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¨ Ｌ 中国高新技术套蠢 房地产企业收入的会计核算问题 与对簟 ◆文／戴元春 Ｉ摘要】 论文分析了房地产企业土地转染收入、商品房、及配套设施销售收入、出租房租金收入与其他收 入核算存在的问题，提出了完善房地产企业收入会计核算的对策。包括：改革商品房、及配套设施销售收入的 核算制度，加强对土地转让收入、房屋出租收入及其他收入的监控力度，以及进一步细化针对房地产企业的 税收制度。 【关键词】房地产企业１引言 收入会计核算 国家法律、法规的规定．取得预售许可证后。方可上市预售商品房。 随着我国房地产业的高速发展。房地产企业的会计作为房地产 预售商品房所得的价款．只能用于相关的工程建设．并作为企业预 行业发展的一部分自然也会受到人们的关注．中国特有的房地 收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为 产生产和销售模式决定了。其会计核算方面不可能像普通商品那样 营业收入。”但根据后来《企业会计制度》的四条收入确认原则和《企 来进行。在市场趋于成熟的今天．房地产企业原有的运作模式的弊 业会计准则一收入＞的五条收入确认原则及收入准则在其指南中也 端以凸现出来。如何规范房地产业的健康发展．是全社会都在积极 指出。“房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明 关注和思考的问题。本文就房地产企业收入的会计核算问题进行分 其所有权上的主要风险和报酬已转移．企业应确认销售收入。”很 析，并探讨相应的对策。 ２房地产企业收入的会计核算问题分析 ２．１土地转让收入核算中存在的问题 显然，由于房地产企业进行预售时，商品房还没有生产出来。企业与 购房者仅仅是签订了购房合同．房地产开发企业的预售业务在发生 时不能同时满足这四项条件。因而．预收的购房款对企业而言是一 就我国目前情况而言．房地产公司的土地大多从手中以无 种负债。预售业务发生时所收取的款项是预收账款．不能确认为收 偿划拨、或协议转让、或通过竞标等方式获得的．在得到这些土地之 入．只能等到商品房全部完工并交付购房者后．再从预收账款转入 后，一部分可能用于本公司开发．另一部分则进行土地一级开发后 主营业务收入。但是。由于房地产建设的周期较长。按照会计准则的 转让给其他开发公司进行开发．转让土地的收入就构成了该公司的 相关规定来确认收入的话。使得企业在项目建设前期是大量的成本 土地转让收入。而土地转让收入占整个房地产经营收入的约３％～ 支出，而少有收入，反应在会计报表上是大量的亏损，而销售阶段又 ４％，是非常少的一部分。也正因如此。房地产公司就利用这一点大 少有成本支出。是大量的收入出现．反映在会计报表上是大量的利 做文章。通常情况下房地产公司为了隐瞒收入会采取如下手段来进 润。这就不能真实的反映企业的经营状况。 行土地转让收入的会计计量。 ２．３出租房租金收入与其他收入核算存在的问题 和土地出让收入差不多．出租收入占房地产经营收入的比重也 （１）土地使用权进行一次性全部转让且价款一次付清的情形， 买卖双方通常采用两种合同．即事先和购买方商量好一个双方认可 较少，但其收入的隐蔽性更强。因为，在房地产商开发的产品在没有 的价格，签一份正式的合同．而在土地主管部门过户时，又签订一份 卖出之前．通常属于存货。对于这些存货的处理，有的就暂时出租已 过户专用的合同．通常情况下为了达到少交营业税、所得税的目的， 收回一部分资金．而这部分收入通常很少入账：另外．即使是专门用 过户专用的合同交易价格会比正式合同交易价格低很多．在进行会 于出租而建的房屋或土地其在租金收入的入账在时点上也是由开 计入账时这一笔收入也会以过户专用合同的价格入账．以达到少计 发商一手操纵的：这样给房地产开发企业的收入的监控带来了很大 收入．少交税的目的。 的困难。 （２１土地使用权进行一次性全部转让的且价款分期付款的情 其他业务收入是指房地产开发企业主营业务以外的其他经营业 形，在这种情况下，除了采用上述办法，签订两种合同外．对付款的 务收入．如商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收 时间，也在两种合同中有不同的注明．在正式合同里转让方可能根 入、固定资产出租收入、机械作业、物业管理收入和其他多种经营业 据本公司财务状况的要求．为调节利润．隐瞒收入而对购买方的付 务收入等。其他收入作为利润的调节器，占到房地产经营收入的近 款时间和数量有一个要求．另外在过户专用合同上对付款数量和时 ｌＯ％．它对公司的利润调节起到了至关重要的作用．为数不少的上市 间又有一个要求．以达到作假的目的。 公司为了使报表看起来更加“漂亮”，如果本年主营业务收入很少， 综上所述，房地产企业土地转让收入核算中存在的主要问题是：（１） 就将其他业务收入调高．这样总体上来说本年仍有盈余，不至于亏 利用两种合同达到逃税和调节利润的目的；（２）利用分期付款隐瞒 损；而相反．如果本年主营业务收入数额很大，公司就将其他业务收 收入。 入调低．将一部分收入调到下一年度入账．这样一方面为下一年的 ２．２商品房、及配套设施销售收入核算存在的问题 对房地产企业来说，目前我国的销售方式以预售为主．在预售 收入打基础．另一方面．也是为了当年少交税。 ３完善房地产企业收入会计核算的对策 ３．１改革商品房、及配套设施销售收入的核算制度 收入的确认时点和金额上存在较大的分歧，在《房地产开发企业财 务管理若干问题的补充规定》第中规定，“房地产开发企业按照 关于房地产企业商品房及配套设施销售收入问题。准则所规定 ——４０—— 维普资讯 http://www.cqvip.com ¨ Ｌ中国高新技术企业 的５条收入确认标准在我国房地产行业具体实施时存在诸多争议， 掌握房地产企业的现金流，如果该房地产企业当年既没有销售商品 这主要表现在房地产企业的生产经营过程中与确认商品房销售收 房及配套设施，也没有土地出让，出租房收入也较为稳定，但是通过 入相关联的几个关节点：房屋竣工并验收合格；完成竣工结算，结转 银行往来账目上看到在现金流量上有较大的波动，这就说明该企业 完工成本：签订销售合同按合同约定收取房款；交房日办理交房手 有较大的其他方面收入来源出现，这就要引起相关部门的注意，有 续：办理产权初始登记协助业主办理产权证等。正是这些环节导致 必要在年底进行的检查，核实该企业的收入和纳税情况。 了不同的人对收入的确认时点和数量产生不同的看法，归纳起来有 ３ ３进一步细化针对房地产企业的税收制度 如下几种观点： 国家税务总局２００６年颁发的《国家税务总局关于房地产开发企 （１）把“签订销售合同接合同约定收取房款”时点作为预收账 业所得税问题的通知》，虽然从内容上要细化的多，更具有操作性， 款转为收入的确认时点；（２）把“房屋竣工并验收合格”时点作为预 但仍然没有囊括房地产企业所有的经济行为，应进一步细化，比如：收账款转为收入的确认时点：ｆ３）把“房屋竣工并验收合格；完成竣 加强对房地产企业会计科目设置和凭证的管理，为了使房地产企业 工结算，结转完工成本”时点作为预收账款转为收入的确认时点； 会计核算能较为准确地体现房地产收入和成本的配比性，税务机关 ｆ４）把“交房日办理交房手续”时点作为预收账款转为收入的确认 应对房地产开发企业的会计科目设置进行统一要求；统一房地产企 时点；（５）把“办理产权初始登记协助业主办理产权证”时点作为预 收账款转为收入的确认时点。 既然是这样，我国可以尝试制定一套符合我国目前国情的房地 产企业预售收入的确认制度。就现阶段而言，我国房地产市场是卖 方市场．住房制度的改革导致普通百姓必须通过市场来购买房屋， 可是，由于我国房地产发展的较晚，加之房地产企业的准入门槛相 对于其他行业来说要高很多．主要是量大的资金需求和土地资源的 获得，尽管现阶段我国房地产得到了很大的发展．但是，仍然不能满 足普通百姓的需求。加之，有的开发商为了谋取更大的利益，在产品 结构上一味求大，求档次高，一套别墅动则上百万、几百万甚至上千 万．就目前我国普通百姓收入水平而言，可能一辈子或几辈子也不 可能挣到这些钱．这使得房地产供给市场更加缺少普通百姓能买得 起的住房。由于以上状况存在的，相关部门完全可以针对不同类型 （如分成普通住宅和高档公寓两类）的楼盘制定不同的收入确认政 策．例如：根据不同的地区、不同城市的收入水平和房地产企业生产 产品的成本和销售的价格水平．同时对不同开发成品的种类分别来 制定相应的。 ３．２加强对土地转让收入、房屋出租收入及其他收入的监控力 度 房地产企业的商品房、及配套设施的销售收入占到企业总收入 的约８５％，而剩下的ｌ５％就是由土地转让收入、房屋出租收入及其 他收入构成，这也是很大的一部分，对这一部分的收入进行监控也 是非常必要的。比如，针对土地转让收入，国家可以建立起不同地区 土地市场价格的数据库．规定该地区的土地交易价最低不能低于该 地区的市场价，低于该地区的市场价就不予办理过户，这样就能在 一定程度上遏制土地交易中的暗箱操作。同时，在进行土地收入确 认时增加一个条件，就是统一以在土地管理部门过户的合同价作为 买方的购买成本和卖方的销售收入：而对房屋出租收入．通常房屋 的租赁期为半年、一年或更长的时间，因而定期的对各房地产公司 的楼盘租、售情况进行抽查摸底，了解销售和出租情况，进而对房地 产企业的出租收入就能有较好的监控：另外，通过建立了房地产企 业开发产品的全部销售和出租以及土地转让信息档案，就基本能够 业的会计报表，以准确反映房地产企业的资产负债和所有者权益， 以有利于税务机关对税源的监控：要求房地产开发企业按正确计算 应税所得额的公式计算并申报纳税．以消除企业随意调整利润的问 题。 同时对房地产开发企业会计辅助资料的管理也应有明确的规 定，如：要求企业建立“协助办理房屋产权清册”、“销售备查薄”、“利 息资本化备查簿”、“预售收入备查簿”等等，这样从另外一个侧面反 映出企业的真实的应税所得额。加强对房地产开发企业使用的 管理，税务机关对房地产开发企业使用的，应与该企业的营业 税等税种的申报表进行核对。如果可能，还应与房产部门（因代征契 税）取得联系并加以核实：对白条人账的．严格按有关规定处理。实 行房地产开发产品和销售的“工号 皆理．就是将开发项目编号后按 编号对每一项目实行全程税务跟踪管理的税收征管办法。税务机关 应运用电脑将企业的开发项目工程合同、设计图纸等复印件、施工 的具体地点和甲、乙双方的概况以及完工后的具体销售情况等，按 每一个“工号片详细记录并进行全方位长期有效的监控管理。每一 个“工号”的内容，企业不得随便变动。如果企业因故改变设计及预 算厂应及时通报税务机关，否则，因此而增加的成本费用不予认可。 参考文献 【１】韩慧，王锦辉．房地产开发企业预收款项所得税的会计处理Ｕ】． 会计工作，２００６（４） 【２】鄣毅飞．论房地产开发企业营业收入的会计核算Ｕ】边疆经济 与文化，２００７（２） 【３】丁一ｊ 度．房地产企业销售收入确认原则及核算Ｕ】．中外企业家， ２００８（５） 【４】赵莉萍 新会计准则下房地产企业的会计核算Ｕ】．财会研究， ２００７（１１） 【５】鄣公民．房地产开发企业会计核算的几个Ｐ－Ｉ题Ｕ】．浙江金融， ２００６（１１） （作者单位系浙江冠达置业有限公司） ——４１——