11.3.1盈亏平衡分析
11.3.2敏感性分析
11.4结论
11.4.1项目投资决策结论
11.4.2项目总体效益评价
12.0公司无形资产价值分析
12.1分析方法的选择12.2收益年限的确定12.3基本数据
12.4无形资产价值的确定
附件
.1财务报表
.2相关证明文件
商业地产运营项目合作计划书
一、合作背景
鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。
二、公司介绍
杭州XX公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。
核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。
陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。
主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。
三、操盘案例
1、温岭农贸城
服务内容：定位、策划、销售、招商
服务时间：2014年-2014年
项目概况：温岭农贸城位于温岭市XX与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区（十六层）建筑面积为19800平米。农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。
2、绍兴玛格丽特
服务内容：策划、招商、运营服务时间：2014年
项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴XX对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。
玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。
3、温州邻里中心
服务内容：策划、业态调整、运营服务时间：2014年
项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中XX，占地面积1万余平米，建筑面积1.8万余平米，商务办公物业改商业物业。2014年10月开业，定位开发区邻里生活中心。
4、温岭时代广场
服务内容：定位、招商、运营服务时间：2014年
项目概况：温岭时代广场位于温岭市万昌中XX，建筑面积40000多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有XXX、XXX、XXX、中国黄金、onl_、XX、XX等品牌。
5、杭州城（名镇天下城）服务内容：定位、策划、销售服务时间：2014年
项目概况：杭州城位于杭州三墩板块，集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的综合类主题生活街，总建筑面积约15万平方米，其中商业项目面积6万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上，注重体验式消费、家庭式消费，打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的三墩首席精品时尚生活街区。
6、杭州江南时代XX服务内容：策划、招商、运营服务时间：2014年
项目概况：江南时代XX位于下城区XX，总建筑面积12万平方米，是以儿童体验为特色，集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。
除定位于儿童游乐的爆米花乐园外，江南时代XX更集聚了众多品牌体验馆，通过空间设计、互动体验等方式，充分刺激消费者感官，创造充满乐趣的购物新体
验。同时江南时代XX通过拉大休闲餐饮娱乐业态所占比重，打造特色休闲步行街，并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、ktv、spa馆等，尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。
7、东阳城（金罗马中XX）服务内容：定位、策划、销售服务时间：2014年-2014年
项目概况：东阳城位于东阳市江北区广福东XX上，是目前东阳唯一的城市综合体，集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积4.5万余平米，总建筑面积约16万余平米。
8、连云港城
服务内容：商业定位、策划服务服务时间：2014年
项目概况：连云港城位于连云港赣榆县华中路南与青XX，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万_O，其中商业面积10万_O，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。
9、泰尚达生活广场（文化创意园区）
服务内容：定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营服务时间：2014年
项目概况：泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中XX，以家庭居民为目标客户，打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场；满足居民日常生活需求；
提供舒适的购物环境，提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。
四、商务条件
1、项目营运部组织架构
2、运营商务条件
服务内容：以独特创新的经营理念、策略，为商业品牌注入生机活力，以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。
服务费用：人员工资（39500元/月）+服务利润（年总租金的3%）人员组成：营运部5人，市场推广部1人、信息管理部1人
其它条件：甲方安排食宿；签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。
杭州陌晨投资管理
2014-7-2
商业地产拼的就是运营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要看能否细化市场，寻找市场的空白点，征服消费者的心！不是从开发商自己的角度，而是真正站在消费客层和消费需求的角度改善对商业地产的看法，通过具体的经营对策，走差异化路线。
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一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略，它兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等方面的特性，完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的概念开始于1999年，以大连XX集团为代表的房地产企业，开发了效仿美国商场（mall）操作模式的“订单式商业地产”。商业地产兴盛于2014年wto全面对外资开放商业零售以后，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续推出其商业地产品牌，到目前为止，中国XX正处于商业地产高速发展时期。
二.地产开发商在开发商业地产时，要考虑项目的地理位置、商业定位、规划设计、招商策略、运营管理等
三.各类商业业态解析
a.百货公司：是指在一个建筑物内，几种或若干个专业的商铺向顾客提供多种类、从品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。百货公司的理想营业面积为30000至40000平方米（视地区市场而定）；特点---整体规划、统一管理、而以联营即扣率（提成）为主要经营模式，亦有少部分租赁空间；类型---XXX（卖场货品主要以大众消费品为主，进场品牌趋于平民化）；时尚百货物（以前卫时尚为经营理念，经营特色主要以白领喜好的时尚
品牌为主，如太平XX、XXX、东方XX、XXX、XXX）；精品百货（以高贵服务理念为主导，经营高档精品品牌，差别在于其卖场一楼品牌主要以国际一、二线品牌为形象亮点，目标消费群体定位在中高收入阶层，实行vip会员制客户管理系统和服务管理系统）
b.购物中心sc：是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或高密度住宅区内，由专业经营团队系统地有计划地开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在100000平方米以上，一般楼层多至七八层，空间呈纵向规划。购物中心类似于shoppingmail，但一般设在市区内，具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区，以客层档次为商品楼层划分，也会有国际一线品牌为主力商品郡，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场，并以租赁结合扣率为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成，并有大型地下停车场。如深圳万象城；
c.综合商城（摩尔）指在一个建筑群或一个大型建筑物中，一般楼层不超过三层，空间呈横向规划；由一个管理机构组织、协调和规划；把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。理想营业面积在20140平方米以上。功能全---集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。开发步骤（1.用地选择性2.确定类型；3.承租户服务与制定承租法规；4.金融支持与财务分析；
5.分析人才需求，建立人才培养计划；6.制定发展战略）
d.大卖场---大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机构侧重采购及营业控管系统，帮连锁效应由此产生。理想营业面积：15000―25000平方米（依城市级别而定），单品数约20140个以上单品。大卖场经营管理具备的基本特征是：低成本、低利率、大流量。
e.社区超市---是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，又称自选商场，理想营业面积为500-2014平方米不等，经营策略（1.低价销售员；2.贴心服务；3.塑造品牌）
f.仓储批发店，又称为仓库商店，仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点，转而搞薄利多销的特色经营。
g.专业店就是以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类、运动类、家居类、建材类、化妆品等。
8.精品广场：一般以高收入群体为目标消费者，常销售高级时装、饰品、手表珠宝、皮包、手套、领带、皮鞋和化妆品等，其经营形式有经营也有设店精品专柜等。
9.名品折扣店：专指由销售过季、下架、断码名牌商品组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店。
10.批发业态:如义乌小商品批发城，武汉XX批发市场
11.文化主题业态：指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础，打造以城市文化概念为主题，集多业种为一体的主题商业__。如南京1912，秦XX。
12.旅游商业业态
13.地铁沿线商业业态
14.商业街
15.住宅区底层商业
16.创新业态
第三章商业项目实施计划
第四章商业地产开发操作流程
第一节市场调查精析与项目定位
一、市场调查精析（swot分析）
1.市场调查
市场调查内容：a.市场环境调查，包括环境、经济环境、社会文化环境的调查报告有市场基本状况的调查，包括市场规范,总体需求量，市场的动向，同行业的市场分布占有率等；有销售可能性调查，包括现有和潜在用户的人数及需求量，市场需求变化趋势，本项目竞争对手的产品在市场上的占有率，扩大销售的可能是性和具体途径；还可对消费者及消费需求，项目，产品价格，影响销售的社会和自然因素，销售渠道等等开展调查。
2.市场调查的主体流程
市场调研的重要环节主要在两个方面：信息收集和调研分析；调研分析（swot分析）即态势分析法XXX分析：b.机会与威胁分析，XXX分析步骤：确认当前的战略是什么；确认企业外部环境的变化；根据企业资源组合情况，确认企业的关键能力和关键；按照通用矩阵或类似的方式打分评价。
3.撰写调查报告
3.地产专用名词
1.三通一平：水、路、电通，场地平整。
2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通过三通一平的荒地；熟地指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。
3.容积率：建筑总面积与占地面积的一个比值（小区人口密度比）。
4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面积与基地面积的比率，比方说200平方米的基地，而基地周围区域规定的建蔽率为60%，那么，一楼的楼地板面积可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作为临路退缩植栽、中庭、户外休闲设施等。
5.五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》
由易迪房地产商学院主办的商业地产开发、运营模式与各业态招商实战培训在郑州展开首届班的全国招生工作。目前已按原计划火热招生中，招生主要面向董事长、总经理、副总经理、或各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
在商业地产成为常态的形势下，易迪商业地产开发和运营班应运而生。
本次培训采用面授的教学模式，由万达高管张XX全面解析万达商业管理模式和发展战略；学习商业地产招商运营策略，掌握商业项目开发成功的核心秘笈；通过经典案例解析,进行招商和运营项目落地辅导。同时也欢迎学员带上项目方案讨论，与张XX一起现场破解商业营销推广、定位规划、招商运营等策略难题。
历时业内人士将齐聚一堂。互相学习交流、递换名片。促进学员交流、增进同学真情、加速资源整合、开阔地产视野。
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