湘潭市基建营商圈分析
一、湘潭自然概况
湘潭市位于湖南省中部偏东地区，湘江中下游，是一座已有1200多年历史的古老城市。现辖湘乡市、韶山市、湘潭县和雨湖区、岳塘区两个城区，全市总面积5015平方公里(全省面积最小的省辖市)，2008年末总人口293万(全省人口最少的省辖市)，其中市区(两区)面积281平方公里，人口104.3万,城市人口94.6万。雨湖区所辖地域千年以来一直是湘潭的中心城区，该区总面积74平方公里，人口44万（2008），人口密度为5000人/平方公里，与长沙市天心区并列在湖南省各区县一级行政区域中人口密度居第二位。 二、主要商圈
基建营为湘潭市河西老城区商业中心，与湘潭火车站相临，主要商业集中在建设北路、韶山中路，周边大型商场主要有大洋百货、康星百货、步步高百货、心连心大厦、金湘潭商业广场，个体服装市场主要有霖园天桥商场、名店商业街（大洋百货负一层）、安得购物城、幸福港服装广场、周边门市以经营运动休闲为主的品牌专卖店。商业中心边缘的个体商场还有金九汇名品服饰广场、罗源流行广场（负一层）、大世界购物城、聚富商场、金都大市场。 三、主要商业街道及是商场数据统计
1、街道门市 街道名称 门市经营品项 韶关中路 服装 电子通信 超市 酒店 鞋 珠宝 运动 小百 皮具 烟酒 娱乐 餐饮 书店 建设北路 服装 22 7 2 3 10 1 14 7 4 1 4 11 1 43 6.7 2.1 0.6 0.7 2.8 0.3 4.2 2.1 0.9 0.3 0.5 3 0.3 13.1 240-360 1.2-1.4 240-340 0.8-1.2 数量（326） 占比（%） 租金（元/月.㎡） 买断价格（万元/㎡） 书店 鞋 餐饮 运动 超市 电子通信 皮具 电动工具 药店 化妆品 电器 健身 车站路 服装 酒店 珠宝 电子通信 小百 化妆品 皮具 运动 鞋 银行 娱乐 书店 烟酒 2、各业态商场 街道名称 韶关中路 建设北路 2 3 1 8 1 9 2 1 1 1 1 1 43 2 1 7 12 2 4 18 6 1 8 1 1 0.6 0.7 0.3 2.4 0.3 2.9 0.6 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 13.1 0.6 0.3 2.2 3.6 0.6 1.2 5.5 1.8 0.3 2.4 0.3 0.3 商场名称 合作方式 联营 联营 联营+租赁 联营 240-300 1.0-1.3 特百货时尚购物城 心连心百货 湘南商业城 大洋百货 康星百货 安得百货 羅源流行广场 大同购物城 聚富商场 名店商业街 众一商业广场 租赁 四、商场报告 1、羅源流行广场
商场名称 楼层 户数 主流户型 原始租金（元/月.㎡） 60-100 买断价格（万元/月.平米） 无 物业费 押金 建面 羅源流 B1F 177户 7㎡ 无 3000元/间 3200㎡ 行广场 综 述 该商场开发商为老板，成立于2000年。上午10点左右，商场内几乎没有顾客，大部分商铺没有营业，70%左右商铺都贴出转租转兑信息。商场物业设施陈旧无空调及排风设备，业户经营散漫，随意在卖场内吸烟，大部分为原始户，转兑好处费在2万-4元/个，且原始业户几乎很愿意转兑自己的商铺。商场主营服装、鞋品、箱包、美甲、化妆品。 户数 主流户型 原始租金（元/月.㎡） 买断价格（万元/月.平米） 无 无 暂时停业 5000元/间 3000㎡ 物业费 押金 建面 2、大同购物城 商场名称 楼层 大 同 购物城 1F 2F 3F 31户 45 7㎡、 60、120-160 16㎡ 16㎡ 25 综 述 该商场成立于08年，老板为本地人。开业初期招商情况较好，08年的原始租金为1F：80元/月.㎡，2F：60元/月.㎡，3F：45元/月.㎡。可后来商场因管理不善，导致大部分业户纷纷离场。目前三层暂时没有商户，所以整层停业。上午11时左右，几乎没有顾客。一层主通道附近正在加设小型商铺，位置较好，租金相对较高在120-160元/月.㎡。且新加设的商铺需缴纳5000元的改造费。卖场内物业设施相对健全，与他老租赁商场其硬件设施较为完善。商场主营服装。 3、聚富商场 商场名称 楼层 户数 主流户型 原始租金（元/月.㎡） 60-90 200元/ 月.个 买断价格（万元/月.平米） 0.5-0.8（96年） 无 物业费 押金 建面 1F 聚富商场 2F 220户 5㎡ 70户 2米摊床 3000元/间 无 6000 商场成立于96年，大部分商铺均以卖断，商场2层为停车场和小商品市场。商场内客流量相综 述 对较大，基本属于商业第二代棚户式商场。原开发单位现已倒闭，目前由当地物业公司接受管理工作。卖场内环境十分恶劣，几乎没有任何运营管理。转租好处费在10000元/年.个左右。商场主营服装、鞋品、箱包、针织、小百、文具。 4、名店商业街 商场名称 楼层 户数 主流户型 原始租买断价格（万元/金（元/月.平米） 月.㎡） 20-40㎡ 无 1.2-1.6 物业费 押金 建面 名 店 商业街 综 述 B1F 32 5元/月.㎡ 无 2500㎡ 该商场位于大洋百货地下一层，目前除两间商铺未卖出外，其他商铺均以被买断。开发商初期承诺肯德基和步步高超市均进入地下卖场。但如今步步高超市迟迟未进入卖场，加上开发商不加以任何的广告宣传，导致现在商场内几乎没有客流。只有零星商铺在营业，其他商铺都处于闭店和未进场装修状态。 5、幸福
湾服饰广场 商场名称 楼层 户数 主流户型 原始租买断价格（万元/金（元/月.平米） 月.㎡） 物业费 押金 建面 幸福湾服饰广场 综 述 1F 82户 30-40㎡ 40-80 无 无 5000-10000元/间 5000㎡ 该市场主要以经营女装与童装为主，业户经营散漫，随意在卖场内吸烟，在通道打麻将。转租转兑情况较多，租金的缴费方式为月缴，合同期为一年。几乎看不到人和商业管理，业户随意不营业，没有任何冷气与排风设施。 五、结论
根据工作要求沈阳地一大道、大连第一道曲振平、林强、何英明、朱云鹏、孟庆禹4人与3月5日-3月6日，对湖南省湘潭市中心商圈—基建营商圈做立项调研，结论和建议如下： 1、根据湘潭是的现有商业氛围和未来市对地下空间的开发规划建议：
开发项目以韶山中路和建设北路为项目结点，韶山中路（宽32米）向东开发576米至与车站路止，建设北路（宽26米）向南开发508米至民主路止，形成L型。单层面积为310平方米 2、面积方面建议：
根据目前基建营商圈的拥有成熟个体经营业者2200户的资源情况，建议开发单层，建筑面积在30000平方米左右为宜。 3、招商收入预测：
按照30000平方米计算，目前基建营圈门市卖价为建筑面积每平方米1.2万元/㎡，该项目按照理想状况100%完成销售，收入为3.6亿元。
租赁部分：租赁收入按商圈内租赁均价150/月·㎡计算，湘潭项目100%完成租赁最高年租金收入为2160万元。 六、后附表格：
附表1湘潭市基建营商圈经营数据概况 附表2湘潭市基建营项目收入预测表 附表3湘潭市地一大道项目规划
调研人员：曲振平、林强、何英明、孟庆禹
二零一零年三月六日