房地产开发经营业务的所得税处理(1)
一、房地产开发经营业务的概念(了解)
企业房地产开发经营业务是指包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。
在中国境内从事房地产开发经营业务的企业，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2.开发产品已开始投入使用。3.开发产品已取得了初始产权证明。二、收入的税务处理
(一)企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等
开票方式
纳入开发产品价内或由企业开具的
未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具的
(二)收入的实现规则，具体按以下规定确认：
销售方式
1.一次性全额收款2.分期收款
税务处理
实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现按销售合同或协议约定的价款确定收入额
3.银行按揭方式
4.委托方式销售
（1）首付款应于实际收到日确认收入
（2）余款于银行按揭贷款办理转账之日确认收入
收入处理
全部确认为销售收入可作为代收代缴款项进行管理
(1)支付手续费方式：按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(2)视同买断方式：收到受托方已销开发产品清单之日确认收入。
企业与购买方签订销售合同或协议
企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议
销售合同或协议中约定的价格和买断价格中的较高者
受托方与购买方签订销售合同或协议买断价格
(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式的：收到受托方已销开发产品清单之日确认收入。企业与购买方签订销售合同或协议方共同签订
受托方与购买方直接签订销售合同
(4)采取包销方式包销期内包销期满后
按基价加上按规定取得的分成额
销售合同或协议中约定的价格和基价中的较高者，企业按规定支付受托
企业、受托方、购买方三方的分成额，不得直接从销售收入中减除
可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现
尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收
入的实现
(三)视同销售的确认
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时，按以下方法和顺序确认收入(或利润)：
(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。(四)企业销售未完工开发产品
1.先按预计的计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。(先看房屋性质，再看房屋区域)
房屋性质地理位置
省、自治区、直辖市和计划单列市所在地
预计利润率标准不得低于15%不得低于10%不得低于5%
非经济适用房、限价房、城区和郊区危改房
地级市城区和郊区其他地区
经济适用房、限价房、危改房（不受区域）不得低于3%
2.待完工后，企业结算实际毛利额，并将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。
3.从事房地产开发的企业在月(季)度预缴企业所得税时，其销售未完工开发产品取得的预售收入，应当按照税收规定计算应纳税所得额，在《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》中的“特定业务计算的应纳税所得额”栏次填报。在2021年以前，填入此行的金额是“按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额”;而从2021年1季度开始，填入此行的金额为“按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地等税金及附加后的金额”。(2021年新增)【解释】预缴土地会计处理如下:借：应交税费——应交土地贷：银行存款
待开发项目达到完工条件，确认相应的收入及成本，结转损益时，将土地转入税金及附加科目：借：税金及附加
贷：应交税费—应交土地
也就是说，房地产开发企业已缴纳但未计入损益的税费在预缴时即可扣除，既减轻其资金压力，又减少其汇算清缴时纳税调整的工作量。
(五)未完工先租的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。总结：
高频考点代收款收入实现规则
要点
看开票方式（价内或企业开具，作收入，否则不做）
一次性付款、分期付款、按揭、委托销售（4种方式下收入确认：收清单、较高价格、买断价格、基价加分成等）
视同销售销售未完工开发产品判断是否视同销售、顺序确定收入（15%）毛利率的确定（看房屋性质及区域：3%-5%-10%-15%）-房开企业预缴土地等可扣房地产开发经营业务的所得税处理(2)三、成本、费用扣除的税务处理(一)基本扣除规定(熟悉)
1.企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
2.企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地准予当期按规定扣除。
3.已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。公式1：
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本公式2：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积(二)重要规定(掌握)1.维修费用的扣除
企业对尚未出售的已完工开发产品和对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期扣除。2.维修基金的扣除
已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
【解释】维修基金，又称“公共维修资金”、“住宅专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。维修资金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用。
3.基本配套设施扣除——会所、物业管理场所、热力站、文体场馆、幼儿园、电站、水厂等
性质
非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方、公用事业单位的
营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方、公用事业单位以外其他单位的
4.公共建筑的扣除
①单建的通讯、学校、医疗设施，应单独核算成本
邮电通信、学校、医疗设施
②合建的通讯、学校、医疗设施——经济补偿可抵扣建造成本
【解释】合建指由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的情况
停车场所
①单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算
②利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理5.按揭担保金
银行按揭方式销售开发产品约定为购买方提供按揭贷款担保时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。6.委托境外机构销售的佣金支出
不超过委托销售收入10%的部分可以扣除。7.利息支出
属于财务费用性质的合理的利息可以直接在税前扣除。
成本费用扣除规则作为公共配套设施处理
开发企业自用的按照建造固定资产单算成本
开发企业非自用的按建造开发产品单算成本
(1)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
(2)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。8.损失
(1)企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失在税前扣除。(2)企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按规定审核后准予在税前扣除。9.折旧
企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。四、计税成本的核算方法
(一)计税成本对象的确定原则(5原则)
成本对象，是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。1.可否销售原则2.功能区分原则3.定价差异原则4.成本差异原则5.权益区分原则
【记忆提示】销能定全(权)程(成)。(二)开发产品计税成本支出的内容
1.土地征用费及拆迁补偿费。包括契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费等。
2.前期工程费：如水文地质勘探、测绘、可行性研究等费用。
3.建筑安装工程费。
4.基础设施建设费：项目内道路、供水、供电、供气、照明、环境卫生、园林绿化等费用。
5.公共配套设施费：开发项目内发生的、的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方、公用事业单位的公共配套设施支出。6.开发间接费：折旧费、修理费、办公费、水电费等。(三)成本计算方法
1.企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。(直接成本和能分清对象的间接成本直接计，间接成本分配计)
2.共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
(1)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应协商请求税务机关同意。
(2)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
(3)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
(4)其他成本项目的分配法由企业自行确定。
房地产开发经营业务的所得税处理(3)
四、计税成本的核算方法
(四)非货币方式取得土地使用权的成本确定
方式
确认时点（接受投资方）
确认金额
开发产品换土地权
本土地开发的产品
其他土地开发的产品
接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时投资交易发生时
分出（应付）产品的公允价值+土地使用权转移税费+应付补价-应收补价
该项土地使用权公允价值+土
股权换土地权（接受土地权投资）
投资交易发生时地使用权转移税费+应付补价-
应收补价
(五)除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本(3项)1.出包工程未最终办理结算而未取得全额的，在证明资料充分的前提下，其不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律、法规规定必须配套建造的条件。
3.应向上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。(2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(3)应向上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。五、特定事项的税务处理
企业以本企业为主体联合其他主体合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立法人公司的，按下列规定处理：
如该项目已结算计税成本，则分配给投资方开发产品的计税成本与投资额之间的差额计入当期应纳税所得额
如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行税务处理该项目形成的营业利润额先申报缴纳企业所得税（先）投资方取得营业利润视同股息、红利进行税务处理（后）
首次取得开发产品时，分解为转让土地使用权和购入开发产品两项业务进行所得税处理，并按取得的开发产品公允价值计算确认土地使用
1.合作建房、合作分房，首次分配开发产品时2.合作建房、合作分钱
3.投地建房、合作分房
权转让所得或损失
【知识点回顾】企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴
纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（1）企业按规定对开发项目进行土地清算后，当年企业所得税汇算清缴出
4.土增税清算涉及企业所得税退税
现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
（2）企业按规定对开发项目进行土地清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地原因导致的项目开
发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税
退税计算方法：
(1)(分摊)该项目缴纳的土地总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地=土地总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)
公式中的销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
(2)(算差额)当年应补充扣除的土地=该项目开发各年度应分摊的土地-该年度已经在企业所得税税前扣除的土地
企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;
当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
(3)按照上述方法进行土地分摊调整后，相应年度应纳税所得额为正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
(4)企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。【总结】计算退税程序：清算后分摊土增税计算补缴土增税(分摊额-已缴额)调应纳税所得额(土增税多，所得额减少)计算退税(多则退，少则补)。
企业重组的所得税处理(1)
一、企业重组的概念
企业重组，是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易，包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。【解释1】
企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式
以本企业的现金、银行存款、应收账款、存货、固定资产、其他资产以及承担债
务等作为支付的形式
【解释2】企业重组分为一般性税务处理和特殊性税务处理。二、企业重组的一般性税务处理1.企业法律形式的改变
企业由法人转变为个人独资企业、合伙企业等非法人组织登记注册地转移至境外
股权支付非股权支付
视同清算、分配，股东重新投资成立新企业。全部资产及股东投资的计税基础均应以公允价值为基础确定
其他法律形式简单改变直接变更税务登记
【注意】重组交易中的增加价值在履行过税收责任后才具有计税基础的地位。
2.企业债务重组
(1)以非货币资产清偿债务，应当分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。(掌握)
(2)发生债权转股权的，应当分解为债务清偿和股权投资两项业务，确认有关债务清偿所得或损失。
(3)债务人应当按照支付的债务清偿额低于债务计税基础的差额，确认债务重组所得;债权人应当按照收到的债务清偿额低于债权计税基础的差额，确认债务重组损失。
3.企业股权收购、资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：(1)被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。
(2)收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。
(3)被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。4.企业合并，当事各方应按下列规定处理：
(1)被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
(2)合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。(3)被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
【知识点回顾】被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得;剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。5.企业分立，当事各方应按下列规定处理：
(1)被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失。(2)被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理。(3)被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
(4)分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。(5)企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。企业重组的一般性税务处理：一刀两断
三、企业重组的特殊性税务处理
1.企业重组适用特殊性税务处理条件：(选择题)
(1)具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的;(2)被收购、合并或分立部分资产或股权比例符合规定的比例;(3)重组交易对价中涉及股权支付金额符合规定的比例;
(4)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动;(5)企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
【记忆提示】1个目的+2个比例+2个12个月。
2.企业重组符合上述条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：
(1)企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。
企业发生债权转股权业务，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定。
企业重组的所得税处理(2)
三、企业重组的特殊性税务处理
2.企业重组符合上述条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：
(2)股权收购、资产收购的特殊税务处理
股权收购和资产收购享受特殊性税务处理的比例要求为：
①收购企业购买的股权或资产不低于被收购企业全部股权或全部资产的50%;②收购企业收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。股权收购的特殊性税务处理(股权支付部分)
1.收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定2.被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础
股权收购
确定
3.收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变
资产收购的特殊性税务处理(股权支付部分)
1.受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定2.转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定【总结】收购方支付对价同时包括股权支付部分和非股份支付部分时：1.收购方在确认收购的资产或股权的计税基础=收购的资产或股权的原有计税基础×股权支付的比例+非股份支付的公允价值。
2.被收购方确认取得收购方股权的计税基础=被转让资产或股权的原有计税基础×股权支付的比例。
3.被收购方的非股权支付部分要确认资产转让所得或损失=(公允价值-计税基础)×非股权支付比例。
4.非股权支付比例=非股权支付金额÷被转让资产的公允价值(3)企业合并的特殊性税务处理适用的情形：
①企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。
②同一控制下且不需要支付对价的企业合并。企业合并的特殊性税务处理
1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继
合并
3.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定
4.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率【解释】假定社会平均利润率为最长期限的国债利率，被合并企业的净资产公允价值同利率的乘积，就是未来被合并净资产至少能产生的理论利润，用这个利润来弥补被合并企业的亏损。
资产收购
(4)企业分立的特殊性税务处理：满足条件：
①被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动;
②被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。
可以选择按以下规定处理：
1.分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定
分立
2.被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继
3.被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补
4.被分立企业的股东取得分立企业的股权（新股）计税基础的确定（如下表）
放弃旧股的不放弃旧股的
以放弃旧股的计税基础确定新股的计税基础=零
以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持
有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上
【解释】新股指取得的分立企业的股权，旧股指被分立企业的股权【总结1】企业重组的特殊性税务处理：藕断丝连
【总结2】股权收购、资产收购、企业合并、企业分立的特殊性税务处理：
对价
股权支付（特殊）
转让方
不确认所得和损失
受让方
原有计税基础确定
非股权支付（一般）确认所得和损失公允价值作为计税基础
【总结3】企业重组对比：一般处理按公允，满足条件才按原计税基础。类型
1.一般性税务处理2.特殊性税务处理
非股权支付部分股权支付部分
四、股权和资产划转(一)确认条件
对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，同时符合以下条件，可以选择特殊性税务处理：
1.具有合理商业目的，不以减少、免除或推迟缴纳税款为主要目的;
2.股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的。(二)税务处理
1.划出方企业和划入方企业均不确认所得。
2.划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
3.划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。
具体规定
按公允价值确认资产的转让所得或损失；按公允价值确认资产或负债的计税基础
暂不确认有关资产的转让所得或损失，按原有计税基础确认新资产或负债的计税基础
资产损失税前扣除的所得税处理
一、资产及资产损失的概念
企业拥有或者控制的、用于经营管理活动相关的资产
资产
包括现金、银行存款、应收及预付款项等货币性资产，存货、固定资产、无形资产、在建工程、生产性生物资产等非货币性资产，以及债权性投资和股权（权益）性投资
资产损失
包括实际资产损失与法定资产损失
【解释】实际资产损失和法定资产损失
企业在实际处置、转让资产过程中发生的合理损失
企业虽未实际处置、转让资产，但符合规定条件计算确认的损失，如被投资
实际资产损失法定资产损失
方依法宣告破产、债务人的死亡等原因出现的损失
二、资产损失扣除
1.现金损失：企业清查出的现金短缺减除责任人赔偿后的余额，作为现金损失在计算应纳税所得额时扣除。
2.存款损失：企业将货币性资金存入法定具有吸收存款职能的机构，因该机构依法破产、清算，或者责令停业、关闭等原因，确实不能收回的部分，作为存款损失在计算应纳税所得额时扣除。
3.应收及预付账款(贷款类债权除外)：企业除贷款类债权外的应收、预付账款，符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的应收、预付款项，可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除：
(1)债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照，其清算财产不足清偿的。
(2)债务人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿的。(3)债务人逾期3年以上未清偿，且有确凿证据证明已无力清偿债务的。(4)与债务人达成债务重组协议或批准破产重整计划后，无法追偿的。(5)因自然灾害、战争等不可抗力导致无法收回的。(债务人不存在或力+不可抗力)
4.贷款损失：企业经采取所有可能的措施和实施必要的程序之后，符合下列条件之一的贷款类债权，可以作为贷款损失在计算应纳税所得额时扣除：
(1)借款人和担保人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，并终止法人资格，或者已完全停止经营活动，被依法注销、吊销营业执照，对借款人和担保人进行追偿后，未能收回的债权。
(2)借款人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，依法对其财产或者遗产进行清偿，并对担保人进行追偿后，未能收回的债权。
(3)借款人遭受重大自然灾害或者意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿后，确实无力偿还部分或者全部债务，对借款人财产进行清偿和对担保人进行追偿后，未能收回的债权。
(4)借款人触犯刑律，依法受到制裁，其财产不足归还所借债务，又无其他债务承担者，经追偿后确实无法收回的债权。
(5)由于借款人和担保人不能偿还到期债务，企业诉诸法律，经对借款人和担保人强制执行，借款人和担保人均无财产可执行，裁定执行程序终结或终止(中止)后，仍无法收回的债权。
(6)由于借款人和担保人不能偿还到期债务，企业诉诸法律后，经调解或经债权人会议通过，与借款人和担保人达成和解协议或重整协议，在借款人和担保人履行完还款义务后，无法追偿的剩余债权。
(7)由于上述(1)至(6)项原因借款人不能偿还到期债务，企业依法取得抵债资产，抵债金额小于贷款本息的差额，经追偿后仍无法收回的债权。
(8)开立信用证、办理承兑汇票、开具保函等发生垫款时，凡开证申请人和保证人由于上述(1)至(7)项原因，无法偿还垫款，金融企业经追偿后仍无法收回的垫款。
(9)银行卡持卡人和担保人由于上述(1)至(7)项原因，未能还清透支款项，金融企业经追偿后仍无法收回的透支款项。
(10)助学贷款逾期后，在金融企业确定的有效追索期限内，依法处置助学贷款抵押物(质押物)，并向担保人追索连带责任后，仍无法收回的贷款。(11)经专案批准核销的贷款类债权。(12)财政、税务主管部门规定的其他条件。
5.股权投资损失：企业的股权投资符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的股权投资，可以作为股权投资损失在计算应纳税所得额时扣除：(1)被投资方依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照的。
(2)被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已连续停止经营3年以上，且无重新恢复经营改组计划的。
(3)对被投资方不具有控制权，投资期限届满或者投资期限已超过10年，且被投资单位因连续3年经营亏损导致资不抵债的。
(4)被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已完成清算或清算期超过3年以上的。
(5)财政、税务主管部门规定的其他条件。(被投资方不存在或力)三、资产损失税前扣除管理
基本原则：企业发生的资产损失，应按规定的程序和要求向主管税务机关申报后方能在税前扣除。未经申报的损失，不得税前扣除。(一)申报管理
企业资产损失申报分为清单申报和专项申报两种申报形式。1.下列资产损失，应以清单申报的方式向税务机关申报扣除：
(1)企业在正常经营管理活动中，按照公允价格销售、转让、变卖非货币资产的损失。
(2)企业各项存货发生的正常损耗。
(3)企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失。
(4)企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失。(5)企业按照市场公平交易原则，通过各种交易场所、市场等买卖债券、股票、期货、基金以及金融衍生产品等发生的损失。上述以外的资产损失，应以专项申报的方式申报扣除。【总结】清单申报项目均为常规损失，风险较小。
【注意】企业无法准确判别是否属于清单申报时，可以采取专项申报的方式申报扣除。属于专项申报的资产损失，企业应逐项或逐笔报送申请报告。
2.在中国境内跨地区经营的汇总纳税企业发生的资产损失，应按以下规定申报扣除：
(1)总机构及其分支机构发生的资产损失，除应按专项申报和清单申报的有关规定，向当地主管税务机关申报外，各分支机构同时还应上报总机构。
(2)总机构对各分支机构上报的资产损失，除税务机关另有规定外，应以清单申报的形式向当地主管税务机关进行申报。
(3)总机构将跨地区分支机构所属资产捆绑(打包)转让所发生的资产损失，由总机构向当地主管税务机关进行专项申报。
3.商业零售企业存货损失税前扣除规定
(1)存货正常损失，准予以清单的形式进行企业所得税纳税申报，同时出具损失情况分析报告。
(2)存货非正常损失，应当以专项申报形式进行企业所得税申报。
(3)存货单笔(单项)损失超过500万元的，无论何种因素形成的，均应以专项申报方式进行企业所得税纳税申报。(二)资产损失确认证据1.外部证据：行政机关：
(1)司法机关的判决或者裁定。(2)机关的立案结案证明、回复。(3)工商部门出具的注销、吊销及停业证明。(4)行政机关的公文。第三方机构：
(5)企业的破产清算公告或清偿文件。(6)专业技术部门的鉴定报告。
(7)具有法定资质的中介机构的经济鉴定证明。
(8)仲裁机构的仲裁文书。
(9)保险公司对投保资产出具的出险调查单、理赔计算单等保险单据。(10)符合法律规定的其他证据。2.内部证据：
(1)有关会计核算资料和原始凭证。(2)资产盘点表。
(3)相关经济行为的业务合同。
(4)企业内部技术鉴定部门的鉴定文件或资料。(5)企业内部核批文件及有关情况说明。
(6)对责任人由于经营管理责任造成损失的责任认定及赔偿情况说明。(7)法定代表人、企业负责人和企业财务负责人对特定事项真实性承担法律责任的声明。
(三)相关资产损失的确认：
1.企业逾期三年以上的应收款项在会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。
2.企业逾期一年以上，单笔数额不超过5万或者不超过企业年度收入总额万分之一的应收款项，会计上已经作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。
3.存货报废、毁损或变质损失，该项损失数额较大的(指占企业该类资产计税成本10%以上，或减少当年应纳税所得、增加亏损10%以上)，应有专业技术鉴定意见或法定资质中介机构出具的专项报告等。
资产的所得税处理(1)
企业资产包括：固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，除盘盈固定资产外，均以历史成本为计税基础。
企业持有各项资产期间资产增值或减值，除按规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。一、固定资产的税务处理(一)固定资产的计税基础项目外购自行建造融资租入融资性售后回租
盘盈
捐赠、投资、非货币性资
产交换、债务重组等方式公允价值+相关税费（无形资产、生物资产同）取得
改建的固定资产
除已足额提取折旧的固定资产和租入的固定资产以外的其他固定资产，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础调整（12个月内）
全民所有制企业改制为国有独资公司或者国有全资子公司，符合规定的，
改制中资产评估增值
改制中资产评估增值不计入应纳税所得额；资产的计税基础按其原有计税
基础确定；资产增值部分的折旧或者摊销不得在税前扣除
(二)固定资产折旧
1.不得计算折旧扣除的固定资产
(1)房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产;(2)以经营租赁方式租入的固定资产;(3)以融资租赁方式租出的固定资产;(4)已足额提取折旧仍继续使用的固定资产;(5)与经营活动无关的固定资产;(6)单独估价作为固定资产入账的土地;
点）
竣工结算前的支出
约定付款总额：约定付款总额+相关费用未约定付款总额：资产公允价值+相关费用承租人出售前的原账面价值同类固定资产的重置完全价值
计税基础
买价+税费+达到预定用途发生的其他支出（无形资产同，生物资产同前2
工程款项尚未结清未取得暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待取得后进行全额的固定资产
(7)其他。
2.固定资产折旧的方法
(1)固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。
(2)投入使用月份的次月起计算折旧;停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。
(3)加速折旧，最低不能低于规定折旧年限的60%。
(4)企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。
3.企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的
(1)推倒重置：资产原值扣除折旧后的净值，并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧。(2)提升功能、增加面积：该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，按尚可使用的年限与税法规定的最低年限孰低原则选择年限计提折旧。4.固定资产计算折旧的最低年限如下：
固定资产类型房屋、建筑物
飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备与生产经营活动有关的器具、工具、家具等
飞机、火车、轮船以外的运输工具
电子设备
5.固定资产折旧的企业所得税处理(重要)
最低折旧年限
20年10年5年4年3年
(1)会计年限<税法最低折旧年限，差额部分纳税调增;会计年限已满，税法最低年限未到且税收折旧尚未足额扣除，尚未足额扣除的折旧可在剩余年限继续扣除。(按税法年限计算扣除)
(2)会计年限>税法最低折旧年限，按会计年限计算扣除。
(3)会计上提取减值准备不得税前扣除，折旧按税法确定的计税基础计算扣除。(4)按税法规定实行加速折旧的，其按加速折旧法计算的折旧额可全额在税前扣除。
二、生物资产的税务处理1.相关概念
(1)生物资产，是指有生命的动物和植物。
(2)生物资产分为消耗性、生产性和公益性生物资产。
(3)生产性生物资产，是指为产出农产品、提供劳务或者出租等目的持有的生物资产，包括经济林、薪炭林、产畜和役畜等。2.生产性生物资产计算折旧的最低年限如下：(1)林木类生产性生物资产，为10年。(2)畜类生产性生物资产，为3年。【记忆提示】10年树木，3年养畜。三、无形资产的税务处理1.下列无形资产不得摊销扣除：
(1)自行开发的支出已在计算所得额时扣除的无形资产;(2)自创商誉;
(3)与经营活动无关的无形资产;
(4)其他不能计算摊销费用扣除的无形资产。2.无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。3.无形资产的摊销年限不得低于10年。
4.外购商誉的支出，企业整体转让或者清算时，准予扣除。
5.企业外购的软件，符合条件，可以按照固定资产或无形资产进行核算，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为2年(含)。
资产的所得税处理(2)
四、长期待摊费用的税务处理
作为长期待摊费用的支出
已足额提取折旧的固定资产的改建支出租入固定资产的改建支出固定资产的大修理支出
其他应当作为长期待摊费用的支出
摊销年限
按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销按照固定资产尚可使用年限分期摊销
自支出发生月份的“次月”起，分期摊销，摊销
年限不得低于3年
【解释】固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：(1)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上;(2)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。五、存货的税务处理
企业使用或者销售的存货的成本计算方法，可以在先进先出法、加权平均法、个别计价法中选用一种。计价方法一经选用，不得随意变更。六、投资资产的税务处理
1.企业对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除。2.企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本准予扣除。3.非货币性资产投资企业所得税的处理规定
(1)非货币性资产转让所得=评估的公允价值-计税基础。
①企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。
②关联企业之间发生的非货币性资产投资行为，投资协议生效后12个月内尚未完成股权变更登记手续的，于投资协议生效时，确认非货币性资产转让收入的实现。
(2)上述所得在不超过5年期限内，分期均匀计入应纳税所得额，计算企业所得税。
(3)企业取得的被投资企业的股权，以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。
被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按该资产的公允价值确认。
(4)企业5年内转让上述股权或投资收回的或者注销的，停止递延纳税，尚未确认的非货币性资产转让所得，在当年一次性计算缴纳企业所得税。
企业所得税税前扣除范围(1)
包括成本、费用、税金、损失和其他支出。(一)扣除项目
1.成本：包括销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费。即销售商品、提供劳务、转让固定资产、无形资产(包括技术转让)的成本。2.费用：期间费用(销售费用、管理费用和财务费用)。3.税金
房产税、车船税、城镇土地使用税、印花税、消费税、
计入税金及附加计入相关资产的成本
城建税、教育费附加、地方教育附加、出口关税、资源税、土地（房开企业）
车辆购置税、契税、进口关税、耕地占用税、不得抵扣的
通过损失扣除不得税前扣除
购进货物发生非正常损失的进项税额转出企业所得税、可以抵扣的、企业为职工负担的个
的税金人所得税
4.损失，指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。
(1)损失按减除责任人赔偿和保险赔款后的余额扣除。(净损失)
(2)已做损失处理的资产以后年度又全部或部分收回时，应计入当期收入。5.扣除的其他支出：除了成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。(二)扣除项目及其标准
基本原则：在扣除项目上，会计和税法不一致时，凡没有超过税法规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。1.工资、薪金支出
(1)企业发生的合理的工资、薪金准予据实扣除。(2)何为“合理的工资薪金”?
①按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制定的工资、薪金制度规定实际发放给员工的工资、薪金。
②税务机关在对工资、薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：a.企业制定了较为规范的员工工资、薪金制度;b.企业所制定的工资、薪金制度符合行业及地区水平;
c.企业在一定时期所发放的工资、薪金是相对固定的，工资、薪金的调整是有序进行的;
d.企业对实际发放的工资、薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务;e.有关工资、薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。
(3)属于国有性质的企业，其工资、薪金，不得超过有关部门给予的限定数额;超过部分，不得计入企业工资、薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。
(4)工资薪金总额，是指企业按照有关规定实际发放的工资薪金总额，不是应该支付的职工薪酬，不包括企业的三项经费和五险一金。(三项经费的计提基数)(5)企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，按规定扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。(6)企业接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应分两种情况按规定在税前扣除;
①按照协议(合同)约定直接支付给劳务派遣公司的费用，应作为劳务费支出;②直接支付给员工个人的费用，应作为工资薪金支出和职工福利费支出。其中属于工资薪金支出的费用，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。
2.职工福利费、工会经费、职工教育经费项目职工福利费工会经费
准予扣除的限度工资薪金总额14%工资薪金总额2%
超过部分处理不得扣除不得扣除准予结转扣除
职工教育经费工资薪金总额8%(1)企业职工福利费的范围
①为职工卫生保健、生活、住房、交通等发放或支付的各项现金补贴和非货币性福利;
②企业尚未分离的内设集体福利部门所发生的设备、设施和人员费用;③职工困难补助，帮扶基金;④按规定发生的其他职工福利费。3.保险费为谁投保为企业为职工
保险类型
按照规定缴纳的财产保险费
责任保险：雇主责任险、公众责任险等因公出差乘坐交通工具的人身意外险
扣除规定准予扣除准予扣除
为特种职工支付的人身安全险其他商业保险基本社保（四险一金）补充养老保险费补充医疗保险费不得扣除准予扣除限额扣除：职工工资总额5%以内企业所得税税前扣除范围(2)4.利息费用
项目
（1）金融企业参与+经批准的债券利息
（2）非金融企业向非金融企业借款
利率制约（防止高利贷）利率制约+本金制约（防止资本弱化）无制约原则
税务处理
非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出，准予扣除
不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除
1.企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除2.债权性投资与权益性投资的比例：金融企业（5：1），其他企业（2：1）
（3）关联方借款利息处理
【解释1】关联企业利息支出税前扣除特例：
1.企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合交易原则的;
2.该企业的实际税负不高于境内关联方的(不导致国家税款流失);
以上两种特例下，企业实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
【解释2】企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算;没有按照合理方法分开计算的，一律按其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。
项目
原则
税务处理
利率制约+本金制约
（4）企业向自然人借款
利率制约
向股东或关联自然人借款：处理同关联企业
向内部职工或其他人员借款，同时符合以下条件的，其利息支出在不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除：（1）借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规行为
（2）签订借款合同
(5)投资未到位的利息支出税务处理
企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。
多付利息=(股东应交-股东实缴)×利率=股东欠缴×利率
5.借款费用(包括借款、发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资发生的合理的费用支出)
金融机构：据实扣除非金融机构：标准利率内扣除
在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应予以资本化，作为资本性支出计入有关资产的成本
生产经营中发生购置、建造固定资产、无形资产、12个月以上存货
费用化资本化或费用
化有关资产交付使用后发生的借款利息，可在发生当期扣除
【注意】企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。(2021年新增)6.汇兑损失
汇兑损失，除已经计入有关资产成本(不能重复扣除)以及与向所有者进行利润分配(不符合相关性)相关的部分外，准予扣除。
7.业务招待费：发生额×60%PK销售收入×5‰(双重限额取其低)
(1)业务招待费的扣除采用“双重限额取其低”，主要是考虑到商业招待和个人消费之间难以区分的因素。
(2)销售收入的“三计两不计”原则(广宣费同此原则)
三计：主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入两不计：营业外收入+投资收益(有例外)。
(3)筹建期间有关的业务招待费支出，按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。(单比例扣除)【解释1】区分收入与利得
项目
销售商品、提供劳务收入销售材料、包装物收入资产使用权）
出售无形资产、固定资产收益
会计科目主营业务收入其他业务收入（租赁公司例外）资产处置损益
利得收入性质
出租无形资产、固定资产、原材料等收入（转让/让渡其他业务收入
（转让资产所有权）（意外收获）
【解释2】对从事股权投资业务的企业(包括集团公司总部、创业投资企业等)，其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。(实质是主营业务收入)
8.广告费和业务宣传费(重要)
企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出合并计算，除财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除;超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
【注意】属于会计与税法的暂时性差异，可能出现纳税调增，也可能出现纳税调减，与职工教育经费相同。
(1)销售收入的“三计两不计”原则(同“业务招待费”)。
(2)超过部分可以结转以后年度扣除，做题时要注意上一年是否有结转的余额。(3)注意区分广告费支出和非广告性赞助支出。
【理解方法】广告一般是花钱请媒体特意展出，非广告性赞助重在赞助，不刻意展出。非广告性赞助支出不得税前扣除。
(4)筹建期间发生的广告费和业务宣传费按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。(5)特殊情况
①化妆品制造与销售、医药制造、饮料制造(不含酒类制造)企业发生的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售(营业)收入30%的部分，准予扣除;超过部分，准予结转以后纳税年度扣除。
②烟草企业的广告费和业务宣传费，一律不得税前扣除。
③对签订广告费和业务宣传费分摊协议(以下简称分摊协议)的关联企业，其中一方发生的不超过当年销售(营业)收入税前扣除限额比例内的广告费和业务宣传费支出可以在本企业扣除，也可以将其中的部分或全部按照分摊协议归集至另一方扣除。另一方在计算本企业广告费和业务宣传费支出企业所得税税前扣除限额时，可将按照上述办法归集至本企业的广告费和业务宣传费不计算在内。(影响在哪扣，不影响扣多少)
企业所得税税前扣除范围(3)
9.环境保护专项资金
企业依照法律、行规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面的专项资金，准予扣除;上述专项资金提取后改变用途的，不得扣除。10.租赁费
(1)属于经营性租赁发生的租入固定资产租赁费：根据租赁期限均匀扣除。(2)属于融资性租赁发生的租入固定资产租赁费：构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。11.劳动保护费
(1)企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。(注意是合理的)(2)劳动保护支出主要是工作服、安全保护用品、防暑降温品等。劳保不能发放现金，否则将被视作工资薪金支出或福利费支出。(3)企业员工服饰费用支出
企业根据其工作性质和特点，统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。12.公益性捐赠支出
(1)企业通过公益性社会组织或县级(含县级)以上及其部门，用于符合法律规定的慈善活动、公益事业的捐赠(间接捐赠)。
【解释1】公益性社会组织，包括依法设立或登记并按规定条件和程序取得公益性捐赠税前扣除资格的慈善组织、其他社会组织和群众团体。
【解释2】公益性捐赠税前扣除资格在全国范围内有效，有效期为三年。提示：其他公益性税前扣除资格相关问题见教材P26-28。(2021年新增，了解)(2)企业当年发生以及以前年度结转的公益性捐赠，在年度利润(会计利润)总额12%以内的部分，准予在当年计算应纳税所得额时扣除。
【解释】超过年度利润总额12%部分的公益性捐赠支出，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。企业在对公益性捐赠支出计算扣除时，应先扣除以前年度结转的捐赠支出，再扣除当年发生的捐赠支出。(注意扣除顺序)(3)接受捐赠资产价值认定
资产类型货币性资产非货币性资产
价值认定按实际金额确定
按公允价值确定（捐赠方往往需要进行计算，接受方取得合法凭证可以
抵扣）
(4)企业向公益性社会团体实施的股权捐赠，应按规定视同转让股权，股权转让收入额以企业所捐赠股权取得时的历史成本确定。(2021年新增)(5)企业扶贫捐赠支出的所得税税前扣除
①自2019年1月1日至2022年12月31日，企业通过公益性社会组织或者县级(含县级)以上及其组成部门和直属机构，用于目标脱贫地区的扶贫捐赠支出，准予在计算企业所得税应纳税所得额时据实扣除。在执行期限内，目标脱贫地区实现脱贫的，可继续适用上述。
②企业同时发生扶贫捐赠支出和其他公益性捐赠支出，在计算公益性捐赠支出年度扣除限额时，符合上述条件的扶贫捐赠支出不计算在内。
③企业在2015年1月1日至2018年12月31日期间已发生的符合上述条件的扶贫捐赠支出，尚未在计算企业所得税应纳税所得额时扣除的部分，可执行上述企业所得税。
(6)新型冠状病毒肺炎疫情期间所得税税前扣除(2021年调整)
①自2020年1月1日至2021年3月31日，企业通过公益性社会组织或者县级以上及其部门等国家机关，捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的现金和物品，允许在计算企业所得税应纳税所得额时全额扣除。
②企业直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的物品，允许在计算企业所得税应纳税所得额时全额扣除。③直接向承担疫情防治任务的医院捐赠的现金不在可扣除范围。
【总结】新冠疫情期间，间接捐赠和直接捐赠物品全额扣，直接捐赠现金不得扣。13.总机构分摊的费用
非居民企业在中国境内设立的机构、场所，就其中国境外总机构发生的与该机构、场所生产经营有关的费用，能够提供证明文件，并合理分摊的，准予扣除。14.资产损失
(1)企业当期发生的固定资产和流动资产的盘亏、毁损净损失，由其提供清查盘存资料，经申报后，准予扣除。
(2)不得抵扣的进项税额，应视同企业财产损失，申报后在所得税前按规定扣除。15.其他准予扣除项目
准予扣除的其他费用包括会员费、合理的会议费、差旅费、违约金、诉讼费用等。16.手续费及佣金支出
（保费收入－退保金等）×18%（含本数）
保险企业
限额扣除
务收入为手续费、佣金的企业）
据实扣除不得扣除
企业）
①除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金。②企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金。【注意】
①企业不得将手续费及佣金支出变换名目计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。
②企业支付的手续费及佣金支出不得直接冲减服务协议或合同金额，应如实入账。
计算限额扣除；超过部分，允许结转以后年度扣除
其他企业（不含从事代理服务、主营业协议或合同金额（当年收入）×5%（含本数）
计算限额
从事代理服务、主营业务收入为手续费、佣金的企业（如证券、期货、保险代理等
③企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。17.航空企业空勤训练费、核电厂操纵员培训费
(1)航空企业实际发生的飞行员养成费、飞行训练费、乘务训练费、空中保卫员训练费等空勤训练费用，根据规定，可以作为航空企业运输成本在税前扣除。(2)核力发电企业为培养核电厂操纵员发生的培养费用，可作为企业的发电成本在税前扣除。
【注意】企业应将核电厂操纵员培养费与员工的职工教育经费严格区分，单独核算。
18.投资企业撤回或减少投资其取得的资产分成三个成分：
(1)相当于初始出资的部分，确认为投资收回;
(2)相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得;
(3)其余部分确认为投资资产转让所得。
【注意】被清算企业的股东分得的剩余资产的金额确认所得的顺序：先股息，再成本，再转让损益。
企业所得税税前扣除范围(4)
19.保险公司缴纳的保险保障基金(1)可限额扣除
非投资型
财产保险
投资型有保证收益无保证收益
不得超过保费收入的0.8%
有保证收益的，不得超过业务收入的0.08%无保证收益的，不得超过业务收入的0.05%不得超过业务收入的0.15%不得超过业务收入的0.05%
人寿保险
健康保险
短期业务长期业务非投资型
不得超过保费收入的0.8%不得超过保费收入的0.15%不得超过保费收入的0.8%
有保证收益的，不得超过业务收入的0.08%
意外伤害保险
无保证收益的，不得超过业务收入的0.05%
(2)不得扣除的保险保障基金：
①财产保险公司的保险保障基金余额达到公司总资产6%的;②人身保险公司的保险保障基金余额达到公司总资产1%的。
(3)保险公司按财政部门的相关规定提取的未到期责任准备金、寿险责任准备金、长期健康险责任准备金、已发生已报案未决赔款准备金和已发生未报案未决赔款准备金，准予在税前扣除。
(4)保险公司实际发生的各种保险赔款、给付，应首先冲抵按规定提取的准备金，不足冲抵部分，准予在当年税前扣除。20.居民企业实行股权激励的企业所得税处理
(1)股权激励是指上市公司以本公司股票为标的，对其董事、监事、高级管理人员及其他员工(简称激励对象)进行的长期激励。
(2)股权激励实行方式包括授予性股票、股票期权以及其他法律法规规定的方式。
(3)居民企业实行股权激励的企业所得税处理如下表所示：
行权状态①立可行权
②非立可行权（达到一定年限或条件才行权）
税务处理
以实际行权时该股票的公允价格与激励对象实际行权支付价格的差额和数量，作为当年上市公司工资薪金支出，在税前据实扣除等待期
会计上确认的成本费用，不得在对应年度计算缴纳企
行权期同①处理
投资型
业所得税时扣除
【注意】上述所指股票实际行权时的公允价格，以实际行权日该股票的收盘价格确定。
21.企业参与统一组织的工矿棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造并同时符合条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。
22.企业发现以前年度实际发生的、应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。
企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。23.金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除
自2019年1月1日起，金融企业对其涉农贷款和中小企业贷款进行风险分类后，按照以下比例计提的贷款损失准备金，准予在计算应纳税所得额时扣除：
贷款类别关注类贷款次级类贷款可疑类贷款
损失准备计提比例2%25%50%
损失类贷款100%
【注意】金融企业发生的符合条件的涉农贷款和中小企业贷款损失，应先冲减已在税前扣除的贷款损失准备金，不足冲减部分可据实在计算应纳税所得额时扣除。
24.金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除(1)准予税前提取贷款损失准备金的贷款资产范围包括：①贷款(含抵押、质押、担保等贷款);
②银行卡透支、贴现、信用垫款(含银行承兑汇票垫款、信用证垫款、担保垫款等)、进出口押汇、同业拆出、应收融资租赁款等各项具有贷款特征的风险资产;③由金融企业转贷并承担对外还款责任的国外贷款，包括国际金融组织贷款、外国买方信贷、外国贷款、日本国际协力银行不附条件贷款和外国混合贷款等资产。
(2)金融企业准予当年税前扣除的贷款损失准备金计算公式
金融企业准予当年税前扣除的贷款损失准备金=本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额(3)金融企业的委托贷款、代理贷款、国债投资、应收股利、上交央行准备金以及金融企业剥离的债权和股权、应收财政贴息、央行款项等不承担风险和损失的资产，不得提取贷款损失准备金在税前扣除。
(4)金融企业发生的符合条件的贷款损失，应先冲减已在税前扣除的贷款损失准备金，不足冲减部分可据实在计算当年应纳税所得额时扣除。
企业所得税税前扣除范围(5)
(三)扣除凭证(2021年调整)
1.企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据，企业税前扣除金额记载的凭证应遵循真实性、合法性、关联性原则。
2.税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。3.具体税前扣除凭证
项目
情形
对方为已办理税务登记的增值
境内应税项目
税纳税人
对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人
不属于应税项目
境外购进货物或者劳务
与其他企业、个人在境内共同接受应税劳务发生的支出
企业租用办公、生产用房等发生的水电等费用
出租方作为应税项目开具的
采用分摊方式
应当按照交易原则进行分摊，企业以和分割单作为税前扣除凭证
对方为单位的对方为个人的-税前扣除凭证
（包括按照规定由税务机关代开的）
税务机关代开的或者收款凭证及内部凭证
以外的其他外部凭证内部凭证
对方开具的或者具有性质的收款凭证、相关税费缴纳凭证
出租方采取分摊方式的以出租方开具的其他外部凭证
4.企业应当取得而未取得、其他外部凭证或者取得不合规、不合规其他外部凭证的：
(1)若支出真实且已实际发生，应当在当年度汇算清缴期结束前，要求对方补开、换开、其他外部凭证。补开、换开后的、其他外部凭证符合规定的，可以作为税前扣除凭证。
(2)因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开、其他外部凭证的，可凭相关资料证实支出真实性后，其支出允许税前扣除。
5.汇算清缴期结束后，税务机关发现企业应当取得而未取得、其他外部凭证或者取得不合规、不合规其他外部凭证并且告知企业的，企业应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的、其他外部凭证。其中，因对方特殊原因无法补开、换开、其他外部凭证的，企业应当按照规定，自被告知之日起60日内提供可以证实其支出真实性的相关资料。
6.未能在税务机关规定期限内补开、换开凭证，且不能按规定证实支出真实性的，相应支出不得在当年及以后年度追补税前扣除。
7.除发生上述第5条规定的情形外，企业以前年度应当取得而未取得、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的、其他外部凭证或者按照规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。
【注意】追补扣除的前提条件是企业必须在该支出发生年度主动没有进行税前扣除。
(四)不能税前扣除的项目
1.向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项;2.企业所得税税款;3.税收滞纳金;
4.罚金、罚款和被没收财物的损失;
(经营性罚款可以扣除，行政性罚款不得扣除)
5.超过年度利润总额12%部分的公益性捐赠支出，不得在当年扣除;(非公益性的捐赠不得扣除)
6.企业发生与生产经营活动无关的各种非广告性质的赞助支出;7.未经核定的准备金支出;
8.企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除;9.与取得收入无关的其他支出。(五)亏损弥补1.基本规定
(1)5年弥补期以亏损年度的下一年度算起，不论盈亏连续计算。(2)先亏先补，后亏后补。
(3)企业在汇总计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的亏损不得抵减境内营业机构的盈利。(胳膊肘不得往外拐)2.特殊规定
(1)当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格的企业，其具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损，准予结转以后年度弥补，最长结转年限由5年延长至10年。
(2)自2020年1月1日起，国家鼓励的线宽小于130纳米(含)的集成电路生产企业，属于国家鼓励的集成电路生产企业清单年度之前5个纳税年度发生的尚未弥补完的亏损，准予向以后年度结转，总结转年限最长不得超过10年。(2021年新增)
(3)受疫情影响较大的困难行业企业2020年度发生的亏损，最长结转年限由5年延长至8年。
【解释】困难行业企业，包括交通运输、餐饮、住宿、旅游(指旅行社及相关服务、游览景区管理两类)四大类，困难行业企业2020年度主营业务收入须占收入总额(剔除不征税收入和投资收益)的50%以上。
(4)对电影行业企业2020年度发生的亏损，最长结转年限由5年延长至8年。(2021年新增)
【注意】电影行业企业限于电影制作、发行和放映等企业，不包括通过互联网、电信网、广播电视网等信息网络传播电影的企业。
3.筹办期间不计算亏损年度，企业开始生产经营的年度，为开始计算损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
4.税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于《企业所得税法》规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。弥补该亏损后仍有余额的，按规定计算缴纳企业所得税。对检查调增的应纳税所得额应依有关规定进行处理或处罚。
车船税的税目有哪些？
车船税的税目有乘用车、商用车、专用作业车、轮式专用机械车、摩托车、机动船舶、游艇。车船税的征税范围有
在中华人民共和国境内属于车船税法所附《车船税税目税额表》规定的车辆和船舶。
车辆、船舶是指：
依法应当在车船登记管理部门登记的机动车辆和船舶;
依法不需要在车船登记管理部门登记的、在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。
纳税义务人：在中华人民共和国境内的车辆、船舶的所有人或者管理人为车船税的纳税义务人。
购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。计算公式为：应纳税额=年应纳税额÷12×应纳税月份数应纳税月份数=12-纳税义务发生时间(取月份)+1
房产税的减免税包括哪些？
房产税的减免税包括
1.国家机关、人民团体、自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。自用房产是指这些单位本身的办公用房和公务用房。
2.由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额预算管理)的单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
4.个人所有非营业用的房产免征房产税;对个人拥有的营业用房或者出租的房产，应照章纳税。
个人出租住房按照4%的税率缴纳房产税。
5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
6.对按规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。
暂免征收房产税还包括：企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上廉租住房管理的单位自有住房。7.经营公租房的租金收入，免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠。8.自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场(包括自有和承租)专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。
9.企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。
10.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
11.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。等等。
印花税有几种缴纳方法？
印花税有三种缴纳方法，分别是自行贴花、汇贴或汇缴、委托代征。自行贴花：
适用范围：应税凭证较少或贴花次数较少的纳税人具体规定：自行计算应纳税额，自行购买印花税票，
自行一次贴足印花税票并加以注销或画销汇贴或汇缴
应纳税额较大或者贴花次数频繁的纳税人：汇贴：当一份凭证应纳税额超过500元时，应向税务机关申请填写缴款书或者完税证
应纳税额较大或者贴花次数频繁的纳税人：汇缴：同一种类应税凭证需要频繁贴花的，汇总缴纳的期限为1个月
委托代征：税务机关委托发放或办理应税凭证的单位代为征收印花税税款
印花税的计税依据是含税的还是不含税
印花税的计税依据是含税的。印花税的计税金额的计算公式
应纳税额=计税金额×比例税率应纳税额=凭证件数×固定税额(5元)印花税的计税依据1.购销合同的计税依据
购销合同的计税依据为购销金额，不得作任何扣除，特别是调剂合同和易货合同，均应包括调剂、易货的全额。
2.加工承揽合同的计税依据(与消费税的委托加工区分)
(1)受托方提供原材料及辅料，并收取加工费且分别记载的，原材料和辅料按购销合同计税贴花，加工费按加工承揽合同计税贴花。(定做合同)
(2)合同未分别记载原辅料及加工费金额的，一律就全部金额按加工承揽合同计税贴花。
(3)委托方提供原材料，受托方收取加工费及辅料，双方就加工费及辅料按加工承揽合同计税贴花。
3.建设工程勘察设计合同的计税依据为勘察、设计收取的费用(即勘察、设计收入)。
4.建筑安装工程承包合同的计税依据为承包金额，不得剔除任何费用。如果施工单位将自己承包的建设项目再分包或转包给其他施工单位，其所签订的分包或转包合同，仍应按所载金额另行贴花。5.财产租赁合同的计税依据
财产租赁合同的计税依据为租赁金额(即租金收入)。
6.货物运输合同的计税依据为取得的运输费金额(即运费收入)，不包括所运货物的金额、装卸费和保险费等。(小计算)
7.仓储保管合同的计税依据为仓储保管的费用(即保管费收入)。
8.借款合同的计税依据为借款金额。
(1)凡是一项信贷业务既签订借款合同，又一次或分次填开借据的，只以借款合同所载金额为计税依据计税贴花;凡是只填开借据并作为合同使用的，应以借据所载金额计税，在借据上贴花。
(2)借贷双方签订的流动资金周转性借款合同，一般按年(期)签订，规定最高限额，借款人在规定的期限和最高限额内随借随还。对这类合同只就其规定的最高额为计税依据，在签订时贴花一次，在限额内随借随还不签订新合同的，不再另贴印花。(征管方便)
(3)对借款方以财产作抵押，从贷款方取得一定数量抵押贷款的合同，应按借款合同贴花，在借款方因无力偿还借款而将抵押财产转移给贷款方时，应就双方书立的产权书据，按产权转移书据有关规定计税贴花。
(4)对银行及其他金融组织的融资租赁业务签订的融资租赁合同，应按合同所载租金总额，暂按借款合同计税。
9.财产保险合同的计税依据为支付(收取)的保险费金额，不包括所保财产的金额。
10.技术合同计税依据为合同所载的价款、报酬或使用费。
印花税的减免条件有那些？
1.对已缴纳印花税凭证的副本或者抄本免税。
凭证的正式签署本已按规定缴纳了印花税，其副本或者抄本对外不发生权利义务关系，只是留存备查。但以副本或者抄本视同正本使用的，则应另贴印花。2.对无息、贴息贷款合同免税。
3.对房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税。4.对农牧业保险合同免税。
5.在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
6.对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同，免征印花税。7.对公租房经营管理单位建造管理公租房涉及的印花税予以免征。
对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征印花税;对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
8.对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税自2013年7月4日起予以免征。
9.自2018年5月1日起，对按0.5‰税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花5元的其他账簿免征印花税。
10.对全国社保基金理事会、全国社保基金投资管理人管理的全国社保基金转让非上市公司股权，免征全国社保基金理事会、全国社保基金投资管理人应缴纳的印花税。
耕地占用税应纳税额的计算公式
应纳税额=应税土地面积×适用税额
实行地区差别定额税率：每平方米5～50元。(以县、自治县、不设区的市、
市辖区为单位)
在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区、直辖市可以根据当地经济发
展情况，适当提高耕地占用税的适用税额，但提高的部分不得超过法规规
定的适用税额的50%。占用基本农田的，应当按照当地适用税额加按150%
征收。
耕地占用税以纳税人实际占用的属于耕地占用税征税范围的土地面积为计
税依据，按应税土地当地适用税额计税，实行一次性征收。
契税的征收对象包括那些？
契税的征收对象包括在境内发生权属转移的土地、房屋。
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。土地使用权出让;土地使用权转让：承受人缴纳契税。房屋买卖：
以房产抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税，其中，以房产折价抵债，经双方同意，有关部门批准，按房产折价款缴纳契税
以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不缴纳契税买房拆料或翻建新房，应照章征收契税房屋赠与：受赠人缴纳契税房屋互换：支付差价方缴纳契税
以获奖方式承受土地、房屋权属的行为应缴纳契税
以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照规定征收契税
契税的特点有那些？
契税属于财产转移税契税由财产承受人缴纳
契税的征税范围包括在境内发生权属转移的土地、房屋。
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。土地使用权出让;土地使用权转让：承受人缴纳契税。房屋买卖：
以房产抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税，其中，以房产折价抵债，经双方同意，有关部门批准，按房产折价款缴纳契税以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不缴纳契税买房拆料或翻建新房，应照章征收契税
房屋赠与：受赠人缴纳契税房屋互换：支付差价方缴纳契税
以获奖方式承受土地、房屋权属的行为应缴纳契税
以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照规定征收契税
房产税的计税方法有那些？
房产税的计税方法有从价计征和从租计征。房产税的计税依据有
从价计征(经营自用的房产)——房产的计税价值(余值)
计税价值(余值)：房产原值一次减除10%～30%后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市确定。房产的计税余值=房产原值×(1-10%～30%)从租计征(出租的房产)——不含的租金收入
如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征;
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税;
出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
房产税的计算公式
从价计征：全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%从租计征：应纳税额=不含租金收入×12%(或4%)
企业接收和股东划入资产的所得税处理
1.企业接收划入资产的企业所得税处理
县级以上及其部门划入企业的资产，根据划入方式，所得税有三种处理方式：
不确认收入，作为资本金或资本公积处理，属于非货币性资产的，按照确定的接收价值确定计税基础
凡指定专门用途并按规定进行管理的，确认不征税收入
该项资产属于非货币性资产的，应按确定的接收价值计算不征税收入（专款专用、专管专算）确认征税收入
股权投资方式
符合条件的无偿划入其他情况
【注意】部门将资产租给企业，不属于划入资产
2.股东(之外的主体)划入资产的所得税处理
符合两个条件，可以不确认收入，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础
投资方式
两个条件是：
①合同、协议约定作资本金（包括资本公积）投入②在会计上已作实际接受投资处理的
非投资方式
应按公允价值计入收入，计算缴纳企业所得税，同时按公允价值确定该项资产的计税基础
【总结】投入认接收价值，股东投入认公允价值。
印花税的应纳税额的计算公式
定额税率：应纳税额=应税凭证件数×固定税额(5元)
比例税率：应纳税额=计税金额×比例税率
印花税的计税依据
1.购销合同的计税依据
购销合同的计税依据为购销金额，不得作任何扣除，特别是调剂合同和易
货合同，均应包括调剂、易货的全额。
2.加工承揽合同的计税依据(与消费税的委托加工区分)
(1)受托方提供原材料及辅料，并收取加工费且分别记载的，原材料和辅料
按购销合同计税贴花，加工费按加工承揽合同计税贴花。(定做合同)
(2)合同未分别记载原辅料及加工费金额的，一律就全部金额按加工承揽合
同计税贴花。
(3)委托方提供原材料，受托方收取加工费及辅料，双方就加工费及辅料按
加工承揽合同计税贴花。
3.建设工程勘察设计合同的计税依据为勘察、设计收取的费用(即勘察、设
计收入)。
4.建筑安装工程承包合同的计税依据为承包金额，不得剔除任何费用。如
果施工单位将自己承包的建设项目再分包或转包给其他施工单位，其所签
订的分包或转包合同，仍应按所载金额另行贴花。
5.财产租赁合同的计税依据
财产租赁合同的计税依据为租赁金额(即租金收入)。
6.货物运输合同的计税依据为取得的运输费金额(即运费收入)，不包括所
运货物的金额、装卸费和保险费等。(小计算)
7.仓储保管合同的计税依据为仓储保管的费用(即保管费收入)。
8.借款合同的计税依据为借款金额。
(1)凡是一项信贷业务既签订借款合同，又一次或分次填开借据的，只以借
款合同所载金额为计税依据计税贴花;凡是只填开借据并作为合同使用的，
应以借据所载金额计税，在借据上贴花。
(2)借贷双方签订的流动资金周转性借款合同，一般按年(期)签订，规定最
高限额，借款人在规定的期限和最高限额内随借随还。对这类合同只就其
规定的最高额为计税依据，在签订时贴花一次，在限额内随借随还不签订
新合同的，不再另贴印花。(征管方便)
(3)对借款方以财产作抵押，从贷款方取得一定数量抵押贷款的合同，应按
借款合同贴花，在借款方因无力偿还借款而将抵押财产转移给贷款方时，
应就双方书立的产权书据，按产权转移书据有关规定计税贴花。
(4)对银行及其他金融组织的融资租赁业务签订的融资租赁合同，应按合同
所载租金总额，暂按借款合同计税。
9.财产保险合同的计税依据为支付(收取)的保险费金额，不包括所保财产
的金额。
10.技术合同计税依据为合同所载的价款、报酬或使用费。
不征税收入和免税收入
1.财政拨款
2.依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、性基金
3.企业取得的，由财政、税务主管部门规定专项用途并经批准的财政性资金
4.社保基金取得的直接股权投资收益、股权投资基金收益
不征税收入
5.自2018年3月13日至2023年12月31日，对在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的境外机构投资者（包括境外经纪机构），从事中国境内原油期货交易取得的所得（不含实物交割所得）（2021年新增）
6.对境外经纪机构在境外为境外投资者提供中国境内原油期货经纪业务取得的佣金所得（2021年新增）
【解释1】行政事业性收费和性基金
(1)企业按照规定缴纳的，符合规定部门批准设立的性基金和行政事业性收费，准予在计算应纳税所得额时扣除。
(2)企业收取的各种基金、收费，应计入当年收入总额。
(3)企业依照法律、法规及有关规定收取并上缴财政的性基金和行政事业性收费，准予作为不征税收入，于上缴财政的当年在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;未上缴财政的部分，不得从收入总额中减除。
【理解方法】收缴两条线：收作收入，缴作扣除(符合规定)，又收又缴作不征税收入(符合规定)。【解释2】财政性资金
财政性资金指企业取得的来源于及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。
(1)企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，计入当年收入总额。
(2)企业取得的由财政、税务主管部门规定专项用途并经批准的财政性资金，作为不征税收入，计算应纳税所得额时从收入总额中减除。(3)对企业从县级以上各级财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入(并非所有财政性资金都作为不征税收入)：
①企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途;(有专门用途)
②财政部门或其他拨付资金的部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;(有专门管理)
③企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。(有专门核算)【理解方法】专款专用、专管专算。
(4)企业将符合条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年(60个月)内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额。
【注意】企业按规定取得的出口退税款不计入收入总额，作为其他应收款处理：借：其他应收款——应收补贴款贷：应交税费——应交(出口退税)
实质上退还的纳税人在国内流转环节已缴纳的进项税额，并不属于补助，也不属于企业的收入。
【解释3】社保基金是社会保险基金、社会统筹基金、个人账户基金、企业年金和全国社会保障基金的统称，它是全国社会保障资金、经批准以其他方式筹集的资金及其投资收益形成的由集中的社会保障基金。
【解释4】不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除;用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
1.国债利息收入2.地方债券利息收入
免税收入
3.符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性收益
4.在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益
5.符合条件的非营利组织的收入（非营利组织的营利性收入，应该纳税）【解释1】国债持有期间的利息收入，免税;国债转让的价差收入，征税。【解释2】符合条件的居民企业，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。
【解释3】居民企业或非居民企业取得的免税投资收益不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的不足12个月股票取得的投资收益;持有非上市居民企业股票则没有期限。
【解释4】对内地企业投资者通过沪港通投资联交所上市股票：
(1)取得的转让差价所得，计入其收入总额，依法征收企业所得税。
(2)取得的股息红利所得，计入其收入总额，依法计征企业所得税。其中，内地居民企业连续持有H股满12个月取得的股息红利所得，免征企业所得税。【解释5】非营利组织的下列收入为免税收入：(1)接受其他单位或者个人捐赠的收入;
(2)除财政拨款以外的其他补助收入，但不包括因购买服务而取得的收入;
(3)按照省级以上民政、财政部门规定收取的会费;(4)不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入;(5)财政部、国家税务总局规定的其他收入。
6.自2020年1月1日起，跨境电子商务综合试验区内实行核定征收的跨境电商企业取得的符合免税收入
规定的收入
7.创新企业CDR优惠
持有者转让创新企业CDR取得的差价所得持有创新企业CDR取得的股息红利所得企业投资者征税符合条件免企业所得税合格境外机构投资者（QFII）、人民币合格境外机构投资者（RQFII）暂免10%源泉扣缴公募证券投资基金暂不征收企业所得税
【解释6】CDR：ChineseDepositoryReceipt，中国存托凭证，是指在境外(包括中国)上市公司将部分已发行上市的股票托管在当地保管银行，由中国境内的存托银行发行、在境内A股市场上市、以人民币交易结算、供国内投资者买卖的投资凭证，从而实现股票的异地买卖。
【解释7】免税收入形成的费用、折旧可以税前扣除。
举例：国债利息收入用来买汽车的折旧，可以税前扣除;用财政拨款买来的卡车，不能提折旧税前扣除。(配比原则)
【注意】免税收入和不征税收入、应税收入的划分是考点，交叉出选择题。
相关收入实现的确认
1.收入确认的条件(同时满足)：
销售商品
（1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方
（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制（3）收入的金额能够可靠地计量
（4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算
2.收入确认的具体原则：情形
托收承付方式预收款方式需要安装和检验如安装程序比较简单支付手续费方式委托代销
收入确认原则
办妥托收手续时确认收入发出商品时确认收入
提供劳务（完工进度法）（1）收入的金额能够可靠地计量（2）交易的完工进度能够可靠地确定
（3）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算
购买方接受商品及安装和检验完毕时确认收入发出商品时确认收入收到代销清单时确认收入
销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项确认为负债，回购价格大于原售价的，差额在回购期间确认利息费用
扣除商业折扣后的金额确认收入
扣除现金折扣前金额确定商品收入金额，现金折扣实际发生时作为财务费用扣除
发生当期冲减当期销售商品收入
销售商品按收入确认条件确认收入，回收商品作为购进商品处理不属于捐赠，将总的销售金额按各商品公允价值比例来分摊确认各项的销售收入（与区分）
按安装完工进度确认收入，安装是商品销售附带条件的，在确认商品销售实现时确认
相关广告或商业行为出现于公众面前时确认。广告制作费根据制作完工进度确认
为特定客户开发软件的，根据开发的完工进度确认含在商品售价内可区分的服务费，在提供服务期间分期确认在相关活动发生时确认。收费涉及几项活动的，预收的款项应合理分配给每项活动分别确认
只有会籍，其他服务或商品另收费的，取得该会员费时确认加入会员后，不再付费或低于非会员价格销售商品或提供服务
售后回购
商业折扣现金折扣销售折让以旧换新买一赠一安装费宣传媒介收费软件费服务费
艺术表演、招待宴会
会员费
的，会员费应在整个受益期内分期确认提供设备和其他有形资产的特许权费，在交付资产或转移资产所特许权费有权时确认提供初始及后续服务的特许权费，在提供服务时确认劳务费其他收入、财产转让收入长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认包括货币形式和非货币形式收入，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度特殊收入的确认1.分期收款方式销售货物：合同约定的收款日期确认收入实现2.企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现【知识点回顾】：采用预收款方式，生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，纳税义务发生时间为收到预收款或书面合同约定的收款日期的当天3.产品分成方式取得收入：分得产品的日期确认收入的实现，收入额按产
品的公允价值确定
4.企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、
赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销
售货物、转让财产或者提供劳务，但另有规定的除外
一般收入的确认
1.销售货物收入(会计：主营或其他业务收入)
销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货取得的收入。2.提供劳务收入(会计：主营或其他业务收入)
企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。3.转让财产收入
(1)包括转让固定资产、无形资产、股权、债券等财产所有权收入。(2)股权转让所得的确认
①应于转让协议生效且完成股权变更手续时确认收入实现。②股权转让所得=转让股权收入-股权成本
③计算时不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配金额。
【理解方法】因为还没有实际分配给投资方，所以不可以减去。
(2)股权转让所得=1200-1000=200(万元)，甲企业该项投资业务应缴纳企业所得税=200×25%=50(万元)。
4.股息、红利等权益性投资收益(会计：一般计入投资收益)
(1)除另有规定外，按被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期确认收入。(权责发生制)
(2)被投资企业将股权(票)溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。以未分配利润、盈余公积转增资本，作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业增加该项长期投资的计税基础。
(3)被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得;剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。
【理解方法】先股息，再成本，再转让损益。
5.利息收入(会计：主营业务收入、投资收益、财务费用)(1)国债利息免税。
(2)按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。(3)企业混合性投资业务企业所得税处理：
企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按下列方法进行企业所得税处理：①被投资企业接受投资后，需按投资合同或协议约定的利率定期支付利息(保底利息、固定利润、固定股息，下同);
②有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金;③投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权;
④投资企业不具有选举权和被选举权;
⑤投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。
符合规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：
①投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现，并计入当期应纳税所得额。(收息)
②被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，按规定进行税前扣除。(付息)
③对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。(还本)6.租金收入(会计：其他业务收入)(1)指有形资产使用权转让收入。
(2)按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
(3)跨年度租金：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度、且租金提前一次性支付的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。(权责发生制)
【知识点回顾】中，提供租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
7.特许权使用费收入(会计：其他业务收入)
(1)企业提供专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权取得的收入。
(2)按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入。
【总结】按合同约定日期确认收入实现的三类收入：利息收入、租金收入、特许权使用费收入。
8.接受捐赠收入(会计：营业外收入)(1)按照实际收到捐赠资产的日期确认收入。
(2)受赠非货币性资产计入应纳税所得额的内容包括受赠资产公允价值和捐赠企业视同销售的，不包括由受赠企业另外支付或应付的相关税费。(结合会计分录理解)
借：××资产
应交税费——应交(进项税额)贷：营业外收入9.其他收入
指企业取得的上述规定收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
【注意】其他收入≠其他业务收入，“其他收入”是税法口径，不同于会计上的“其他业务收入”，不要混淆。
会计上的主营业务收入、其他业务收入以及税法上的视同销售收入是计算业务招待费、广宣费税前扣除限额的基数(销售收入)的组成部分。
这部分一定要注意收入项目的归类，尤其要区分销售收入、转让财产收入、其他收入每一项的内容。
税率
【提示】25%中的第二种情况，是在中国境内设有机构、场所且所得与机构、场
所有实际联系的非居民企业，不是视频中的“关联”。
征税对象
(一)征税对象
(二)所得来源地的确定(用以判断该所得是否在我国缴纳企业所得税)
纳税义务人
(一)纳税人与非纳税人
我国境内的企业和其他取得收入的组织。
【注意】个体工商户、个人独资企业和合伙企业的个人投资者缴纳个人所得税，
不是企业所得税的纳税人。
(二)纳税人分类
城镇土地使用税
第一节概述
城镇土地使用税以开征范围的土地为征税对象，以实
概念
际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税
（1）对占用土地的行为征税
特点
（2）征税对象是土地（3）征税范围有所限定（4）实行差别幅度税额
立法原则
（1）促进合理、节约使用土地（2）调节土地级差收入，鼓励平等竞争
（3）广集财政资金，完善地方税体系
第二节征税范围、纳税人和适用税额
城市（市区和郊区）、县城（县所在地的城镇）、
征税范围
建制镇（镇所在地）和工矿区的国家所有和集体所有的土地
【提示】农村的土地不征收城镇土地使用税（1）拥有土地使用权的单位或个人
（2）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使
纳税人
用人纳税
（3）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有
各方分别纳税
第三节减免税优惠一、减免税优惠的基本规定
（1）国家机关、人民团体、自用的土地（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用土地①包括实行全额预算和差额预算管理的事业单位，不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位
②企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其自用的土地
特定机构“自用的土地”
免税
【提示】集体和个人举办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地，征免税由省、自治区、直辖市税务局确定（3）宗教寺庙（举行宗教仪式用地和宗教人员生活用地）、公园、名胜古迹（供公共参观游览用地和管理办公用地）自用的土地
【提示】公园、名胜古迹中附设的营业单位（影剧院、饮食部、茶社、照相馆）用地，应征收城镇土地使用税
（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
免
【提示】不包括农副产品加工场地和生活办公用地
（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴城镇土地使用税5~10年
【解释】开山填海整治的土地是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地
（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地
二、减免税优惠的特殊规定
（一）城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接
凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税（二）免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地
免税单位无偿使用纳税单位的土地（如、海关等单位使用铁路、民航等单位的免税土地）
纳税单位无偿使用免税单位的土地
征税
（三）房地产开发公司开发建造商品房的用地
房地产开发公司开发建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税
由省、自治区、
（四）防火、防爆、防毒等安全防范用地
防火、防爆、防毒等安全防范用地
直辖市税务局确定，可以暂免征收城镇土地使用税
仓库库区、厂房本身用地厂区（包括生产、办公及
（五）铁路专用线、公路等用地
生活区）以内
厂区以外、与社会公用地段未加隔离
厂区（包括生产、办公及
（六）企业的绿化用地
生活区）以内的绿化用地厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地
（七）盐场、盐矿用地
生产厂房、办公、生活区用地
征税征税暂免征税暂免征税
盐场的盐滩、盐矿的矿井用地
采矿场、排土场、尾矿库、炸药库的安全区、采区运
（八）矿山企业用地
矿运岩公路
其他生产用地及办公、生活区用地
火电厂厂区围墙内的用地火电厂厂区围墙外的其他用地
火电厂厂区围墙外的灰
（九）电力行业
场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地水电站的发电厂房用地，生产、办公、生活用地供电部门的输电线路用地、变电站用地水利设施及其管扩用地（如水库库区、大坝、堤
（十）水利设施用地
防、灌渠、泵站等用地）其他用地，如生产、办公、生活用地
生活区、办公区用地
（十一）核工业总公司
除生活区、办公区用地以外
港口的码头用地（泊位，
（十二）交通部门港口
包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、栈桥等）
机场飞行区（包括跑道、滑行道等）用地、场内外
（十三）民航机场用地
通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地、机场场外道路用地免征
暂免
免税
征税
征税
免税
征税免税
免税
征税征税免税
免税
免税
机场工作区（包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车场）用地、生活区用地、绿化用地，机场场内道路用地
（十四）老年服务机构自用的土地
暂免
征税
天然林保护工程自用的土地
（十五）国家天然闲置房产和土地用于出租或重林保护工程用地
免税
新用于天然林二期工程之外其征税他生产经营的
自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自用和承租）专门用
（十六）农产品有于经营农产品的的土地，暂免征收城镇土地使用关（2020年新增）税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸
市场使用的土地，按其他产品与农产品交易场地面
积的比例确定征免
(十七)供热收取采暖费相关税收(2020年新增)
自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的“三北”地区供热企业：
为居民供热所使用的厂房及土地
免征
其他厂房及土地征税
【提示1】对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征城镇土地使用税
【提示2】对兼营供热企业，视其供热所使用的厂房及土地与其他生产经营活动所使用的厂房及土地是否可以区分，按照不同方法计算免征的城镇土地使用税：(1)可以区分的，对其供热所使用厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的土地使用税
(2)难以区分的，对其全部厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占其营业收入的比例，计算免征城镇土地使用税
自2019年1月1日至2021年12月31日，对商品储
（十八）商品储备管理公司及其直属库相关税收（2020年新增）
备管理公司及其直属库自用的承担商品储备业务的土地，免征城镇土地使用税
【解释】商品储备管理公司及其直属库，是指接受县级以上有关部门委托，承担粮（含大豆）、食用油、棉、糖、肉5种商品储备任务，取得财政储备经费或者补贴的商品储备企业
（1）自2018年1月1日至2023年12月31日，对纳
（十九）民用航空税人及其全资子公司从事大型民用客机发动机、中大发动机、新支线飞功率民用涡轴涡桨发动机研制项目自用的科研、生产、机和大型客机相年新增）
办公用土地，免征城镇土地使用税
税人及其全资子公司自用的科研、生产、办公用土地，免征城镇土地使用税
自2019年1月1日至2020年12月31日对饮水工程
（二十）农村饮水安全工程相关税收（2020年新增）
运营管理单位自用的生产、办公用土地，免征城镇土地使用税
【提示】对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征城镇土地使用税。无法提供具体比例或所提供数据不实的，不得享受优惠自2019年1月1日至2020年12月31日，对公租房
（二十一）公共租建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使赁住房相关税收（2020年新增）
（二十二）养老、托育、家政等社区家庭服务业相关税收（2020年新增）业普惠性税收减增）
用税
【提示】在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税
自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的土地，免征城镇土地使用税
关税收（2020（2）自2019年1月1日至2020年12月31日，对纳
（二十三）小微企自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自
治区、直辖市根据本地实际情况，以及宏观额幅度内减征土地使用税
税优惠（2020年新需要确定，对小规模纳税人可以在50%的税
自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓
（二十四）物流企业大宗商品仓储设施用地
储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税
【解释】仓储设施用地，包括仓库库区内的各类仓房（含配送中心）、油罐（池）、货场、晒场（堆场）、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬
运区域等物流作业配套设施的用地（2020年新增）
第四节计税依据和应纳税额的计算
纳税人实际占用的土地面积（平方米）
（1）以房地产管理部门核发的土地使用证书确认的土地
计税依据
面积为准
（2）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再调整应纳税额=计税土地面积（平方米）×适用税额÷12×应
应纳税额
税月份数
【注意】土地使用权由几方共有的，由共有各方按各自实际使用土地面积占总面积的比例，缴纳土地使用税征收管理（1）次月按年计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市确定（1）纳税人新征用的土地，必须于批准新征用之日起纳税申报30日内申报登记（2）纳税人如有住址变更、土地使用权属转换等情况，从转移之日起，按规定期限办理申报变更登记（1）土地所在地的主管税务机关（2）纳税人使用的土地不属于同一省（自治区、直辖市）管辖范围内的，由纳税人分别向土地所在地的税纳税地点务机关申报缴纳（3）在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，由各省、自治区、直辖市税务局确定纳税地点第五节纳税义务发生时间（详见第四节）（2）满1年时纳税期限契税(2)
第三节减免税优惠一、契税减免的基本规定
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税（3）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税
（4）外国使领馆、联合国驻华机构及外交人员承受土地、免征
房屋权属，免征契税
（5）对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上，对新公司承受该国有控股公司的土地和房屋权属免征契税
（6）因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税
（7）土地、房屋被县级以上征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级确定是否减免二、财政部确定的其他减征、免征契税的项目1.售后回租及相关事项的契税
（1）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受
契税
承租人房屋、土地权属的，照章征税
（2）对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税（1）属于金融服务—贷款服务
（2）以收取的全部价款和价外费用（不含本金），扣除支付的借款利息、发行债券利息后的余额为销售额
（1）承租人出售资产的行为，不确认为销售收
企业所得税
入
（2）对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前账面价值作为计税基础计提折旧
印花税
按租金总额依“借款合同”税目计税贴花
a.购房成交价格不超过货币补偿的，对
房屋征收①选择货币补偿用
与补偿以重新购置房屋新购房屋免征契税
b.购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税
a.不缴纳房屋产权调换差价的，对新换
②选择房屋产权调换
房屋免征契税
b.缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分征收契税
单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被
增资
投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税
个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税
更名
婚姻关系存续期间
①房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，免征契税
②房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，免征契税
③房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有
份额的，免征契税
2.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。3.公租房经管单位购买住房作为公租房的，免征契税。
4.自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税。(2020年新增)
5.自2019年1月1日至2020年12月31日，对饮水工程运营管理单位承受土地使用权，免征契税，对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，涉及应征契税的，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征契税。(2020年新增)
6.个人购买住房的契税（1）个人购买家庭唯一
①面积≤90平方米的，减按1%的税率征收
住房（家庭成员范围包括契税
购房人、配偶以及未成年②面积＞90平方米，减按1.5%的税率征收子女）
（2）个人购买家庭第二套改善性住房
契税
①面积≤90平方米，减按1%的税率征收契税
②面积＞90平方米，减按2%的税率征收契税
①面积≤90平方米的，减按1%的税率征收
（3）个人首次购买改造安置住房
（4）个人购买家庭唯一
契税
②面积＞90平方米，符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税
住房的普通住房
【解释】普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。【注意】各省、自治区、直辖市根据本地区享受优惠普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
7.企业事业单位改制重组的契税
非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并
企业改制
在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属
事业单位按国家有关规定改制为企业，原投资主体
事业单位改制
存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属
公司分立
按规定分立的与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属
两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，
公司合并
合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属
免征
按法定税率减半计征契税
（1）对承受县级以上或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位
（2）同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权
资产划转
属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转
（3）母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转
债权转股权划拨用地出让或作价出资公司股权
经批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地，房屋权属以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，对承受方应按征收规定征收契税
在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权债权人
承受破产企业土地、房屋权属（1）安置原企业全部职工并签订服务年限不少于3年的劳动
企业破产
非债权人
用工合同的
（2）与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动
用工合同的
第四节计税依据和应纳税额的计算
应纳税额=计税依据（成交价格、核定的价格、价格差额、全部的经济利益）×税率情形
（1）土地使用权出售（2）房屋买卖
【提示1】房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内【提示2】以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税第五节征收管理
成交价格计税依据
减半免征不征
（股份）转让（股份），公司土地、房屋权属不发生转移
纳税义务发生时间纳税期限纳税地点退税
纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天
自纳税义务发生之日起10日内，向契税征收机关办理申报，并在核定的期限内缴纳税款土地、房屋所在地的征收机关
对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税
契税(1)
第一节概述
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产（1）契税属于财产转移税（2）契税由财产承受人缴纳（1）广辟财源，增加地方财政收入
立法原则
（2）保护合法产权，避免产权纠纷
（3）调节财富分配，体现社会公平
第二节征税范围、纳税人和税率
境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人
纳税人
【提示】以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人
税率
（1）实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%。（2）优惠税率：1%、1.5%、2%（详见税收优惠）（1）国有土地使用权出让
【提示】以出让金为依据计算缴纳契税的，不得因减免土地出让金而减免契税（2）土地使用权转让
【提示】土地使用权转让，不包括农村集体土地承包
征税范围
（3）房屋买卖
①以房产抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税②以房产作投资、入股
【提示】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税
定义特点
③买房拆料或翻建新房，应照章征收契税（4）房屋赠与【提示1】法定继承人继承土地房屋权属，不征契税【提示2】获奖方式取得房屋产权的，应缴纳契税（5）房屋交换（6）房屋附属设施有关契税①对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税②采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税③承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率④对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税⑤土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税⑥土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税房产税减免税优惠及征收管理第三节减免税优惠
特定机（1）国家机关、人民团体、自用的房产构
【注意】上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，
自用的不免税
房产（2）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
【提示】这里讲义按照正确的顺序调整，与视频中稍有差别。（3）国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产
（4）企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产（5）老年服务机构自用的房产暂免征收
（6）铁道部（铁总）所属铁路运输企业自用的房产，免征房产税（7）自2018年1月1日起至2023年12月31日，对纳税人及其全资子公司从事大型民用客机发动机、中大功率民用涡轴涡桨发动机研制项目自用的科研、生产、办公房产，免征房产税（2020年新增）（8）自2019年1月1日起至2020年12月31日，对纳税人及其全资子公司从事大型客机研制项目自用的科研、生产、办公房产免征房产税（2020年新增）
（9）2019年6月1日至2025年12月31日为社区提供养老、托育、家政等服务业的机构自有或通过承租、无偿使用等方式取得并用于社区养老、托育、家政的房产，免征房产税（2020年新增）
（10）自2019年1月1日至2020年12月31日，对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产，免征房产税。对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征房产税。无法提供具体比例或所提供数据不实的，不得享受税收优惠（2020年新增）
（11）自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自用和承租）专门经营农产品的的房产暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税（2020年调整）
（12）2019年1月1日至2021年12月31日，对商品储备管理公司及其直属库自用的承担商品储备业务的房产，免征房产税（2020年新增）（13）由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日五年内对其自用房产免征房产税。2018年12月31日之前已完成转制的，自2019年1月1日起对其自用房产可继续免征五年房产税（2020年调整）
（14）空余房产租赁收入暂免征收（15）高校学生公寓
（16）自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的“三北”地区供热企业，为居民供热所使用的厂房免征房产税；对供热企业其他厂房，应当按照规定征收房产税
①对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费
收入的比例，计算免征的房产税
②对兼营供热企业，视其供热所使用的厂房与其他生产经营活动所使用的厂房是否可以区分，按照不同方法计算免征的房产税。可以区分的，对其供热所使用厂房，按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税。难以区分的，对其全部厂房，按向居民供热取得的采暖费收入占其营业收入的比例，计算免征的房产税（2020年调整）
（1）对按规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收房产税【解释】包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；公租房
房管部门向居民出租的公有住房；落实私房中带户发还产权并以规定租金标准向居民出租的私有住房等（2）对公租房免征房产税
【提示】公租房经管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠（1）个人拥有的非营业用的房产
（2）经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征
特定（3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间的房免征产
（4）凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人减征民根据本地区实际情况，以及宏观需要确定，对小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税（2020年新增）第五节征收管理纳税义务发生时间纳税期限纳税地点
（1）原有房产用于生产经营：从生产经营之月起缴纳（2）其他情形：次月起缴纳
按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市确定
房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税
（1）形态：征税范围（2）房屋位置：（3）特殊企业：纳税人（1）产权所有人（2）受益人：经营管理单位、承典人、代管人、使用人（1）1.2%：税率（2）12%：（3）4%：计税依据（1）从价计征：（2）从租计征：①扣除比例（1）从价计征：应纳税额（2）从租计征：具备房屋功能的地下建筑（1）相连（2）（3）出租②原值③应税月份数房产税计税依据和应纳税额的计算第四节计税依据和应纳税额的计算(一)一般情况计征办法从价计征
应纳税额
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%÷12×应税月份数
应纳税额=不含的租金收入×12%或4%
【注意1】出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规
从租计征
定计算征收房产税
【注意2】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征
1.从价计征
(1)扣除比例为10%~30%。房产税的减除比例由省、自治区、直辖市在税法规定的减除幅度内自行确定。(2)房产原值
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
①房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施(如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线;电梯、升降机、过道、晒台、给排水、采暖、消防、空调、电气及智能化楼宇设备等)。②纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。
③更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
④按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。◆房产原值自检表附属设备、配套设施改建、扩建
更换房屋附属设备和配套设施
地价款的计算
(3)应税月份数(纳税义务发生时间)行为
将原有房产用于生产经营自行新建房屋用于生产经营
委托施工企业建设的房屋购置新建商品房购置存量房行为
纳税义务发生时间生产经营之月起建成之次月起
办理验收手续之次月起房屋交付使用之次月起
自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月
纳税义务发生时间
出租、出借房产
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房
交付出租、出借房产之次月起房屋使用或交付之次月起
由承租人自融资租赁合同约定开始日的
融资租赁房屋2.从租计征
次月起缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起纳税
应纳税额=不含的租金收入×12%或4%。计征办法适用范围
（1）经营自用的房屋
（2）居民住宅区内业主共有的经营性房产，自营的（3）融资租赁的房产
从价计征（4）以房产投资，投资者参与投资利润分红，共担风
险
（5）免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税
计征办法适用范围
（1）居民住宅区内业主共有的经营性房产，出租的（2）以房产投资，投资者收取固定收入，不承担联营风
从租计征
险的
（3）如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从
租计征
(二)具备房屋功能的地下建筑建筑
（1）工业用途
地下建筑
房产原值×折扣比例（50%~60%）×（1-扣除比例）（2）商业及其他
房产原值×折扣比例（70%~80%）×（1-扣除比例）
自用的与地上相连的地下建筑
将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑征收房产税：房产原值×（1-扣除比例）
计税依据
出租不含的租金收入房产税概述、征税范围、纳税人和税率第一节概述
房产税是以房屋为征税对象，以房屋计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税1.房产税属于财产税中的个别财产税特点
2.征税范围限于城镇（城市、县城、建制镇和工矿区）的经营性房屋
3.区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据立法原则
1.筹集地方财政收入2.调节财富分配
概念
3.有利于加强房产管理，配合城市住房制度改革第二节征税范围、纳税人和税率一、纳税人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。情形
产权属于国家所有产权出典房产
产权所有人、承典人不在房屋所在地、产权未确定及租典纠纷未解决无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产二、征税范围
纳税义务人经营管理单位承典人使用人
房产代管人或使用人由使用人代为缴纳房产税
对居民住宅区内业主共有的经营性实际经营（包括自营和出租）的代管人或
（1）城市、县城、建制镇和工矿区的房屋
交税
（2）与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等
（1）农村的房屋
不交税
（2）于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等
【特殊情况】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税
三、税率1.2%、12%、4%（1）从价计税：1.2%（年税率）（2）从租计税：税率①一般情况：12%②个人出租住房，不分用途：4%③企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房：4%
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