房屋租赁合同最长不能超过20年。如果所签订的租赁合同中租赁期限已超过20年的，那么，超过20年的部分无效。也就是说，当租赁期超过20年时，租赁期限还是以20年来算。因此，在签订租赁合同时要注意20年的。无论是首次该房东签订租赁合同，还是继续续签租赁合同，都受到租赁期限不超过20年的。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第七百零五条
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