财务杠杆与房地产公司效益研究

》勰ｆ珊　｜觥　财务杠杆与房地产公司效益研究　口文／陈德强古月　提要房地产周期与银行系统息息　格和贷款可获得性出现向下的拐点．房地　样的关系呢？可以从房地产项目开发所运　二、模型分析　　相关，因为在房地产项目的运作过程中，　产市场运行和银行信贷之间有怎样的关　用的财务杠杆角度进行研究。财务杠杆起着重要作用。当市场复苏，早　系呢？本文从房地产项目开发所运用的财　　期获得贷款的房地产项目被证明利润高、　务杠杆角度进行研究。１、指标。净资产收益率＝净收益，所有　贷款质量好的时候，贷款给房地产企业就　会显得有吸引力，房地产贷款数量将增　关键词：财务杠杆；房地产；效益　中图分类号：Ｆ２３文献标识码：Ａ　一者权益平均值：所有者权益平均值＝（期初　所有者权益＋期末所有者权益）／２；总资产　周转率＝主营业务收入／总资产平均值；流　加．而地产价格的强劲走势和贷款的激烈　竞争会导致放松贷款条件．当房地产资产　价值或者收益下降时，将会导致贷款发生　不良．银行开始处置不良贷款的抵押品，　、引言　动比率＝流动资产，流动负债：资产负债比　根据Ｅｉｃｈｅｎｇｒｅｅｎ和Ｂａｒｄｏ（２００２）的　率＝总负债／总资产；净资产比率＝净资产，　研究显示，第二次世界大战后工业化国家　总资产。进入模型运行的指标必须与净资　找不到买主，贷款额度又被削弱的开发商　大面积破产，这些都会促使房地产资产价　中所有主要的银行危机都与房价崩溃有　产收益率有显著的相关性。利用相关分析　关。房地产市场运行和银行信贷之间有怎　工具，可以得到各指标与净资产收益率的　供应方。如果企业的经理人员不努力工　　有债务违约的压力。因此，如果在企业资　中心的转变，达到企业价值最大化目标。本结构中加入债务资金，一方面可以约束　４、建立科学有效的经营者激励财务　作，业绩不好，就有被市场淘汰的危险。这　企业经营者盲目地将现金用于企业扩张：　运行机制。经营者激励资金合理高效的运　样，有利于建立良好的经理人员竞争机　另一方面偿债的压力将导致经营者努力　用是激励主体的追求，离开有效的经营者　制，有利于政企的真正分开。我国由国企　提高企业资本收益率。　激励财务运行机制是难以想象的。一个有　改组上市的股份公司，由于其经营者大多　　３、实行多种形式的激励方式．对于员　效的经营者激励财务运行机制：首先确定　由原来的国有企业管理者平行位移而来，工可实行近期实惠和长远回报激励。如运　经营者的范围并选择合理的经营者激励　导致了股票期权的激励作用得不到充分　用员工预算绩效工资或良好的员工持股　方式和手段，拟订经营者激励财务计划与　发挥。从长远看，培育职业经理阶层、形成　计划、或向员工提供一定折扣优惠的内部　规划和业绩评价体系，然后编制经营者激　职业经理人市场是建立经营者财务激励　营销等，以激发员工对企业财务预算和产　励的资金预算，接着制定经营者激励的资　约束机制的必然要求。我国目前应该积极　品质量及实施重大经营决策予以更大程　金筹集方案，随着经营者激励相关财务制　探索财务经理人员的董事会选聘机制及　度的关注，为企业近期安排和长远战略建　度及经营者激励方案的实施，定期将经营　市场化配置的途径，实现董事会和经理层　言献策。　薪酬激励。比如，完善和规范年薪实施办　者的业绩与业绩指标进行对比，动态地完　的有效制衡。　对于财务经理人，可实行多种形式的　善经营者激励的财务运行机制。　法，突出绩效工资，鼓励协调团队工作的　理人市场．为了防范经理人员的道德风　（作者单位：１．河南大学会计学硕士　５、增大风险激励机制，建立有效的经　研究生：２．河南水利建设投资有限公司）　分红措施，给予企业的股权。一次性现金　险，为经理人员提供战略管理环境与激励　主要参考文献：　支付总奖金，以及提高养老保险、医疗保　机制，可适当增大对经理人员的风险激励　【１】郭相英，张春红，刘茜．企业财务激励　险，使其退休生活有所保障，构建一种持　机制。如对经理人员的现金奖励采取分期　与财务管理【Ｊ］．财会审计，２００６．８．　久的物质激励源。目的是使财务经理人认　支付，延期计息的方式，经理人员如果通　【２】唐皓．华中科技大学武昌分校经管系　同企业利益与其自身利益挂钩，企业的未　过类似操纵会计利润的方式夸大业绩，则　列财务管理专业【Ｊ】．管理视野，２００７．２．　来发展与其自身的财富增长伴行，从而积　要冒未来时期被发现的风险，未支付的现　【３】阀达五，李勇．知识经济条件下的企业　极地率领财会同仁们卓有成效地开展财　金奖励将被取消。企业是经理人市场的需　激励方式探讨【Ｎ】．西南财经大学学报，　务管理工作，尽早实现从成本中心向利润　求方，具备经理人员任职资格者是市场的　２Ｏ０１．６．　墨　＜合作经济与科技》２０１１年１２月号上（总第４３０期）　相关度。　总资产周转率；主营业务收入／平　４、资产负债率．资本结构效应的一个　主要方面就是“财务杠杆效应”。资本结构　２、模型建立．建立多元回归的方法：　均资产余额　根据多个自变量的最优组合建立回归方　程来预测因变量的回归分析，其模型为：　ｙ＝ｂｏ＋ｂＩｘｌ＋ｂ　２＋……＋ｂ　总资产周转次数越多，周转天数越　的财务杠杆效应，是指企业通过对资本结　少，则表明一家公司全部资产的利用效率　构中负债比例的选择而对权益资本利润　越高，公司的获利能力就越强。总资产周　率的影响。息税前利润率大于债务资本成　转速度的快慢，也意味着总资产利用效率　本时，适当运用财务杠杆，可以使企业在　其中，；为根据所有自变量ｘ计算出　的高低影响存货的周转速度，是影响流动　不增加权益资本投资的情况下，提高每股　的估计值，ｂｏ为常数项，ｂ　”ｂ　为偏回归　系数。偏回归系数表示假设在其他自变量　资产和总资产周转速度的极其重要的一　普通股的利润额，产生的是正效应；息税　个因素。房地产行业企业的存货，包括开　前利润率小于债务资金成本时，财务杠杆　不变的情况下，某一个自变量变化引起因　发产品和开发成本。由于房地产行业上市　的作用会使股东实际的收益率低于企业　变量变化的比率。　公司的存货中主要为高价值、变现能力差　的投资利润率，侵蚀股东权益，甚至还有　３、模型检验及预测。因变量：Ｙ，净资　的开发产品（如积压的、已开发完毕的房　可能出现财务危机，产生的是负效应；息　产收益率；自变量：Ｘ２，资产负债率；Ｘ，，总　屋产品）和投资大、开发周期长的在建工　税前利润率等于债务资金成本时，由于借　资产周转率：ｘ４，净资产比率；Ｘ５流动比　程等，严重影响了存货周转的速度，同时　入的资金无增值，企业如果不尽快地采取　率。　影响了其总资产的利用效率，使得行业的　措施来扭转这种局面，财务杠杆也会产生　（１）ｘ：资产负债率，没有通过相关性　平均存货周转率持续处于较低的水平。值　负效应。　检验，被剔除掉了。　得注意的是，大多数房地产上市公司存货　四、建议　（２）Ｘ３总资产周转率（经营能力）与净　周转率都比较低。　中国债券市场不发达导致房地产开　资产收益率正相关，且影响很大。　２、流动比率　发企业债券融资水平很低。除了股市融资　（３）ｘ４净资产比率与净资产收益率负　相关，且影响不大。　流动比率＝流动资产／流动负债　之外，负债融资仍主要来源于商业银行贷　总体上看，随着近几年房地产业的上　款、预收账款（主要是客户的定金和预售　（４）ｘ５．流动比率（偿债能力）与净资产　升发展，各项数值基本都有很明显的增　款，这部分资金实际上是个人消费贷款转　收益率正相关，且影响不大。　幅。这一方面源于地方对房地产业的　化而来，主要来源于银行）及应付账款（主　三、结论分析　特别关照。由于土地资源的国有，各地方　要是建筑企业流动性贷款）。债券融资比　１、总资产周转率．杜邦财务分析体　大多希望房地产稳中有升以带动经　例仍然很低。房地产企业负债融资的趋同　系：首先，净资产收益率代表了投资者投　济增长，并通过土地拍卖获得更多的财政　容易引发系统风险，一旦房地产市场出现　入资金的获利能力，反映企业筹资、投资、　收入，因此地方近几年一直鼓励房地　波动，公司销售下滑，公司资金链断裂，公　资产运营等活动，这一比率不仅取决于总　产的开发和消费。另一方面股票市场低迷　司发生财务危机的可能性就会增大。这不　资产报酬率，而且取决于股东权益的结构　造就了大量的金融资源投入高利润、高风　仅可能导致土地闲置、烂尾楼，还将导致　比重，因此提高权益报酬率需要从这两方　险的房产行业。我国股市自２００１年四年　银行坏账增加，甚至引发金融危机。　面着手综合权衡；其次，资产净利率是影　持续低迷，相比之下房地产比股票更能保　（作者单位：重庆大学建设管理与房　响净资产收益率的关键指标。它把企业一　值增值。因此，一大批资金从股市分流出　地产学院）　定期间的净利润与企业的资产相比较，表　来投入房地产。而银行为处理不良贷款也　明企业资产利用的综合效果。其本身也是　把大量的资金投入快速发展的房地产业，　主要参考文献：　一个综合性的指标，同时受到销售净利率　支持房地产的投资与消费。　【１】张艳．对我国房地产上市公司资本结　和资产周转率的影响。　３、净资产比率　构影响因素的实证研究．价值工程，　资产净利率＝销售净利率×总资产　净资产比率；净资产／总资产　２００９．８．　周转率　房地产是一个投入大、价值高、经营　【２】蔡英花．资本结构与企业收益的相关　净资产收益率的变动是资本结构（权　周期长且资金周转较慢的行业。对于房地　性研究．商业经济，２００９．９．　益乘数）变动和资产利用效果（资产净利　产开发企业来说，利用自有资金完成房地　【３】杨方敏．我国房地产企业负债水平及　率）变动两方面共同作用的结果．　产项目的开发基本不可能。在公司经营　其影响因素研究．中国管理信息化，　销售净利率；净利润／销售收入　中，应适时补充自有资金，控制好自有资　２００９．５．　权益乘数ｔ１／（卜资本负债率）　金与负债资金的比例。合理利用负债资　［４】４王敏．房地产公司业绩与财务杠杆的　总资产周转率是企业主营业务收入　金，将负债资金多用于周转快、获利高的　实证研究．财会探析．　与平均资产总额的比率，反映企业用销售　投资项目，保证负债资金的流通速度，降　［５】赵冬青．宏观与房地产上市公司　收入收回总资产的速度。计算公式为：　低负债资金的投资风险。　资本结构调整．金融研究，２００８．１　０．　《合作经济与科技》２０１１年１２月号上（总第４３０期）　囵