芜湖城北社区商铺市场调研
报告
二ОО六年六月二十日
前 言
本次对芜湖市城北商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从开发区社会经济发展状况、开发区商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、开发区商业租售价格水平，同时重点了解大桥商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。
一、调研目的
全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前
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城北商业地产发展状况，从而为社区商铺进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、调研时间
2006 年 6 月 6 日～6 月 20 日
三、信息来源
主要来自于芜湖市规划局、经济技术开发区管理委员会等部门及网站；开发区多个楼盘的社区商铺、房地产营销策划公司等专业公司；大江晚报等媒体，以及相关文字资料。
四、调研区域
开发区及部分周边房产项目、大桥镇周边商铺。
五、调研对象
同类可比性商业物业、项目周边环境、部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。
六、调研内容
1、开发区房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势
2、区域市场状况及竞争市场
3、开发区主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理
将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。
注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地
面一层商业物业。
第一部分 宏观环境研究
一、开发区经济总量分析
2005 年，开发区经济总体保持稳步健康发展，各项主要经济指标较快增长，全年实现生产总值 114.3 亿元，比上年增长 19.4%。
一、招商引资。2005 年开发区招商引资继续保持良好势头。在招大商、引巨资方面取得突破性进展。一个总投资 5300 万美元的大项目年内开工建设，另一个总投资 1.2 亿美元的大项目基本落实。 努力培育新的产业群，天能集团进区实施动力车电池项目，引
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进了太阳能电池项目，一个生产风力发电设备的能源项目正在落实之中,一个新的能源产业群正在逐步形成。全年实际利用内资 43 亿元； 实际利用外资 10309 万美元；工商注册企业 116 家；投产开业企业 109 家。
二、工业生产。2005 年开发区工业生产保持快速增长。全年实现工业总产值 352.8 亿元， 同比增长 18.2%。 新建规模以上工业企业运行质量良好， 经济效益综合指数达268.8%，产销率达 99.9%，实现利润总额 7.6 亿元。区内汽车及其零部件、电子电器、新型材料三大支柱产业规模进一步壮大，三大产业累计实现产值 243.7 亿元，占新建规模以上工业的 92.1%。
三、固定资产投资。2005 年开发区完成固定资产投资总额 47.8 亿元，同比增长 18.0%，再创历史新高。全年新开工项目 37 个，其中亿元以上项目 6 个；竣工投产项目 34 个。
四、内外贸易。2005 年实现自营出口额 2.8 亿美元，同比增长 46.7%，创历史最好水平；实现进出口总额达 4.3 亿美元。随着开发区工业经济规模的壮大以及多个住宅小区建成运营，对内贸易也十分活跃，突出表现为区内物流企业的迅猛发展和银湖波尔卡商业街的开工建设。
五、社会事业。2005 年开发区的社会事业得到较大发展。银湖北路绿化景观带改造竣工、银湖景区建设全面推进，绿化美化水平大大提高。北城水岸高档住宅区、 银湖春天别墅群、 沃尔特大酒店等三产大项目基本建成，开发区功能配套能力得到大幅提升。此外，小型超市、宾馆和餐饮等服务业也方兴未艾。
六、2006 年展望。2006 年开发区将全面推进开发建设速度， 用创新思维引领招商，在完善和做大现有三大支柱产业的基础上，努力引进和培育发展前景好的新产业，以优化开发区的产业结构和培育新的增长点；进一步引导和加快服务业的发展。2006 年将是开发区实现大发展的一年，预计全区生产总值有望达到 140 亿元，工业产值有望突破 430 亿元。
“ 十五 ” 期间，开发区经济社会快速健康发展，投资环境日臻完善，固定资产投资持续增长，支柱产业规模不断壮大、结构不断优化，吸纳就业能力不断增强。“十五”期间累计固定资产投资 170 亿元（其中工业投资 130 亿元)，开发面积达到 16 平方公里；2005
年开发区实现地区生产总值 114.3 亿元，年均增长 27.8%；实现销售收入 351.8 亿元，年均增长 38.6%。
“十一五”期间，开发区将牢固树立科学发展观，围绕建设 “投资成本最低，服务效率最高，经营环境最好 ” 的开发区，创新发展模式，增创新优势，切实转变经济增长
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方式。主要经济发展目标是：累计增加固定资产投资 500 亿元（其中工业投资 400 亿元），实现 “七通一平”土地面积 40 平方公里；到 2010 年，实现地区生产总值 450 亿元，年均增长 31.5%；实现销售收入 1400 亿元，年均增长 31.8%。在经济总量上再造一个“十五”期末的芜湖市
结论：各项总体经济指标显示，开发区社会经济仍处于一个高速发展的时期，工业产销两旺，极大的推动了整个芜湖市的经济发展，并为芜湖市树立了新的品牌。
社会经济的快速发展带来地产的投资开发力度加大。住宅用房投资在整个固定资产投资中速度最快，短时间内各大地产商在银湖畔建立了一座新城，各种类型的物业均有销售，基本满足了现有人口的居住需求。
同样，旅游资源及商业地产的开发也在紧锣密鼓的进行，大型的凤鸣湖公园、银湖波尔卡商业街即将开工建设。
第二部分 开发区市区商业调研
一、开发区商业物业综述
（一）开发区商业发展综述
上世纪 90 年代中期以前，开发区居民集中居住于四褐山及电厂一带，只有老式的各种小型便利店及杂货铺之类满足最基本生活需要的商业，若需要购买部分毕竟大件的物品往往需要到市中心购买。
随着开发区工业的发展以及人口的增多，逐渐形成了以宇润小区、褐南村及锅炉厂为主题的新兴居住区域，人口相对集中，随之而来的是小型的各类酒楼及排挡，并且一部分出售劣质服装类的服务行业也有所兴起。
今年来，随着开发区的发展，大企业落户的增多，越来越多的人才流向开发区，为了满足区内市场的需要，预计 2010 年此区域人口将达到 5 万人。并且在此地带房产项目开发迅速，并且物业类型比较全面，有以多层和小高层为主的北城水岸及银湖华庭，以别墅项目为主的银湖春天以及以商业项目为主的银湖波尔卡。随着这些项目的逐渐交付，将形成开发区南部的一个完善成熟的商圈，集餐饮、购物、休闲娱乐于一体化，基本满足现有市场的需求。
开发区 2005 年以后的发展中，将会偏重北部地块的开发，以奇瑞北厂区为龙头，兴建大量的以汽车零部件、新型材料为主的厂商。并建设大桥镇居住组团，以奇瑞·BOBO城为龙头，辐射现有的龙山花园、天门花园等原有的安置小区，未来人口将达到 10 万人，
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形成开发区北边的居住及商业中心。
（二）开发区商业发展现状
1、目前开发区现有商业状况：由于各大住宅项目仍在新建中，并且各项生活配套设施仍难以跟上需求，导致了各个小区外均为个体商贩，以排挡、小型酒楼为主，充分满足了目前居住于此的各企业员工的饮食需求；另外，各类低档次的服务业也逐渐兴起，如劣质服装、化妆品类，也抓住了部分收入较低的员工的需求。但同样导致整个开发商业缺乏规划，档次不高。
2、零售业不发达：目前，虽然开发人口数量较大，并且集中于宇润小区、褐南村及锅炉厂一带居住，但零售业仍不发达，没有任何一家知名超市进驻，只有部分小型的便利店及小型超市，规模最大的为长江路上的家家乐超市，其面积亦达不到 1000 ㎡。
3、服务业商未兴起：目前，开发区内第三产业极度不发达，娱乐业基本上为零，稍高档次的休闲娱乐方面的消费均需到市区才能满足。
（四）开发区商业未来发展趋势
在芜湖市出台的《2004-2010 年芜湖市商业网点发展规划》确定开发区商业网点总体布局为“一带三”结构：打造一个区级的商业中心，并形成三条社区级的商业中心。
区级商业中心的规划位于龙山、凤鸣湖北侧地块，布置了一处以购物、旅游为主要功能的区级中心，为整个城北区服务，此中心网点营业面积为 10 万㎡。并以此为中心，建设越秀路社区中心、四褐山社区中心以及大桥社区中心。
其中，区级商业中心的规划位于奇瑞·BOBO 城的地块东侧，并以此地块为核心，辐射整个大桥社区及新建的凤鸣湖社区，形成开发区北区的商业居住中心。越秀路社区中心位于银湖北侧，连通现有的银湖北路和长江路，长度约为 800 米，在开发区管委会的支持下，将形成开发区南面的商业中心。
在内外商家纷纷进驻芜湖及商业规划指导性要求的形势下，开发区的商业建设将面临着无与伦比的契机，预计在短短的几年内，将会有部分国内和国际顶尖的专卖店、大商场进驻开发区。
二、开发区各类社区商铺物业主要特征
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社区商铺物业的主要特征 1、商住混合
社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。由于我国汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人的生活习惯和消费传统。
2、商铺规模受社区开发状况制约
社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大；反之，社区属中小型，入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。
3、小型店铺
社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。
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第三部分 开发区及周边主要商业物业调 查
在调查中，我们对现有的香格里拉商业步行街、北城水岸、银湖华庭及大桥镇进行了调查。
香格里拉商业步行街
名 称 香格里拉商业步行街 伟星置业 销售 地理位置 香格里拉小区主入口 开 发 商 物业管理 伟星联华 经营模式 认知度 高 经营面积 跨区域 低 辐射范围 小区内 1 层 总 规 模 约 1000 余平米 约 600 平方米 经营业态 楼 层 数 包 装 整体感觉档次较高，舒适感较高 建材为主，部分生活便利店。 随小区整体品牌，形象较好 车 位 数 营业状况 无 较差 整体形象 主力消费群 小区业主 业态分布 装修建材店、生活便利店、卫生服务站、美容店。 交通情况 备 公交：银湖北路：23、30、32、13、103 路 道路：银湖北路，距离中山路步行街约 3-4 公里 注 香格里拉小区在芜湖本地的知名度较高，因此其步行街的知名度也较高，但其辐射人群较小
银湖华庭商铺
名 称 银湖华庭商铺 地理位置 银湖华庭外围门面 1-2 层（沿街） 开 发 商 金科房地产开发公司 物业管理 振兴物业 经营模式 销售/租赁 认知度 低 跨区域 低 辐射范围 小区业主及周边企业员工 总 规 模 约 3000 余平米 经营面积 约 2600 平方米 楼 层 数 1-2 层 包 装 无整体包装 经营业态 排挡为主，辅以部分服务业。 车 位 数 无 整体形象 无任何包装及规划，形象较差
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营业状况 较好 主力消费群 周边企业员工 业态分布 交通情况 排挡、酒吧、浦发银行、移动营业厅。 公交：银湖北路：23、30、43 路 道路：银湖北路，距离中山路步行街约 15 公里 备
注 排挡的生意吸引了部分周边企业的员工前来消费 宇润小区商铺
名 称 宇润小区商铺 地理位置 宇润小区外围门面 1-2 层 开 发 商 宇华置业 物业管理 宇信物业 经营模式 销售 认知度 低 经营面积 跨区域 低 辐射范围 小区业主及周边企业员工 总 规 模 约 5000 余平米 约 4000 平方米 楼 层 数 1-2 层 包 装 无整体包装 经营业态 排挡为主，辅以部分零售业及服务业。 车 位 数 无 整体形象 无任何包装及规划，形象较差 营业状况 较好 主力消费群 周边企业员工 业态分布 排挡、旅馆、蔬果店、小型的便利店及零售店 公交：银湖北路：30、47 路 交通情况 备 道路：银湖北路，距离中山路步行街约 15 公里 注 此地带为开发区企业员工集中居住地带，因此各家排挡的生意都异常火爆
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北城水岸商铺
名 称 北城水岸商铺 地理位置 北城外围门面 1-2 层 开 发 商 宇润实业 物业管理 宇信物业 经营模式 销售/租赁 认知度 低 跨区域 低 辐射范围 小区业主及周边企业员工 总 规 模 约 500 余平米 经营面积 约 250 平方米 楼 层 数 1-2 层（3-4 楼为办公） 包 装 无整体包装 经营业态 目前已有个超市进驻。 车 位 数 10 个左右 整体形象 无任何包装及规划，形象一般 营业状况 一般 主力消费群 小区业主及周边企业员工 业态分布 目前有一超市进驻，面积大约 200M2 左右。 公交：银湖北路：30、47 路 道路：临银湖北路 交通情况 备 注 随着业主的入住，对其生活配套的需求将逐渐加大。并能在初期满足银湖别墅居住群体的部分需求。 名 称 大桥镇商铺
大桥镇集镇商铺
地理位置 物业管理 三十三中北侧（大桥镇两侧） 开 发 商 无 无 经营模式 销售 认知度 低 跨区域 低 辐射范围 大桥镇龙山花园、天门花园、向阳 居民 1-2 层 总 规 模 约 800 余平米 经营面积 约 600 平方米 楼 层 数 包 装 无整体包装 经营业态 排挡、便利店为主，辅以部分零售业及服务业。 车 位 数 无 整体形象 散乱且无任何包装及规划，形象较差
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营业状况 已成气候，经营情况良好。 主力消费群 周边小区居民 业态分布 排挡、便利店、服饰店及零售店 道路：临 205 国道 交通情况 备 公交：大桥镇 5、6、88 路 出口加工区：43 路 注 此地带为大桥镇龙山花园、天门花园等住宅集中地带，居民较多，排挡及便利店的生意开始兴起。
结 论：
在开发区的南部片区，香格里拉、云龙阳光，包括雅园都有自己的社区商铺，功能性都相对
比较单一，以满足小区内部业主的生活配套需求为主，所以规模面积尚未形成，主要集中在 40-100M2 之间。经营业态集中在小型便利店、零售店和一些轻餐饮店，辐射范围相对比较局限。
在开发区的中部片区，宇润社区商铺、锅炉厂周边商圈都已经比较成熟，随着银湖波尔卡这一大
型商业街的进驻，对整个北城区都将产生比较大的辐射，在这样的前提下，包括北城水岸、银湖
华庭在内的社区商铺都在经营业态上采取了相应的规避，以小型便利超市为主，辅助一些餐饮和
零售店。面积也都比较接近，在 40—200 M2 不等，经营的业态范围比较接近。对于开发区的北
部片区，主要以大桥镇中心为主，因为整个大环境的问题，这里的商铺略显凌乱而无序，散乱分布在路边，面积集中在 30—200M2 之间。
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第四部分 开发区商业物业租售价格
名称 香格里拉 总长度 门面数 店面数 67 形式 底商 出租率 70% 面宽 2.8 米 进深 12 米 33 银湖华庭 120 米 180 米 80 米 40 米 53 21 底商、一拖二 50% 3.5 米 10 米 北城水岸 24 5 底商、一拖二 40% 3.5 米 10 米 大桥镇商铺 13 8 一拖二 100% 3 米 10 米
结 论：
在北城的社区商铺中，形式多采取底商和一拖二为主，面宽大多不超过 4 米，进深一般在 10 米左右，经营者大多会将前后进行分隔。开发企业对商铺大多采用全面对外销售的方式，部分配以租赁。其中，除了伟星的香格里拉对商铺销售实行统一的业态规定之外，其他的开发企业均无统一规定，所以这就使得商铺整体形象较差，业态分布散乱，不利于后期管理或购买者的后期出租。
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