城市综合体HOPSCA概念解析
一、HOPSCA概念、表现形式、特征以及必备条件
1， HOPSCA的概念是什么？
“豪布斯卡”(HOPSCA)，是六个英语单词的第一个字母组合的读音，即： ➢ Hotel（酒店） ➢ Office（办公楼） ➢ Parking（停车场） ➢ Shopping（购物）
➢ Convention（聚会，这里泛指集聚客流的广场及娱乐设施） ➢ Apartment（住宅）。
HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；
它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；
同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延
展了城市的空间价值。
2，HOPSCA有哪些表现形式？
①城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成
HOPSCA；
②经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不
断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。
3，HOPSCA有哪些特征？ ①高可达性
HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。
②高密度，集约性
➢ 建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；
➢ 人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集； ➢ 夜晚及周末居住、消费人流集中；
➢ 昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。
③整体统一性
建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和
联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 ④功能复合性
HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其
拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 ⑤土地使用均衡性
HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资
源，避免土地过分集中于某一特定功能。
➢ 不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群； ➢ 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。
⑥空间连续性
➢ 平面的连续：鉴于HOPSCA各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； ➢ 立面的连续：立面会影响HOPSCA的统一性，因此，要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； ➢ 空间的连续：由于HOPSCA优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。
⑦内部、外部联系完整性
HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网
络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。 ⑧巨大的社会效应
因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。
例如：上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。 ⑨巨大的升值潜力
一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。
例如：位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获
利。上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。 4，HOPSCA形成的有哪些必需条件？ ①必须位于城市中心区。
市中心核心地段、城市各种资源决定了它天生的优越，商业的繁华及至上的生活； ②必须拥有大规模建筑体量。
HOPSCA丰富的业态和生活需要大规模的建筑体量支撑。
二、HOPSCA地产模式出现的必然性
1，为什么说HOPSCA是当代城市发展的必然结果？
城市是一个联系密切的有机整体。城市的每一个功能要素既有一定的性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。当代城市社会经济相互交融、各种功能有机联系，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。而由写字楼、酒店、住宅、商场、生态园林结合到一起进行综合性开发的地产模式HOPSCA，其地域内部聚集的各物业性质不同却关系十分密切、恰恰符合当代城市发展的要求，是城市发展的必然结果。
三、 HOPSCA与现在城市发展的关系
1， 现代城市发展特点
a) 城市功能多样化；b) 城市形象特色化；c) 城市环境生态化 d) 城市资源集约化；e) 城市空间多中心化；f) 城市生活社区化 2， HOPSCA是适应现代城市发展的新型地产模式
中国城市发展特点表明，HOPSCA作为城市最重要的构成
单位，其发展趋势与城市发展息息相关。
首先“城市——区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋
势增加了各个城市或区域中心对HOPSCA的市场需求。作为城市功能集中体现的HOPSCA，对区域经济具有推动性、对城市中心具有强化作用。
其次，城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、
城市资源集约化决定了城市建设对HOPSCA的开发模式及规划设计的新需求。HOPSCA具备的个性特征，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象，在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益；同时在规划设计上利用先进的高科技手段，达到生态、节能、安全，可以实现快捷信息交流。
四、 HOPSCA地产模式的价值体现
1， HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值
HOPSCA“融汇、交流、影响”的特点，资源共生、聚合增值”的全新地产模式适合现在城市中心区综合性开发的要求，能够获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，从而会带来巨大的社会价值，为开发商带来巨大的品牌价值，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。 2， HOPSCA代表了一种全新的生活方式
HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、
景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。
五、案例：
1， 法国拉德方斯的HOPSCA规划模式
拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有
2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。
2， 郑州方圆创世项目，开发商：河南中信中原 ①．郑州城市发展进程
郑州房地产的发展模式开始从单一的住宅、商业开发，向住
宅、商业、休闲综合开发的模式转变。这是郑州房地产发展的一个进步。
②．郑州方圆创世项目：HOPSCA魅力街区呈现郑州大地 在郑州市的中心区，紫荆山沿路土地资源日渐紧张，可供开
发的大规模地块非常稀缺，由河南中信中原开发的方圆创世项目规划于郑州市中心紫荆山路与陇海路交汇处。
项目规划用地面积163.75亩，建筑面积近37万㎡，由一
栋21层星级酒店、一栋25层5A级高尚写字楼、一座4层商业裙楼、600米商业风情街、生态园林、40000㎡购物广场、4000㎡双会所、16栋小高层、高层组合而成。 ➢ 高尚住宅生活标准：新古典主义，品位生活 ➢ 高档酒店，国际商务交流平台 ➢ 5A 级高档写字楼，现代办公新空间
➢ 园林设计：出则繁华、入则宁静
➢ 购物广场规划特点：区域商业中心，商业风情街 ➢ 600米商业风情街
➢ 商务、健身双会所，生意生活两全其美
方圆创世项目在市中心中轴线地带，拥有超大规模的建筑体
量，当之无愧是紫荆山路第一大盘，更成为这条城市中轴的核心，影响整个中心区的发展。
方圆创世项目距离火车站仅2公里，距飞机场高速入口仅3
公里；周围多达十余条公交路线，市内交通网路发达，对外交通非常便利。德化步行商业街、火车站商业购物区等都邻近于此，周围学校、医院齐备。
方圆创世汇集了中心区交通、商业、教育、医疗等资源，结
合自身的多种业态，转换成更强大的城市资源能量，形成中心区庞大的资源聚合磁场。
在中心区拥有37万平方米超大建筑规模，将六种业态资源
整合在一起，方圆创世不仅让紫荆山路拥有了地标，更影响了中心区的商业、商务、居住的发展。然而这座城邦不仅单纯地拥有了HOPSCA的模式，更把HOPSCA“融汇、交流、影响”精神融入其中，引领郑州城市建设的进步。