焦点透析
“美林花园”小区房地产项目投资开发策划研究
■程
■刘
明中国海洋大学璐潍坊科技学院
[摘要]随着房地产业市场的不断扩大，房地产项目策划已成为关系到房地产项目开发成功与否的最重要环节。本文从市场调查入手，在对寿光市房地产市场的现状深入调查，掌握资料基础上，详细分析了寿光市房地产市场的需求与供给状况，以及宏观经济对房地产价格的影响等，在此基础上，对潍坊科技学院建筑公司的开发项目—“美林花园”住宅小区项目进行分析。针对项目所处地理位置及周边环境设施等条件，对项目土地现状和前景做出正确的认识和分析，确定产品市场定位，提出项目产品开发的主题和开发理念。
[关键词]房地产项目策划
项目定位价格预测
经济评价
一、房地产项目策划总论
对房地产项目策划的理解应当从以下几个方面进行：一是房地产策划具有明确的具体目标；二是房地产策划是在客观真实的市场调研基础上进行的；三是优选最佳的项目市场定位；四是房地产策划要综合运用各种策划手段以及创新性思维；五是房地产策划要遵循特定的科学程序；六是房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
1.房地产项目策划的含义。房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。
2.房地产项目策划的特征和作用。房地产项目策划是将策房地产投资、房地产估价、房地产经营、划理论与房地产开发、
房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合并应用于房房地产项目策划具有地产项目实际运作过程中的活动。同时，以下特征：
（1）地域性；（2）系统性；（3）前瞻性；（4）市场性；（5）创新性；（6）操作性；（7）多样性
二、寿光市地区经济发展及社会发展分析
1.寿光市宏观经济发展概况。2012年，全市地区生产总值达到550亿元，人均地区生产总值超过3.5万元，城镇居民人均可支配收入15806元，农村居民人均纯收入9619元，城乡基础已经成为全国设施显著改善，社会事业全面发展。如今的寿光，闻名的“中国蔬菜之乡”，成为山东县域经济发展的“领头羊”和全国县域经济发展的排头兵。
2.寿光市居民人均收入情况。根据对寿光市区的调研情况可以看出，寿光市存在的比较好的企业例如：晨鸣集团、金玉米有限公司等一些工业和生物化工企业的收入水平都比较高，基本职工的收入都在2500元/月左右，中层领导的收入可以达到15-20万/年；普通工厂的职工收入也可以达到1500元/月，中层收入也在10万/年。寿光农业经济发展迅速，在我们调研的情况中，很多都是农村自己集资建房，还有部分三层小楼也是村民自己建成的，这些小楼在当地的售价大概在50万/
栋。可以看出寿光作为一个县级城市，城市整体收入水平较高。
3.寿光市消费水平和买房意识。寿光市商业非常集中，发展迅速，渤海路和圣城街交汇处是寿光商业的一级商圈，渤海路段商圈中的商场档次一般，高从圣城街到金光街还有商业步行街。
档产品很少进入商场，同样这样的品牌产品也没有存在与商业街。没有高端商品的出现也就意味着没有非常高的消费，而且中低档的商场和专业市场的人流量非常大，从中我们也可以看出(1)寿光寿光人比较务实，消费能力不强。消费观念有如下特点：人买房置地的观念比较强。(2)寿光人买房是为了拥有更好的居住环境。(3)对于多层和高层没有明确的认识。(4)但是对于周边环境要求较高。(5)一次性付款居多。(6)不喜欢贷款。
三、“美林花园”小区房地产项目介绍与开发策划
1.项目概况。“美林花园”项目位于潍坊科技学院铁路以西，其中包括已经建成的寿光市体育馆和寿光市国际会展中心，西临有寿光市第一中学和小学，东临是大学城幼儿园，向西隔500米文化广场和银座、中百两大超市，向南300米有中医院、全福元超市，向东800米就是弥河公园，是一个集高档商业、体育、健身、娱乐、居住、景观于一体的大型综合性高档项目。“美林花园”的全部占地为387933平方米。
2.价格预测
“美林花园”周边项目价格情况
项目名称丽景花园鸿基花园现代小区文化名园圣地花园
卡诺岛
价格(元/平方米)
452039504550490041504300
总体来看当前周边住宅的销售均价在4500元/平方米左右。
根据当前4500元/平方米（毛坯）的市场价格来预测，“美林花园”住宅平均销售价格可以达到简装修4150元/平方米左右。
《商场现代化》2012年10月（下旬刊）总第699期
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四、项目经济效果评价
经济效果评价是投资项目评价的核心内容。为了确保投资决策的正确性和科学性，研究经济效果评价的指标和方法是十开发费用等各个方面分必要的。对于本项目主要从开发成本、进行经济分析：
项目投资成本费用估算汇总表
总成本费用（万元）
1.开发成本土地成本（1）
（2）前期工程费（3）建安工程费（4）智能化设施费用（5）配套工程费
（6）规费（7）建设项目收费（8）不可预见费开发费用2、（1）管理费用（2）财务费用（3）销售费用3、成本费用总计
340.7212001987.521075.8126619.9410542481.8150622.561109.76601.53
试论苏州工业园区少儿
英语教育消费市场
■钟
[摘
铃苏州经贸职业技术学院
要]在少儿消费市场中，少儿教育消费无疑是异军突
起，尤以少儿英语教育的消费市场最为引人关注。少儿英语教育市场潜力巨大，随着少儿数量的激增和对少儿语言能力培养的忠实度提高，少儿教育消费市场呈现出了有别与成人教育市场的新特点，本文作者对苏州工业范围内的少儿教育机构进行了问卷调查和数据分析，并就此提出了三点建议，以期对少儿英语教育消费市场的发展有所贡献。
[关键词]苏州工业园区
少儿英语教育消费市场
全国6岁以下的少年儿童有3亿多，随着新一论出生高峰的来临，消费市场的发展，少儿消费市场还将进一步扩大，而在少儿消费市场中，少儿教育消费无疑是异军突起，尤以少儿英语教育的消费市场最为引人关注。随着生活水准的不断提高，广大家长在少儿教育市场上的消费常常是不惜血本的。笔者通过走访苏州市工业园区少儿英语教育培训机构，对收集的调查结构、问卷进行数据分析发现，少儿英语教育消费市场的范围、及层次迥异与成人消费市场，少儿英语教育的发展性消费比重将直线上升，成人化和集中消费特点明显，少儿教育市场还将带动少儿教育用品的消费，但少儿英语教育机参差不齐，专业化和职业化的少儿教育品牌凤毛麟角，少儿教育中的迷茫和缺失，亟待市场填补。
一、少儿英语教育市场潜力巨大1.少儿数量激增
教育培训行业有着广阔的增长空间，出现了很多细分领域。
五、项目投资策划分析建议和结论
根据全国房地产走向及寿光市房地产的市场分析和项目的投分析，提出以下建议:
1.目前，寿光市房地产业总体形势比较好，处于上升阶段。中国的少儿英语培训兴起于20世纪90年代初，目前市场仍处
但项目对销售收入、投资都比较敏感，存在一定风险，应加强资于发展初期阶段，截至到2010年底中国共有大约3.5亿适金的控制。
2.由于项目周期长，、市场变化较大，建议实施应分阶段，稳步进行并突出特点。
(1)分步实施、稳扎稳打、滚动开发。(2)分步实施步骤中突“快”字，快速启动、快速销售、快速回笼资金。(3)实施差异出
化，局部领先的策略。
根据前面分析可以得出结论：“美林花园”项目是一个具有较好的社会效益、经济效益的项目。
参考文献：
龄儿童，相当于美国与日本的人口总和，粗略估计将有上千亿的市场潜在规模，可以说中国的少儿英语培训市场前景无限广阔
上世纪五十年代，我国曾经出现一个生育高峰，大规模地鼓“五零后”进入婚龄，又出现励声誉，多生孩子力量大。到八十年，了一个结婚生孩子的高潮。如今，独生子女的一代，“八零”后进入“八零”一婚龄，新一轮的生育高潮再度掀起。尤其是进入育龄的代，由于双方很多都是独生子女，国家允许生育二胎，二胎的生育高潮也即将迸发。由此所带来的少儿数量激增，少儿市场亟待开发。城市化进程加快，我国每年平均有2000万农村人口转大量的大学生毕业，海外留学移进入城市，而且均以中青年为主。生回国，人才引进，城市务工的中年人带来的少儿人口迁移，所带来的少儿人口，无疑是巨大的。
2.重视少儿培养
心理学、生理学及脑科学方面的研究，表明少儿教育是幼儿
。（引自搜狐教育）
[1]曾淑超.吴瑞生.等.中国房地产开发策划流程设计.暨南
大学出版社，2011
[2]寿光市财政局.2011年财政预算执行情况.2012[3]杨国庆.房地产项目开发前期风险管理研究:[硕士学位
论文]北京：华北电力大学，2007
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《商场现代化》2012年10月（下旬刊）总第699期