第一条（目的）
。
第二条（受托银行）
（一）中国建设银行上海市分行；
（二）中国工商银行上海市分行；
（三）上海银行；
（四）上海浦东发展银行；
（五）中国农业银行上海市分行；
（六）交通银行上海分行；
（七）中国银行上海市分行。
第三条(商业银行贷款额度确定)
。市公积金中心根据各受托贷款银行当年度实际发放的公积金贷款金额及全市住房公积金的年可使用资金确定各受托贷款银行下一年度公积金贷款最高计划额度。
市公积金中心根据实际情况调整前款规定的各受托贷款银行的公积金贷款额度计划。
市公积金中心确定及调整的公积金贷款额度计划应报市住房委员会批准。
第四条(签订委托合同)
(一)委托双方当事人的名称；
(二)委托的事项；
(三)贷款资金计划额度的确定及调整原则、方式；
(四)贷款资金的划拨时间、方式；
(五)贷款资金使用情况的监管责任；
(六)公积金贷款统计报表的编制；
(七)公积金贷款的风险责任承担；
（八）委托的费用及支付的条件、时间、方式；
（九）委托的期限；
（十）违约责任；
（十一）当事人认为需要约定的其它事项。
第五条（担保权第一受益人）
《贷款管理办法》规定的市公积金中心为组合贷款担保权的第一受益人是指当组合贷款的借款人违反合同约定未履行偿还本息义务而由担保人承担担保责任时，公积金的贷款本息先于商业性贷款本息获得担保，公积金贷款本息未获得担保前，担保人不得对商业性的住房贷款本息履行担保责任。
第二章贷款对象和条件
第六条（配偶双方贷款的）
配偶一方申请了公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶的另一方不能申请公积金贷款。
第七条（一次性补缴住房公积金）
由于贷款申请人所在单位的原因拖欠住房公积金缴存而后又一次性地补缴申请人住房公积金的，不属于按月连续缴存住房公积金的情形。贷款申请人必须自补缴之月起按月连续缴存住房公积金达六个月的，才能申请公积金贷款。但单位一次性全额补缴所有欠缴职工住房公积金的，视同按月连续缴存住房公积金。
第（共同贷款对象的条件）
（一）无公积金还贷债务并且无尚未还清、可能影响公积金贷款偿还的其他债务；
（二）贷款额度计算前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月，且累计缴存住房公积金的时间不少于两年；
前款规定的同户成员是指在申请公积金贷款时与贷款申请人属同一户籍且时间在一年以上（含一年）的直系血亲。。
第九条（其他债务）
《贷款管理办法》及本细则规定的尚未还清的数额较大、可能影响公积金贷款偿还能力的债务是指已经进入诉讼或仲裁程序或其他法律程序的债务，或者虽未进入上述程序但已有明确的证据表明进入诉讼或仲裁程序或其他法律程序为不可避免的债务。
前款规定的已有明确的证据表明进入诉讼或仲裁程序或其他法律程序为不可避免的情形包括：
（一）债务人有违约的事实；
（二）债务人已明确表示或者以自己的行为表明不履行债务，促成债权人提讼或仲裁或其他法律程序可能性的；
（三）债务人投资失败或有其他法律纠纷影响到该债务的履行能力而造成违约的可能性；
（四）债务人经济状况发生重大变化，失去稳定的经济收入致使违约的可能性增加；
（五）其它能证明债务人违约可能性的事实。
第三章贷款申请
第十条（贷款申请受理人）
。
贷款申请人对不予贷款决定不服的，可以向市公积金中心提出申诉，市公积金中心应当在受理申诉之日起五个工作日内作出答复。
第十一条（委托受理合同）
市公积金中心委托担保机构受理公积金贷款申请，应当与担保机构签订委托合同。
（一）委托双方当事人名称；
（二）委托的事项；
（三）公积金缴存信息、贷款信息的使用；
（四）受理质量的考核；
（五）委托的费用及支付的条件、时间、方式；
（六）委托的期限；
（七）违约责任；
（八）当事人双方认为需要约定的其它事项。
第十二条（准予贷款决定书内容）
准予贷款决定书应当载明贷款申请人可以贷款的金额及贷款的期限。
第十三条（登记轮候）
市公积金中心应对准予贷款决定书进行编号登记，登记在先的贷款申请人原则上比登记在后的贷款申请人先获得公积金贷款资金。
第十四条（轮候时间）
住房公积金贷款申请人从办理贷款登记申请手续至获得公积金贷款资金的间隔时间最长不超过三个月。但由于贷款申请人原因或者由于办理借款担保手续导致时间超过三个月除外。
前款规定的贷款申请登记日期是指担保机构受理贷款申请经审查后签发准予贷款决定书的日期。
第十五条（签订贷款合同的有效期限）
贷款申请人应在准予贷款决定书之日起十五个工作日内办理贷款手续。由于贷款申请人原因，超过十五个工作日未签订公积金贷款合同的，准予贷款决定书失效。贷款申请人应重新办理贷款申请手续。
准予贷款决定书失效时，市公积金中心委托受理查询的机构对己登记的编号予以及时注销。
第四章贷款额度确定
贷款资金支付与偿还
第十六条（储存余额的确定）
贷款申请人或者共同贷款申请人的住房公积金储存余额以担保机构受理贷款申请前一月的各自住房公积金帐户中的实际数额为依据。
第十七条（首期付款）
贷款申请人或者共同贷款申请人不能用其住房公积金帐户中的储存余额部分或全部支付购房首期款。
贷款申请人或者共同贷款申请人的住房公积金帐户中储存余额为零的，不能获得公积金贷款。
第十（贷款资金支付的时间与方式）
受托贷款银行应当根据公积金贷款合同约定的时间、条件将所贷的住房公积金以贷款申请人购房款名义划转给房屋出售人在银行开设的售房款专户内。
第十九条（按月等额本息还款方式）
《贷款管理办法》规定的按月等额本息还款法是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。其公式为：
月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数(1+月利率)还款月数-1
第二十条（按月等额本金还款方式）
《贷款管理办法》规定的每月等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。其公式为：
第n个月还款额=贷款本金还款月数×［1+(还款月数-n+1)×月利率］
第二十一条（贷款资金的归还）
借款人应当在前两条规定的还款方式中选择一种还款方式，并在合同履行期限内不作变动。
第二十二条（用住房公积金归还贷款本息）
借款人以自己或者以其配偶、同户成员、非同户直系血亲缴存的住房公积金储存余额归还公积金贷款本息的，应根据《贷款管理办法》第十的规定办理有关手续。
受托贷款银行在代为办理上述人员住房公积金储存余额提取手续时，应将上述人员的住房公积金储存余额直接冲抵借款人的公积金的还款余额。用住房公积金冲抵还款余额的，不受本细则第23、24条规定的。
借款人在贷款申请时提出用第一款规定人员的住房公积金储存余额偿还公积金贷款本息的，应在公积金贷款合同中约定，并由受托贷款银行于每年第一季度根据前款规定要求办理；借款人在还款期间提出用第一款规定人员的住房公积金储存余额偿还公积金贷款本息的，应于每年第一季度提出申请，由受托贷款银行根据前款规定要求办理。
第二十三条（贷款本息的部分提前偿还）
借款人第一次提出提前偿还部分公积金贷款的，应在原贷款合同履行一年以后。借款人提前偿还部分贷款的，提前偿还的金额不得少于原贷款合同约定的6个月的还款额。
第二十四条（部分提前还款的利率和期限）
借款人部分提前还清未到期公积金贷款余额的，应与受托贷款银行商定部分提前还清后剩余的贷款余额的还款期限，此还款期限应短于原贷款合同约定期限的剩余期限。贷款利率按借款人已履行的还贷期限加上确定的剩余期限所对应的期限档次的公积金贷款利率确定。
部分提前还清后的剩余贷款本金余额仍采取与原贷款合同约定的相同的偿还方式偿还，受托贷款银行应重新为借款人计算每月还款额。
部分提前还清后的剩余贷款本金余额按月偿还本息的计算公式为：
R=Pr×I×(1+I)n(1+I)n-1
（公式中Pr为提前还贷后的贷款本金余额；n为商定后的剩余贷款的还贷期限；I为重新计算还贷时原贷款已还月数加上n后所对应的期限档次的住房公积金个人贷款的月利率）
部分提前还清后的剩余贷款本金余额按月偿还本金的计算公式为：
第n个月还款额=本金金额还款月数×［1+(还款月数-n+1)×月利率］
第二十五条（告知义务）
借款人部分提前还清未到期公积金贷款余额的，受托贷款银行应当与借款人、担保机构签订补充条款，并将有关情况书面告知市公积金中心。
第五章贷款担保
第二十六条（贷款担保）
公积金贷款申请人应当提供担保机构作为偿还贷款的连带责任保证人，并将贷款购买的有所有权的住房抵押给担保机构作为反担保。
第二十六条（担保原则）
公积金贷款担保应遵循诚实信用、平等有偿的原则。
第二十七条（保证责任）
公积金贷款的保证责任范围包括公积金贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
第二十九条（保证合同）
担保机构提供公积金贷款连带责任保证的，应当与住房公积金的委托贷款人、受托贷款人订立书面保证合同或书面保证条款。
（一）被保证的公积金贷款金额；
（二）借款人履行公积金贷款的还款期限；
（三）保证担保的范围；
（四）保证担保的期间；
（五）双方认为需要约定的其他事项。
第三十条（保证期间）
担保机构承担公积金贷款的保证期间从借款人将所购买的自住住房抵押给担保机构之日起至公积金贷款债务全部清偿时止。
第三十一条（履行保证责任）
借款人未按公积金贷款合同约定履行还款义务达六个月时，由受托贷款银行向担保机构送达《履行连带保证责任通知书》，担保机构接到《履行连带保证责任通知书》后七日内承担偿还贷款本息的责任。
第三十二条（行使反担保权的时间）
担保机构在承担保证责任后六个月内根据借款人的不同情况决定是否行使反担保权及行使反担保权的方式。
第三十三条（反担保权实现的方式）
。
担保机构因借款人无前款规定原因致使贷款逾期而承担保证责任的，在承担保证责任后六个月内，采取拍卖、变卖、协议作价抵押物等方式行使反担保权。
第三十四条（费用确定的原则）
担保机构根据所保证的责任范围按年或一次性分别向市公积金中心和借款人收取担保费用。
担保费标准根据所担保的贷款本金的数额、期限、预计逾期率等因素综合确定，并报有关部门批准后执行。
第三十五条（风险防范）
担保机构应当建立严格的担保评审制度和科学的决策程序，建立风险防范、分散和化解机制，加强对担保项目的风险评估审查。
第六章附则
第三十六条（解释权）
本细则由市公积金管理中心负责解释。
第一条为贯彻落实《住房公积金管理条例》、《**省住房公积金条例》，根据《**市个人住房公积金贷款管理暂行办法》（温公积金管委〔**〕4号）的有关规定，结合个人住房贷款管理的有关规定和我市住房公积金管理工作的实际，制订本实施办法。
第二条本实施办法适用于本市市区和各县（市）的个人住房公积金贷款的管理。
。
。
第二章贷款对象和条件
第五条申请个人住房公积金贷款的对象，必须是已按规定缴存住房公积金的职工并且是购买、建造、翻建、大修自住普通住房的产权人或共有人。
（一）、贷款时正常连续缴存住房公积金12个月以上（以贷款时向前推移计算）；
（二）、在本市范围内购买、建造、翻建、大修自住普通住房，其房屋座落的具置已明确，有关手续合法、有效，且申请时购买、建造、翻建、大修的时间在3个月以内；
（三）、有购买、建造、翻建、大修自住普通住房总价款30%以上（含30%）的自有资金且已落实并投入使用；
（四）、具有完全民事行为能力，有稳定的经济收入，良好的信用和按规定偿还贷款本息的能力；
（五）、同意以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房作为抵押；
（六）、在购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未办理抵押登记前，能提供管理机构和受托银行认可的其他阶段性担保；
（七）、管理机构和受托银行及上级有关部门规定的其他条件。
第三章贷款额度和期限
（一）、以借款人及其配偶缴存住房公积金的月工资收入的最高50%的还贷比例（每月还贷本息额占工资收入的比例）计算的最高月还贷款额，从而按不同还款方式计算出的贷款额度。
（二）、购买、建造、翻建、大修自住普通住房的房价款或修、建费用总额及评估值（两者取低值）的最高70%的贷款比例计算的贷款限额。
（三）、**市住房公积金管理委员会确定的各行政区域的住房公积金贷款最高额度。
。
第四章贷款的担保
第九条借款人申请个人住房公积金贷款时，须以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房作为取得贷款的担保。如借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有权证的，直接以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房抵押；如借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有权证的，还应提供贷款申请地其他自有或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房或者由管理机构和受托银行认可的房屋建设（开发）单位、房屋交易中介机构进行阶段性担保。
在贷款期内，经管理机构和受托银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款阶段性担保方式及抵押物，并按规定办理变更担保手续。
第十条借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房，抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同并依法办理住房抵押登记或预购商品房贷款抵押登记手续。
第十一条以贷款申请地其他自有住房或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房作为阶段性抵押担保的，其价值需进行评估确认，抵押率最高不得超过评估现值的70%，抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同并依法办理住房抵押登记手续。
第十二条由房屋建设（开发）单位和房屋交易中介机构提供阶段性保证担保的，房屋建设（开发）单位、房屋交易中介机构必须与管理机构签订合作协议并就每一借款人签订书面保证合同。
第五章贷款的偿还方式和方法
第十三条贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次性还本付息。
贷款期限在一年以上的，实行按月分期还本付息。借款人可以按照下列两种方式之一归还贷款本息：
（一）等额本息还款方式，即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式为：
每月还款额=贷款金额×月利率×（1+月利率）期数÷[（1+月利率）期数－1]
其中：每月还利息额=剩余贷款本金额×月利率
每月还本金额=每月还款额－每月还利息额
（二）等额本金还款方式，即贷款期内每月确定相等的还本金额并支付利息。计算公式为：
每月还款额=每月还本金额+每月还利息额
其中：每月还本金额=贷款金额÷期数
每月还利息额=剩余贷款本金额×月利率
第十四条采取按月分期还本付息方式偿还贷款的，借款人贷款时确定的每月还本付息额最高不得超过计算住房公积金的月工资收入的55%，最低不得低于计算住房公积金的月工资收入的30%。
第十五条借款人与管理中心和受托银行在借款合同中约定还款方式，一经确定，不得更改。
第十六条贷款统一采取由借款人委托受托银行代扣的方法进行偿还。
第六章申请贷款需提供的资料
第十七条借款人的个人资料：
（一）身份证；
（二）住房公积金缴存证明或对账单；
（三）婚姻情况证明（结婚证、夫妻关系证明书等）。
第十借款人配偶的个人资料：
（一）身份证；
（二）住房公积金缴存证明或对账单。
第十九条借款人的其他房屋共有人（除配偶以外）的个人资料：
（一）婚姻情况证明；
（二）本人及配偶的身份证。
（一）购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有权证的：
1、购买预购商品房的：
（1）商品房预售（买卖、销售）合同（已实行备案登记制度的县（市、区）需先经备案登记）；
（2）首付款或自付款的收款收据。
2、购买经济适用房的：
（1）经济适用房销售（买卖）合同；
（2）首付款或自付款的收款收据；
（3）经济适用房的审批证明。
3、购买“二手房”的：
（1）房产买卖合同；
（2）交易价格的评估报告；
（3）出卖人的房屋所有权证复印件；
（4）首付款或自付款的收款收据。
4、购买“房开”已取得房屋所有权证的存量房（现房）的：
（1）房产买卖合同；
（2）首付款或自付款收款收据；
（3）“房开”的房屋所有权证复印件。
5、购买拆迁安置房的：
（1）拆迁协议书；
（2）定位证明单及房款结算表；
（3）首付款或自付款收款收据。
6、建造、翻建住房的：
（1）土地使用证；
（2）建设工程规划许可证；
（3）建筑工程施工许可证；
（4）建造工程费用的预算或决算报告。
7、大修住房的：
（1）大修鉴定报告书；
（2）大修工程费用的预算或决算报告。
（二）购买、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有权证书的：
1、购买商品房、经济适用房、拆迁安置房的：
（1）销售不动产（房屋）专用（联）复印件；
（2）房屋所有权证。
2、购买“二手房”的：
（1）销售不动产（房屋）专用（联）或契税证；
（2）房屋所有权证。
3、建造、翻建住房的：
（1）房屋所有权证；
（2）建设工程规划许可证复印件；
（3）建筑工程施工许可证复印件；
（4）建造工程费用的预算或决算报告。
4、大修住房的：
（1）房屋所有权证；
（2）大修鉴定报告书；
（3）大修工程费用的预算报告。
第七章贷款的办理程序
第二十一条要求申请个人住房公积金贷款的职工携带上述个人资料和购买、建造、翻建、大修自住普通住房的资料，到管理机构填写《**市个人住房公积金贷款申请书》向管理机构提出贷款申请。
第二十二条管理机构受理借款申请人的贷款申请时，对借款申请人的有关情况进行贷前审查，符合要求的，予以受理。对借款申请人未能提供符合要求的资料或有关情况不符合要求的，不予受理，但须告知不予受理的原因。
第二十三条管理机构受理借款申请人的贷款申请后，应在10个工作日内予以审核，并作出是否准予贷款的决定。
第二十四条管理机构对经审核准予贷款的，通知借款申请人办理贷款手续。对经审核不准予贷款的，须告知借款申请人不准予贷款的原因。
第二十五条准予贷款的，管理机构和受托银行同借款人就贷款额度、期限、担保方式、偿还方式及月还款额进行协商和确定。
第二十六条贷款额度等经协商一致后，管理机构与受托银行签订委托贷款合同，委托受托银行向借款人贷款。同时借款人、管理机构、受托银行、保证人及抵押人签订个人住房公积金借款合同。借款人还需同受托银行签订代交款项委托合同。以贷款申请地其他自有或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房进行阶段性担保的，担保人（抵押人）还需与管理机构另行签订住房抵押合同。
第二十七条借款合同及抵押合同签订并经登记生效后，管理机构通知受托银行向借款人发放贷款。
第八章贷款的提前还款
第二十借款人办理个人住房公积金贷款后，可提前部分或全部偿还贷款，借款人提前偿还贷款的，应持本人身份证，填写《**市个人住房公积金贷款提前偿还申请书》向管理机构提出申请。
。
第九章贷款抵押物的变更
第二十九条贷款期内，借款人要求变更贷款阶段性担保方式及抵押物的，应事先填写《**市个人住房公积金贷款担保方式及抵押物变更申请书》向管理机构申请，经管理机构同意后，有关各方另行签订书面的保证合同或抵押合同，并按规定办理登记手续。
合同经登记生效后，管理机构才能向原担保人或抵押人出具担保（抵押）注销证明。
第十章附则
第三十条本实施办法实施前有关规定与本实施办法不符的，以本实施办法为准。遇国家及我市个人住房公积金贷款管理有关调整时，本实施办法亦作相应调整。
关键词：住房公积金 监管机制 应对策略
住房公积金是单位及单位在职员工共同缴存的一种长期住房储金，是实现住房分配货币化、社会化以及法制化的一个主要形式。住房公积金制度是受到国家法律约束的一种住房社会保障制度，它具有强制性、互以及保障性，单位及其职工都必须依法履行缴存住房公积金的义务。其中职工个人以及职工单位缴存的住房公积金实行专户存储，归职工个人所有。实行住房公积金的单位主要包括国家机关、国有企业、外商投资企业、城镇集体企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体。
一、住房公积金监管存在的主要问题
（一）行政主管部门监管机制还不够完善
由于全国各地住房公积金管理模式不统一，公积金管理中心直接管理式和银行代办式并存;机构设置已不适应公积金管理客观要求，目前的监管体系基本形同虚设。，导致挪用住房公积金和贷款出现风险的情况时有发生。
（二）公积金的保障功能范围较小
由于部门部分职能的改革，企事业单位实行改革以及国家经济的战略性调整等原因，导致国企改制，国有单位职工逐步减少，公积金保障范围减小。同时还由于非公有制单位的职工、个体工商业者、自由职业者以及进城务工人员等部分还没有被列入住房公积金制度中来。其中，非公有制单位基本上游离于公积金制度之外，这些都直接影响到了住房公积金的归集以及公积金的覆盖范围。
（三）地区间发展不够平衡
各个区域以及行业间由于业务发展不同，这种不平衡性在一定程度上加大了公积金缴存的差距。同时，城市经济发展不平衡，使得区域发展的不平衡较为明显，职工的住房公积金缴存余额存在较大差异，部分人的公积金余额甚至达到十几万元，有的却只有几千元，这在一定程度上反映出区域、行业间职工在收入上存在的不公平现象，有损国家的公平性建设。
（四）与住房公积金监督配套的法规等不够完善
由于相配套的法规等不够完善，住房公积金管理过程中的行政执法存在一定的难度。虽然《住房公积金管理条例》对公积金的缴存、提取、使用、管理机构以及监督等各个方面都有较为详细的说明与规定，但是还是缺乏相应的实施办法以及具体的操作规程，使得某些单位和企业存在侥幸心理，受到短期利益的驱使对建立住房公积金的相关制度不够重视，这直接导致了拖欠公积金现象的发生。
（五）住房公积金主导监管类型的选择没有理性分析
目前我国住房公积金监管体系主要由审计监管、财政监管、社会监管以及行业监管四个类型。而其中主导监督包括有住房公积金的缴存、提取、使用以及管理全过程中的所有运作，同时还应能对其他监督起到指导及再监督的作用。这就决定了在对住房公积金的主导监管类型进行选择时要有较强的理性分析，否则将会导致公积金的监管缺失。在实际的操作过程中存在着各种问题，例如主导监管类型与初始委托人的委托链过长，这直接增加了人的机会主义概率；同时主导监督体系间的性不够强，使得监管过程缺乏公正、公平性等。
二、加强住房公积金监管的对策
（一）强化归集，扩大覆盖面
首先应做的是对建立住房公积金制度的优越性加以大力宣传，使得国家的深入人心，从而达到充分调动各个单位及其职工存缴住房公积金的自觉性及积极性。其次，财政及审计部门应该深入合作，加大相应的监管及检查力度，将解决住房公积金覆盖面较小的问题作为首要的问题。强化归集手段，使得各企事业单位充分认识到住房公积金的重要性。
同时，采取有计划的强有力的实施办法，逐个解决行业、领域间的问题，把公积金制度的覆盖面扩展到外资、民营以及私营企业中，同时制定农民工住房公积金制度，将他们都纳入到城市住房社会保障体系之中。
（二）建立规范化的运营管理制度和完善的内部管理制度
建立全国统一的公积金管理决策机构和有权威的执法机构，与此同时在对住房公积金进行监督的过程中应大力推行住房公积金监督的标准化程序，健全和完善对住房公积金的归集、提取、贷款，加强财务系统以及档案管理等业务管理办法的规范化操作。可以通过网络管理系统，加强对管理的分支机构及业务网点的日常业务活动的监督。
（三）根据当地实际情况建立一套合理的监管体系
在建立公积金的监管体系时，重点应放在正确处理公积金的存贷款利率、公积金账户管理以及公积金征信系统的建立等方面。因此，各个支行及部门应积极探索并建立起相关的监控机制，逐布建立一个涉及到现场、非现场的检查制度，完善整个监督体系，从根本上改变当前整个监管乏力的现状。同时还应该加大公积金的业务创新的监督, 积极引导公积金业务创新。
（四） 加强住房公积金主导监管类型选择的理性分析
由于主导监管在整个监管体系中所占的比重相当大，而其中净收益是体现监管成果的一个重要指标，所以在对住房公积金主导监管类型进行选择时要尽量使得监管的净收益达到最高。下面就上面提到的四种监管方式用数学公式来对各种监督机构的社会净效益的大小进行分析。
其中用u1―监管的社会总收益、c1―监管的总成本、s1―监管的性、e1―链的长短、若为委托人直接监管，则在监管成本函数上加上k(k∞)在分析的过程中，社会中介监管用1表示，审计监管用2表示，财政监管用3表示，公众监管用4表示。
根据相关的数据统计，四种监管类型性的强弱情况用公式表示为：，由于社会总收益u与性s存在一定的关系，且u(s)是关于s的一个增函数，则：。
各监管类型的委托链长短用公式表式为：。由于成本c与链e存在关系，且c(e)是关于e的一个增函数，那么总成本可表示为：，我们可以得出：。
有以上公式推导，审计监督的净收益最高，且总成本最低，所以从理念上我们应选择国家审计机构的审计监督作为主导监督。
参考文献：
；。
二、第二十一条修改为：各县（市）可参照本办法规定执行。
三、第二十二条修改为：本办法由市法制局负责解释。
【关键词】住房；公积金；管理；制度
Discussion and analysis of the current housing accumulation fund system
Su Ri-na
(The Hulunbeir city housing fund management center Hulunbeier Inner Mongolia 021000)
【Abstract】The article from the combination of theoretical and practical point of view, the positive significance of the establishment of housing provident fund system and reform the existing housing fund management system of the importance and urgency of and proposed concrete measures to deepen and improve the housing accumulation fund system, and the problems in the realitymeasures to promote the healthy development of China's housing accumulation fund system and social housing security system.
【Key words】Housing;Provident funds;Management;System
1. 住房公积金制度之发展现状
1.1 住房公积金制度的积极功能。
住房公积金制度是我国在推行住房制度改革过程中，为解决城镇职工住房消费问题而推行的一项强制性的长期住房储金制度。作为住房实物分配向货币分配机制转换的重要形式，它已成为基础性制度和核心制度。经过十多年的探索实践和制度创新，已经初步形成“单位资助、个人缴存、互助贷款、廉租保障”的体系，住房公积金在一定程度上解决了中低收入家庭住房问题，改善了居民消费结构，促进了住房消费。
1.2 住房公积金制度的发展态势。
随着国家经济改革的不断深入，住房公积金制度与国民经济的发展和人民生活日趋密切。首先，住房公积金通过个人缴纳、单位资助、长期存储的方式，建立的职工的自我保障机制。其次，住房公积金制度是改革住房分配制度，把住房实物转变为货币化分配的重要手段之一。最后，住房公积金制度为城镇职工积累了一笔长期、稳定的性住房储金，提高了职工的住房保障能力，促进了性住房金融体系的建立。
2. 完善现行住房公积金管理制度的重要性
2.1 建立住房社会保障体系的重要基础。
我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55～60%，城镇居民将增长到8～8.5亿人。在此期间约有3亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。同时，原有城市人口改革住房条件的需求也很迫切。这就必须进一步发挥公积金制度的作用，切实管好用好公积金，巩固和发展住房制度改革的成果。
2.2 提高公积金使用效益的根本保证。
公积金使用有“低存低贷”的特点，更适合广大中低收入城镇居民贷款购房的需要。目前，由于一些地方公积金管理混乱，服务质量差，公积金使用效益不高，必须尽快改变这种状况，努力提高公积金的管理和服务水平，确保资金安全，搞好资金运用。
2.3 防范公积金风险的有效措施。
住房公积金制度在公积金决策和管理方面暴露出来的问题，严重影响公积金的安全运行，这不仅会造成巨大的经济损失，而且将失信于民，滋生，影响社会稳定。加强公积金管理，最主要、最迫切的是防范公积金的风险，必须采取有效措施，加强管理，强化监督，堵塞漏洞，化解和消除潜在风险隐患，确保住房公积金安全运行。
3. 住房公积金制度执行中存在的问题
3.1 保障功能范围小。
由于职能转变；事业单位改革，财政供养人员逐步减少；国有经济战略性调整，国企改制，国有单位职工也将减少；很多非公有制单位的职工：个体工商业者、社会自由职业者、进城务工人员尚未参加住房公积金制度；非公有制经济单位基本上游离于制度之外等因素都在一定程度上影响了住房公积金的归集。因此，住房公积金制度覆盖面范围有缩小的趋势。
3.2 地区发展不平衡，行业缴存差距大。
城市经济发展的不平衡，导致区域间业务发展的不平衡性进一步加大；职工住房公积金缴存余额存在较大差异，职工公积金余额最高的有十几万元，最低的只几千元，折射出职工在工资收入上存在不公平现象。过大的缴存差距有损制度的和谐。
3.3 住房公积金的效用不高，业务范围有待拓展。
就全国而言，2007年末，住房公积金使用率（个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例）为74.58%，住房公积金运用率（个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例）为57.24%。巨额资金沉淀于银行，部分地区运用率不足30%。有的地方公积金个人住房贷款余额占公积金归集余额的比例为60%，说明资金使用还没有最大限度地投入到住房消费市场。如何一方面加大资金筹集力度，拓宽筹集渠道，另一方面，在继续加大个人住房公积金贷款投放的同时，实现资金的多元化投资和运作，确保资金的保值增值，使住房公积金受惠于民，是一个亟待解决的现实问题。
3.4 管理机构尚未完全理顺，监管机制不完善。
由于住房公积金管理机构缺乏必要的约束机制和监督机制，挪用住房公积金等违法乱纪现象时有发生，这不仅严重影响了管理中心的声誉，而且也严重影响着住房公积金制度的发展。
3.5 住房公积金法规不配套，行政执法难。
《住房公积金管理条例》虽然对住房公积金的缴存、提取、使用、管理机构、监督等问题做出了明确的规定，但没有相应的实施办法和具体的操作规程。国家相关部门出台的有关与住房公积金的有关不配套、不严密，增加了执行的难度。一些单位和企业受眼前利益和狭隘思想的驱动，对建立住房公积金制度重视不够，认识不够到位，总是强调各种困难拖欠公积金，有些职工也对这项制度漠不关心，形成了业内人士所归纳的“法人不执法，主人不做主”的状况，造成推行住房公积金制度更为艰难。
4. 完善住房公积金制度的对策建议
4.1 强化归集，扩大覆盖面。
加强住房公积金的宣传工作。通过大力宣传住房公积金制度的重大意义，努力使住房公积金制度真正深入人心、家喻户晓，为深入推进住房公积金制度创造良好的环境和群众基础。按“明确重点、狠抓难点、依法管理、积极促缴”的思路，采取有计划分步骤实施的办法，逐个解决系统、领域的问题，积极推进公积金制度向非公有制经济领域延伸，把公积金制度的覆盖面扩大到外资、民营、私营企业和组织。开拓在农民工中实行住房公积金制度，将他们纳入城市住房社会保障体系。严格执行国家关于住房公积金的归集比例规定，对于高收入者公积金的缴存额实行限高封顶，防止不同阶层公积金缴存差距扩大化，建立和谐发展的公积金制度。
4.2 建立规范化的运营管理制度和完善的内部管理制度。
大力推进住房公积金管理的标准化、规范化，进一步健全和完善住房公积金归集、提取、贷款、财务、计算机系统、档案管理等业务管理办法，规范业务流程和操作规程。同时要认真研究如何健全内部控制制度的问题，借鉴商业银行普遍实行的内部控制制度，制订行之有效的内部控制措施，通过网络管理系统，加强对分支机构和业务经办网点日常业务活动的监督，形成管理中心相关部门和岗位之间的相互制衡机制，保证住房公积金各项业务活动的正常进行，最大限度地防范和控制资金风险。
4.3 提高公积金的效用，促其保值增值。
因地制宜确定个人住房公积金贷款运作方式，注意两点：公积金归集与个人住房贷款方式的协调一致，能够实现以贷促缴；最大限度地化解风险，保证公积金的流动性、安全性和增值性。
为最大限度地发挥住房公积金制度在提高职工住房支付能力中的作用，体现住房公积金的社会“保障性”，要从三个层面抓好落实工作，进一步提高公积金的使用率。积极支持职工直接使用公积金用于购房、还贷、维修和支付房租，为改善职工住房条件助一臂之力，通过公积金的资金运作，努力实现增值收益，充分发挥住房公积金制度的社会保障作用。
4.4 发挥县的积极性，加强县级住房公积金制度的建设与管理。
要认真研究如何发挥县级积极性的问题。住房公积金的归集依赖于当地的通力配合与协作，在现阶段，管委会形成的决议的执行以及住房公积金的归集、缴存比例的调整、逾期贷款的清收等，如果离开了当地的支持与配合，仅靠市管理中心与县分中心的力量是不够的。
4.5 完善住房公积金管理监督机制。
为了确保住房公积金归集、使用、管理的安全有效，必须建立和完善上下监督、同级监督机制和体系：坚持住房公积金管理政务公开；提高职工个人明细账的透明度、赋予职工“四权”（即知情权、使用权、监督权、所有权）；采取各种措施保证住房公积金的安全运营，防止资金流失和信贷风险。地方财政部门通过定期检查资金运营账务，监督评价资金经营状况；；金融主管部门主要借助于各种金融法规，检查规范住房公积金管理的金融合法性；司法部门则从法律的角度对“中心”的资金管理及缴存者行为的规范进行监督，对各种住房公积金管理使用纠纷进行审理裁决，依法维护住房公积金管理使用的公正性。
总之，要树立科学发展观，与时俱进，加强调查研究，开拓进取，不断适应新的形势要求，及时研究新情况，努力解决新问题，用创新的思维，创造性地开展工作，这是保持住房公积金制度持续、健康发展的根本出路。
参考文献
［1］ 黄锐.住房公积金管理监督体系的建立［M］.中国房地信息，2006(2).
［2］ 洪敏，胡建华.必须建立完善的内控制度［M］.住房公积金研究，2007(1).
关键词：住房公积金；制度；问题
引言
自从改革开放以来，我国就对城镇住房制度进行了改革，并对住房实物分配以及实行住房分配货币化进行了逐步取消。从目前的发展来看，我国的住房公积金制度正随着城镇化住房制度的改革而发生改变。在经历了几十年的发展过程，虽在一定程度上取得了进步，但在改革的不断深化下，愈来愈多的问题也逐渐暴露了出来，加强解决这一方面的问题已显得非常紧迫。
1.住房公积金的基本概述
1.1住房公积金的基本涵义分析
关于住房公积金的涵义主要就是指国家机关和国有企业以及城镇私营企业等缴存的长期住房储金。。我国的住房公积金是长期住房储金，在定义上虽然有了一定的修改，主要就是扩大住房积金的外延，但在内涵上并没有进行改变。
1.2住房公积金的特点分析
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另外在长期性方面对单位以及个人来说，住房公积金的缴存都是长期性的。在互的特点上主要就是职工没有买房需求的时候，缴存的住房公积金就能够作为存量资金提供给需要买房的职工融资使用。在性的特点上除了国家所颁布的一些管理条例之外，主要的运作依据就是通过建设部以及财政部等进行制订的规范性文件。还有就是公益性和限定性的特点。
2.住房公积金制度运行的现状问题及解决措施
2.1住房公积金制度运行的现状问题分析
从当前我国的住房公积金的制度运行情况来看，还存在着诸多的问题有待进一步的解决，其中在法律体系方面还没有得到有效的完善，在公积金的立法层次相对较低，这样就不利于公积金发挥住房保障的作用。还有就是法规滞后，政出多门，按照住房公积金属地管理性质，各省以及设区市要能够根据实际情况进行出台相关的管理办法，但在各地的实施办法的情况来看比较的杂乱，有的甚至和国家所制定的文件相抵触，体系相对来说不清晰，一方面部门的规定不一，地方各自为政，在执行的力度上还比较缺乏。
另外就是在公积金管理委员会的设置作用没有得到充分的发挥，住房公积金管委会委员的构成比例缺乏合理性，在组成人员当中，部门负责人以及企业负责人占有的比例比较大，但是在真正的职工代表以及专家占有的比例相对比较少[2]。还有就是住房公积金管委会委员缺少履职所需的专业知识，住房公积金管委会的决策常常流于形式。住房公积金管理中心在定位上不清晰，低存低贷损害中低收入者的利益。
在住房公积金制度监管当中也存在着诸多问题，首先就是监管制度没有得到有效的完善，在监管的体系方面有一定缺陷，监管部门比较多在沟通机制方面比较的缺乏，从而使得监管的缺失以及责任没有得到明确。还有就是在内部监管方面较为薄弱，公积金信息的透明度相对较低，从而使得公积金管委会以及管理中心等在信息上和个人信息不对称，这会使得监管得不到有效实施。另外就是信息系统的不统一，由于公积金实行的是属地管理，所以建设部没有向全国推广统一公积金信息系统，故此在信息系统方面没有得到统一。
在住房公积金制度运行当中的问题主要就是住房公积金覆盖面比较窄，住房公积金的缴存单位主要是集中在行政事业单位以及国有企业，在非公有制企业的缴存人数就比较少。还有就是超限缴存住房公积金，在现在的超限缴存的单位主要是集中在电力以及石油和银行等垄断行业。再者就是资金的运用效率不高，违规发放个人贷款屡禁不止，在信息系统安全方面还存在着隐患[3]。
2.2住房公积金制度运行问题的解决措施探究
针对以上的问题要能够针对性的进行解决，首先在住房公积金的制度要能够和我国的国情相适应，要能够结合经济发展的状况以及政治和社会保证制度等，要能够在目标的变化过程中不断的进行调整及完善。同时要能够在对制度进行完善的过程中遵循相应的原则，也就是要尊重历史，循序渐进的原则，体现住房保障作用原则和兼顾公平效率原则。
在对公积金的治理结构上要进行有效的完善，理清管理的机制以及对运营成本进行降低，建立完善的法律体系，使得住房公积金要结合着法律进行推进，还要能够根据法律法规进行有效的监管。在具体的步骤上首先要能够提高住房公积金的立法层次，制定住房公积金法律和相关的管理机构以及奖惩措施等。还要对各部门的规范性文件进行梳理，对其中有着矛盾的地方进行适当修改完善。
对公积金管委会的决策机制进行完善，设置专家委员会制度并调整管委会委员构成的比例，对管委会的会议制度进行改变。对住房公积金管理中心要进行明确的定位。同时要实行高存低贷利率。
另外，要对住房公积金的制度监管进行有效的加强，首先对外部监管机制进行加强，在具体的措施上主要就是减少监管部门，对各部门的监管职责进行明确，加强各监管部门的协调沟通能力，建立协调会议制度，各监管部门要进行定期的沟通形成工作合力。在内部监督的强化方面主要就是通过内部控制制度的完善来进行规范，通过内外部的监督协调配合，进而保障资金的安全有效使用，从而对缴存职工的合法权益进行维护。与此同时，要能够将管理中心内部监督部门进行分离出来，使其成为管委会直接领导下的监督机构。还有就是要对信息公开透明度进行有效提高，并要建立行政监督管理信息系统。
。要对缴存比例以及基数进行严格的控制，这是确保公积金制度公平性的一个内在要求，这样能够防治公积金进一步的拉大收入差距。还要将资金的使用效率进行有效的提高，加强贷款发放以及投资方面的工作力度，减少贷款流程提高服务质量，拓宽公积金的投资渠道[4]。在贷款管理方面进行加强，完善个人贷款内部管理制度以及业务操作系统和严格审查贷款人申请资料等，建立贷款审批岗位制约机制，加强教育，在信息系统方面进行有效的完善。
3.结语
总而言之，在当前我国的住房公积金制度不断的完善过程中，对实际的系统运行产生了很大的促进作用，住房公积金个人贷款的安全以及高速可持续运营，是这一制度完善的重要内容，在今后的发展中也必将进入一个良好的发展局面。
参考文献：
[1] 黄正祥.浅谈住房公积金贷款业务的创新[J].经济师，2011，（01）.
[2] 任权录.浅析住房公积金贷款管理风险与规避方式[J].辽宁行政学院学报，2011，（09）.
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