼层的比例标准，而单　位面积的营销成本可运用总面积和总成本的加权平均数来核算。　订立的成本分配标准必须科学。当开发出的商品房可以竣工并验　收时，可以依据建筑的成本、方位、地理位置等元素来明确科学的营销　价格，进而有效调节成本和收益间的比例。　（四）设立合理的跨级科目　解决房地产企业的会计核算问题，就应设立科学的会计科目。房　地产企业应了解该领域的发展状况以及企业本身的工程开发数量、规　模等，设置满足开发需求的的会计科目。假如企业的分公司不采取单　独核算的模式，那么工程建设就不必再设置额外的间接费用账目，只需　要在总账目下分离子账目，这样能使会计核算的程序更加简易、节约人　力成本、提升会计核算的质量。而在工程建设中，企业应依据具象化的　项目来编制台账，这样的台账包含：营销台账、物管台账、项目付款台　［２博丽兰．事业单位内部控制存在的主要问题、成因分析及建议『Ｊ１．　现代金融，２０１４　［３］夏兴兰．浅析行政事业单位内部控制现状及对策［Ｊ１ｌ行政事业与　资产，２０１３　［４］林艳．事业单位内部控制现状及对策［Ｊ］＿中外企业家，２０１４　营销收入，为企业的收入核算奠定良好的基础。而房地产企业的收入　核算必须从法律标准和财务标准两个层次进行明确。　五、结束语　总之，解决房地产企业的会计核算问题，已成为我国房地产企业获　得生存和发展的前提和保障。而冷静解析会计核算存在的问题，探索　健全房地产企业会计核算制度的途径，已成为房地产企业规避各类风　险时必须解决的难题。唯有切实落实新会计制度，利用经验使会计核　算和新会计制度尽快融合，才能实现房地产企业的可持续发展。　参考文献：　『１１２　宵静．浅谈房地产开发企业会计核算存在的问题分析『Ｊ１．大观　周刊　２０１３；５　ｆ２】闫炜．浅谈投资性房地产会计核算中的相关问题｝ＪＪ．商，２０１３；１９　［３］王新宇．完善房地产开发企业会计核算制度的对策研究『Ｊ］．价值　工程．２０１　１；３０　账、所得税管理台账等，且对不相同的会计核算对象设立不同的账目卡　片，规范成本费用录入行为，保障工程竣工结算的有效性和科学化。　四、补充　［４］吴会国．房地产会计核算中存在的问题及解决策略研　ＪＪ．财经　界，２０１４；１５　［５］张叶青．议房地产会计核算过程中存在的问题及改进措施【ＪＪ．经　济视野．２０１４；１　应注意的是，在房地产企业的会计核算中，应强化房地产企业收入　核算的确认工作。在新会计制度的要求下，应明确房地产企业的项目　Ｍｏｎｅｙ　Ｃｌｉｆｎａ财经界　１６７