报告3：盘点2014-2015年中国典型城市购物中心运营数据

2014年度购物中心销售业绩 TOP30榜单中，南京德基广场销售额第一； TOP30榜单中，18家购物中心实现增长； TOP30榜单中，上海恒隆广场同比降幅最大 2014-2015年中国典型城市购物中心运营数据盘点 典型城市购物中心市场运营 上海：全球购物中心面积最大； 北京：高端消费聚集地，新进品牌数量多； 杭州：零售物业供不应求，空置率低； 成都：超过75%的商业物业来自新兴商圈； 深圳：毗邻，做大众市场； 沈阳：消费力不低，但开得多、空得多 典型城市购物中心调整转型盘点 北京、上海、广州、武汉、深圳、中山、南京、苏州、重庆等城市典型购物中心转型调整策略 案例：案例：上海购物中心市场运营数据 一、2014年度购物中心销售业绩排行榜一览

2014年中国内地购物中心、百货店销售额数据，涉及152家商场，根据数据整理出2014年中国内地购物中心、知名百货销售额TOP30排行榜。榜单显示，南京德基广场超越广州正佳广场，去年销售额达66.4亿元，同比增长12.7%，是去年最赚钱的购物中心。百货方面，北京新光天地去年销售额75亿元，继续蝉联百货店的销售冠军，南京百货位列第二。

虽然数据非官方渠道公布，统计口径有一定差异，但这份数据仍被业内广泛关注，有一定参考意义。

2014年中国内地购物中心销售额TOP30排名榜

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

城市 南京 广州 深圳 杭州 广州 长春 上海 上海 武汉 北京 石家庄 北京 南京 沈阳 武汉 长春 上海 广州 哈尔滨 上海 西安 石家庄 上海 大庆 北京 北京 重庆 深圳 石家庄 济南 北京 南通 徐州 杭州

项目

德基广场 正佳广场 万象城 杭州大厦 天河城 欧亚商都 八佰伴 港汇广场 武汉国际广场 燕莎奥特莱斯 北国商城 西单大悦城 金鹰购物中心 沈阳中兴 武汉广场 卓展购物中心 青浦奥特莱斯 太古汇 远大购物中心 恒隆广场 开元购物中心 新百广场 国际金融中心 新玛特购物广场 翠微大厦 朝阳大悦城 重庆江北世纪新都

海岸城 先天下购物中心 银座购物中心 东方广场 文峰大世界 金鹰购物中心 万象城

2014年(亿元)

66.4 62 59 55 54 49 40 40 38 37.5 36 35.6 33 33 32.5 31.5 31 30 30 28.8 27.5 27 26 25.6 25.5 24.5 24 24 23.5 23 23 22 22

2013年(亿元)

58.9 62 61 61 58 53 47 38 40 37 39.4 35 40 34.2 34.5 34 28 27 31 38 25.7 28.5 32 22.5 28.3 23 28.6 20.5 23 25.9 28.5 23 22.3 21

同比变化 12.70% 3.20% 1.60% -3.30% -5.20% 1.90% 4.30% 5.30% 0.00% 2.70% -4.80% 2.90% -11.00% -3.50% -4.30% -4.40% 12.50% 14.80% -3.20% -21.10% 12.10% -3.50% -15.60% 15.60% -9.50% 10.90% -14.30% 17.10% 4.30% -9.30% -19.30% 0.00% -1.30% 4.80%

29 30 天津 沈阳 佛罗伦萨小镇 万象城 21.8 20.7 17 20.5 28.20% 1.00% 单位/人民币，制图/整理：赢商网，数据来源：零售男人圈

1.TOP30榜单中，南京德基广场销售额第一

据统计，共有36个购物中心入围2014年中国内地购物中心销售额TOP30排行榜，南京德基广场是去年最赚钱的购物中心，广州正佳广场位列第二。

南京德基广场去年销售额达66.4亿元，与2013年的58.9亿元相比，增长12.7%。项目位于南京人气最旺的新街口商圈，区域内聚集了南京新百、商场、金鹰国际、大洋百货、东方商城等多家大型商业物业，竞争十分激烈。项目总建筑面积超过30万平方米，2013年以来，德基广场引进了COACH、Gucci、Dior迪奥、瑞克朵丝等奢侈品牌，成为南京奢侈品商圈的引领者。

2.TOP30榜单中，18家购物中心实现增长

在TOP30排行榜中，共18家购物中心实现正增长，其中天津佛罗伦萨小镇去年实现销售额21.8亿元，同比上涨28.20%，涨幅排第一。该项目是国内首座纯意大利风格的奥特莱斯折扣中心和休闲文化中心，2011年6月开业，设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色主题购物区。

另外，深圳海岸城、大庆新玛特购物广场、广州太古汇去年也取得了较快的销售增长，同比涨幅分别是17.1%、15.6%、14.8%。

3.TOP30榜单中，上海恒隆广场同比降幅最大

TOP30排行榜中，2014年销售额同比下降的购物中心共16家，有6家购物中心降幅在

10%以上，上海恒隆广场降幅最大，为21.1%，北京东方广场、上海国际金融中心和南京金鹰购物中心的销售下降幅度分别达19.3%、15.6%和11%。

二、中国典型城市购物中心市场运营盘点

2013年新进驻零售商数量（按国家/地区划分）

在美国旧金山机场，清一色的中国服务员，中文畅游畅买。如上图所示，目前中国甩开了德意志大不列颠，全球零售商们即使放缓了脚步也要毫不犹豫地继续冲进来，将来这态势必须超越日本，直逼法国。

1.上海：全球购物中心面积最大

全球10个购物中心面积最多的城市，8个都在中国。上海高居榜首，在建购物中心面积达330万平方米。第二名并不是一线城市，而是成都，这个以商业供应过剩闻名之都，仅比上海少10万平方米，320万平方米的在建面积甩开大北京5名之远。

上海最大的购物中心不断被刷新，32万平方米的月星环球港开业不到一年，33万平方米的世博源立马又盛大开业。

全球在建购物中心面积最高城市（前20位）

在建量加上存量面积，反映了中国当下激增的供应。各个城市的空置率分化严重。比如沈阳和无锡，部分项目的空置率就高达40%。

上海的购物中心在国内不论是在建还是开业，已开业的购物中心有155家，其中社区购物中心数量83家，为全国最多，比第二名北京的44家几乎多出一倍。

2013年上海主要经济指标

当购物中心开始成为都市人民感情寄托的场所，上海，除开极其个别的商场，品牌商都是绝对强势，有些地方为了引入LV不惜天价补装修贴租金。不过，上海各大国际奢侈一线品牌基本上都开满了，南京西路、淮海路、虹桥、陆家嘴各开一家。

据数据统计，2013年有30家国际品牌将上海作为其登陆中国的首选城市。比如2014年3月，Old Navy在南京西路首开店，约2000平方米。4月，Abercrombie & Fitch带着一帮八块腹肌的男模庆祝开业，在静安嘉里中心开了1800平方米。8月，M&M’s亚洲首家旗舰店开在南京东路百联世茂国际广场，营业面积1600平方米。

2014年第一季度全球国际品牌各大城市渗透率

2014年，上海各大商场都在改造，如像正大五楼的的个性小餐饮都调整为日韩少女装。部分购物中心一楼的H&M、ZARA、MANGO等等快时尚品牌会调到二楼甚至三楼去，一楼会换成一些刚进或没进中国的轻奢品牌。

中国17个城市国际轻奢品牌及快时尚品牌指标

在上海开购物中心，2005-2013年间，上海大宗零售物业投资交易额高达345亿元，占整个统计样本的三成。以前一个购物中心的黄金业态比例是零售、餐饮、娱乐6:2:2，现在演变成4：3：3，有些购物中心甚至是3：5：2。

随着餐饮抢手的态势会愈演愈烈。不过，餐饮贡献的租金收入不高。现在比较趋向各大MALL都在做小面积特色餐饮+下午茶+甜品+少许高端餐饮，甚至把公共面积租给甜品铺子，比如上海的中山公园龙之梦2楼，还有中信泰富4楼。

2012年一线城市城镇居民家庭消费性支出构成

现在上海的新增供应都集中在中外环，市中心之中心的购物中心只剩下南京西路的大中

里。所谓的副中心，是下一轮新开购物中心的激战所在。

2014-2016年，上海估计有接近330万平方米的新增供应，近80%来自城市次级商圈。比如说五角场、中山公园、大宁、莘庄、真如、七宝、虹桥商务区等。

上海市主要零售商圈

上海市级商圈和区级商圈人均零售面积

上海市核心商圈的购物中心首层平均租金

次级商圈的购物中心租金差异化比较大一点，平均17.3元/平方米/天。上海市中心和外环同等住宅差别并不大。但是，购物中心的租金差异非常大，以10万平方米现在的标配体量来看，一年租金差近13亿元。

上海购物中心次级商圈的购物中心租金

2.北京：高端消费聚集地，新进品牌数量多

在2014年初，北京开展“反腐倡廉、节约过年”的专项行动，大大影响了高端餐饮及奢侈品业绩，北京1-2月的社会消费品零售总额同比增长速度从2013年的两位数跌到2014年的3%，其中衣着类商品同比更是下跌了3.3%。

2013-2014年北京社会消费品零售总额同比增长率

仅2013年，就有34个国际新品牌来到了北京，与2012年相比翻了近三番。

2013年北京与其他国际城市新进驻国际零售品牌数量排名对比

2014年北京与其他城市零售物业分布对比

3.杭州：零售物业供不应求，空置率低

杭州优质零售物业的空置率比上海还低。截至2014年二季度，杭州优质零售物业存量约为100万平方米，空置率只有1.7%。

2013-2014年上半年杭州零售物业存量和空置率

浙江民间资本一般都较为充裕，如下图：

2013年浙江省主要城市常住人口和城镇居民可支配收入

目前，杭州市场上比较活跃的品牌基本上是快时尚、轻奢以及各种餐厅。

2013年以来杭州部分新近品牌概览

4.成都：超过75%的商业物业来自新兴商圈

2009年-2013年五年间，成都城镇居民可支配收入的复合增长率达到12.1%，全国排第三。开发商和内地开发商都在在西南重镇成都开发商场，九龙仓的国金中心开业以后，更是带了一堆大牌。如下图：

2014年第二季度成都与其他城市奢侈品牌门店数量对比

2014年第二季度成都零售商业面积存量比较

2010年以后，成都70%的新增供应都在新区。截至2017年底，成都将有约390万平方米的商业新增供应入市，其中超过75%都来自新兴商圈。如下图：

2014-2017年成都零售商业新增供应

5.深圳：毗邻，做大众市场

深圳是个很年轻的城市，人均收入也很高。2013年深圳居民人均可支配收入44653元，全国第一。如下图：

2013年深圳城市居民人均可支配收入

由于和离得近，深圳消费者买大件一般都爱直接去购买。根据赴港购物的统计，2012年9月至2013年9月，赴港购物的深圳市民的比例高达43.0%，同比上升18.7%。与此同时，深圳市民赴港购物的人均消费金额为11567元人民币，与2012年6381元相比几乎翻了一番。如下图：

2012-2013年深圳居民赴港购物人群比例及年均购物消费额

深圳的快时尚品牌很多，如H&M在中国最大的旗舰店就在深圳。如下图中深圳的快时尚门店开店情况：

2014年第三季度深圳和广州国际快时尚品牌进驻情况一览

深圳对时尚的接受度很高，因此一些最新的科技和欧美的潮牌引入。未来三年，深圳新增加的商业建筑面积将超过200万平方米。

6.沈阳：消费力不低，但开得多、空得多

沈阳商场人气不好，是差异化太显著。实际上东北的消费力不容小觑，沈阳2013年人均GDP已达到14245美元。如下图：

2013年沈阳与其他城市居民消费水平对比

沈阳空置率很高，目前沈阳的存量已超过510万平方米，百货与购物中心的体量比例大约为1:1。截至2014年第二季度，沈阳零售物业市场整体空置率为19.1%。

空置的物业基本上都是没有经验的开发商，总空置面积为46.9万平方米。而没经验的开发商经营的开业购物中心存量占到市场近一半，有120万平方米。如下图：

2014年第二季度沈阳有运营经验及运营经验不足的购物中心

三、2014-2015年典型城市购物中心调整转型盘点

购物中心转型调整应该说是常态，因为市场是不断变化的，购物中心只有通过不断的调整改变才能适应发展，满足消费者的需求。总结2014年全国多个主要城市（北上广深、武汉、重庆、南京、苏州等）大型购物中心的转型调整现象，都是围绕这几个点转：定位调整、品牌升级、业态占比调整，体现在增加餐饮、儿童、休闲娱乐一类的体验业态。 【北京】

北京典型城市购物中心调整转型策略 项目 调整方向 调整分析 2014年，北京朝阳大悦城启动新一轮升级调整方案。这是朝阳大悦城 品牌调整体现主题化 继2012年与永旺百货分家后，又一次品牌调整。此次调整打造一个主题化商业街区，引入H&M、Hollister、Monki、New Look四大快时尚品牌，还与hi百货联姻 拥有北京西首家LV形象店、首家Dior Homme时装精品店、高端百货连卡佛等众多世界一流品牌的金融街购物中心，金融街购物中心 开业7年大调整，2014年迎来开业7年来的首次大调整。这次调整高端定位引入轻奢品牌、增不变，主要是引入大量轻奢品牌，加强购物中心中高端品牌加餐饮业态 的包容性，还有扩容餐饮服务，计划将餐饮比例从原来的15%扩大一倍 爱琴海购物公园开业一年来一直在进行调整，调整主要体现增加餐饮、儿童业爱琴海 态 为代表，加码儿童业态，以孩子带动家庭，以体验带动消费，在增加餐饮体量和大幅度提升儿童业态，以主力店Pororo以“小”见大，形成整个家庭式的消费矩阵 作为北京标杆购物中心的世贸天阶，今年初也启动了品牌调整。这次调整的目的在于引进更符合消费者需求的品牌，包世贸天阶 品牌调整更好的适括引进优衣库北京最大最新概念店，门店面积超2000平方应消费人群 米。据了解，世贸天阶以往引进多为高端品牌，与写字楼白领人群融合度较差 【上海】

有相关统计数据，2014年，上海金鹰国际购物广场、中信泰富、正大广场、港汇广场、美罗城、来福士等约40家知名购物中心都在进行大面积的改造升级，调整主要是引入档次更高的品牌或者具有特色的设计师集合店，改造动线、车库，引进剧院、美术馆特色业态等。 上海典型城市购物中心调整转型策略 项目 调整方向 调整分析 2014年5月底到6月初，金鹰国际购物广场启动为期一年金鹰国际购物广场 定位调整为“全生的闭店调整。首先是定位，从传统百货转向“全生活”概念，活”概念、置换所增加餐饮等休闲比重。品牌方面，除了GUCCI和BV还有少有品牌 量其他品牌外，其余的几乎是全部置换 中信泰富广场将2楼至4楼30%面积都调成大淑女装旗舰中信泰富广场 转型平民化、抢食店，甚至还引入美甲旗舰店、下午茶等餐饮潮流品牌，希望白领女性市场 能吸引越来越多白领女性 正大广定位升级引入高端已经开业十多年的正大广场，今年也悄然进行升级调整。在场 品牌、动线、装修整改 商场定位上，正大广场也进行了一些改动，首先是把一楼定位从原来的家庭一站式消费调整为轻奢，打造轻奢品牌馆，新引入高端品牌GUCCI、 Fossil、LV旗下的Fresh、P-PLUS品嘉等。另外，原有的动线和装修因为不适合现在购物中心的要求，需要升级整改 【广州】

上海典型城市购物中心调整转型策略 项目 调整方向 调整分析 正佳广场在开业十周年之际正迎来第三次转型，调整一直都在进行中，不过今年动作特别大，也是为了配合十周年庆这一特殊时期而做的。从“亚洲体验”之都到“家庭时尚购物定位调整缩减零正佳广售、增加餐饮及体场 验业态 做法是缩减零售面积、增加时尚轻奢品牌、提升餐饮业态占比，开设科技馆、艺术馆、海洋馆等体验区，最大化突出体验 万菱汇人气开业以来人气一直不是很如意，所以调整的幅度也显得更加大一些。定位上，以针对城市白领小资消费群体调整定位、调整品万菱汇 牌以错位经营 方面引入时尚服饰品牌何餐饮品牌，新引进的开饭餐厅和OCE生活概念馆着实丰富了购物中心的体验 为主要调整方向，与太古汇、正佳广场形成错位经营，业态次都不脱离体验，这次更是突出。正佳广场这次调整具体的体验中心”，这次的定位是““家庭时尚超级体验中心”，每维多利广场最大的变化是转型快时尚，引进优衣库旗舰店维多利广场 定位转型快时尚、后，从一楼到四楼，面积约1万平方米。商场内其他区域的调整品牌 品牌也进行了较大调整，餐饮方面引入探鱼、新潮楼等品牌 开业近3年，赢商网记者实地探访5号停机坪，发现原来的增加餐饮、儿童、5号停休闲娱乐等体验业机坪 态 休闲娱乐、儿童业态，现场还有不少品牌门店在装修中 【武汉】

上海典型城市购物中心调整转型策略 项目 调整方向 调整分析 2014年8月世贸广场6楼全面改装，打造“我爱我家”的武汉世贸增加儿童业态 广场 体，与此同时，引进了以“体验式阅读成长空间”的海豚儿童书店 2014年第一季度，武汉国际广场也迎来首个品牌调整季，不仅新升级-1楼名品馆，其A区、C区以及5楼男装区也将武汉国际广场 品牌调整引进国际一线奢侈品 进行部分调整。今年国际广场暂无大规模品牌更新计划，本次调整各业态占比维持现状，新引进国际一线奢侈名品2-3家，大型英式餐饮1家。为配合的大牌进驻，部分店面进行搬迁 家庭乐园，集时尚童品、精致蜜衣及温馨家居三大品类为一也做了较大调整，大幅度提高体验业态，新增了不少餐饮、主力店更换了两家，还引进了其他新的品牌，业态方面【深圳】

万象城：品牌调整，淘汰旧品牌引进新品牌

2014年深圳万象城业态调整主要集中在服装和餐饮品牌，其中休闲运动服饰成为万象城淘汰的重点对象，而童装和餐饮则成为新招揽重点。今年以来深圳万象城已经调整了近40个品牌，其中一半是调整门店位置，而另一半则是淘汰制引进一批新品牌。 【中山】

利和广场：品牌结构及组合调整

2012年4月开业的利和广场，开业满2年之际对商场内的品牌结构和组合都进行部分调整。这次调整在一楼引进了周大福和六福珠宝，补充此前一楼珠宝区的空白。同时商场，还围绕体验业态的概念，加码餐饮和儿童体验业态的比例。 【南京】

南京国际广场：更名、定位调整为轻奢

南京国际广场购物中心于2014年6月底关闭部分门店进行预计为期1年的升级改造，并且更名为玄武湖金茂广场，其购物中心也已更名为南京金茂汇。购物中心重新定位为轻奢，具体将以精品零售、高端服务、家庭娱乐、多国美食四大业态为主。 【苏州】

苏州印象城：品牌升级调整、引进特色餐饮

有着苏州“时尚商业地标”之称的苏州印象城购物中心，在2014年进行了大面积的品牌升级调整，从负一层到四层，调整率达到60%。经过大幅业态调整后华丽亮相，品牌特色增强，质量升级，的确给顾客带来不少惊喜。 【重庆】

瑞富购物中心：停业调整、增加餐饮休闲业态

定位“城市奥特莱斯”的重庆瑞富购物中心，去年12月25日才正式开业。然而，今年8月25日，该购物中心宣布停业，将进行业态、招商调整。据了解，调整后的商场将更加明亮、更加本土化，业态方面也会增加休闲、餐饮、娱乐、美甲、美发的比例。如果不是情况紧急，想必不会有哪家新开的购物中心半年内就停业全面调整。有知情人士透露，瑞富购物中心从开业到现在一直在亏损，照这个进度下去，一年恐会亏损上千万。

四、案例：上海购物中心市场运营数据

（注：以下数据均是消费者当次消费数据。） 1.市级商圈购物中心运营情况

消费比重占66%是常态，商业消费比例——购物最高、餐饮其次（单位：%）

项目名称 港汇广场 来福士 正大广场 五角场万达广场 无消费 51.3 31.6 33.3 35.1 购物消费 33.6 46.7 46.4 51.6 餐饮消费 18.9 28.9 28.7 9.8 休闲娱乐消费 配套服务消费 6.2 0.4 10.2 2.7 4.4 0.7 2.7 0.6 人均购物消费：550元是常态，皮具、钟表、首饰、家电的单价高（单位：元）

项目名称 港汇广场 来福士 正大广场 五角场万达广服装服饰 鞋皮具化妆帽 箱包 品 家钟表居首饰 用品 图书音像 84 — — 文食数码体家电 品 产品 用品 58 2158 — 95 其它 700 588 502 651 2525 747 4939 682 535 1000 514 636 722 772 — — 149 0 — 1000 — 394 2733 239 72 1517 — — 141 530 568 1670 441 1000 165 430 122 850 250 100 268 场 餐饮消费：人均70元左右是常态，中式正餐、日韩料理、茶餐厅（单位：元） 项目名称 港汇广场 来福士 正大广场 五角场万达广场

中外中式快餐 餐饮 33 44 27 136 92 163 西餐 — 79 日韩特色地咖啡火锅东南亚茶餐厅 料理 方小吃 水吧 料理 餐饮 101 100 90 103 85 106 28 55 22 42 61 118 — 99 80 — 105 70 美食档口 — 54 — 36 71 122 38 57 — 66 — 50 —

娱乐消费：人均70元左右是常态，美容、培训、儿童乐园、健身的单价高（单位：元）

项目名称 港汇广场 来福士 正大广场 五角场万达广场 电影院 91 69 77 儿童乐园 171 — — 美发美容美甲 — 60 — 健身SPA — 100 — KTV 电玩 — — 96 — — 41 培训 — — — 63 99 6 — — — 483 项目核心辐射圈：6公里是常态，辐射能力视影响力的不同而不同

1公项目1-2里以名称 公里 内 港汇7.8 14.8 广场 来福10.2 5.7 士 正大6.3 9 广场 五角6 10.9 场万7-816公2-33-44-55-66-78-1010-1212-1414-16公里以公里 公里 公里 公里 公里 公里 公里 公里 公里 里 上 15.2 9.3 7.8 10.4 5.6 5.6 5.2 7.8 6 6.4 6.4 5.7 5.7 9.9 5.6 11 6.9 4.6 5.6 3.2 6.3 3 5.3 3.1 4.4 17 14.6 0.7 9.7 8.7 10.1 7.6 6.9 4.5 6.3 15.2 14.2 13.6 15.9 13.6 2 2.3 1 — 达广场 市级商圈经营面积与坪效非正比关系，商业项目规模与经济收益无直接关系

项目总客流（万人次/年） 商业经营人均消费项目营业消费概率 面积（万金额（元） 额（亿元） ㎡） 项目坪效（元/㎡/天） 项目 港汇恒隆广场 来福士 正大广场 五角场万达广场 2047 2333 2401 2345 46.90% 68.40% 66.70% .90% 482 351 284 301 31.9 56 21.6 30.6 13 5 24 25.1 113.7 333.7 24.7 33.4

2.区级商圈购物中心运营情况

消费比重： 70%以上是常态，购物、餐饮比例高（餐饮比例比市级商圈低）（单位：%）

项目名称 大悦城 大宁国际 金桥国际 百联南方 无消费 63.8 14 37.1 31.1 购物消费 15.1 63.6 47.1 53.3 餐饮消费 13.8 50.9 19.3 20 休闲娱乐消费 7.3 17.3 3.8 9.1 配套服务消费 — 4.2 — 3.6

购物消费：人均400元左右是常态，通讯数码、钟表、首饰、家电的单价高（单位：元）

项目名称 大悦城 大宁国际 金桥国际 百联南方 服装鞋化妆品服饰 帽 护理 370 417 415 310 447 459 568 121 351 275 100 308 钟表家居皮具文体通讯食品 家电 其它 首饰 用品 箱包 用品 数码 426 527 202 463 256 298 688 227 204 — — — 27 1096 — 214 124 2800 1088 150 81 62 1787 9 593 1980 500 1190 207 1700 1462 174 餐饮消费：人均70元左右是常态，餐饮客单价比市级商圈客单价略低（单位：元）

项目名称 大悦城 大宁国际 金桥国际 百联南方 中式餐饮 66 125 149 63 火锅料理 55 97 81 — 中外日韩东南亚西餐 快餐 料理 餐饮 31 56 31 28 65 44 37 38 45 76 103 — 107 129 — — 咖啡吧 33 50 40 34 地方特色小吃 21 — 77 — 茶餐厅 — 78 73 84 美食档口 — 96 — 28 娱乐消费：人均70元左右是常态，健身、SPA、儿童乐园、影院业种消费较高（单位：元）

项目名称 大悦城 大宁国际 金桥国际 百联南方 KTV 72 57 49 69 影院 100 79 — 67 电玩 78 70 46 41 培训 77 — — — 美发美容美甲 57 — 320 — 儿童棋牌乐园 桌球 — — 90 29 100 — 60 — 健身SPA — 120 — — 区级商圈核心辐射范围4公里是常态 1公7-目1-22-33-44-55-66-78-1010-1212-1416公里里以公名称 公里 公里 公里 公里 公里 公里 公里 公里 公里 以上 内 里 大悦6 城 大宁30.1 18.2 13.7 14.4 国际 金桥31 国际 百联16.3 南方 19 20.4 16.6 8.7 5.3 5.2 1 2.1 1.7 1.4 0.3 24 13.3 10.7 8.9 2.6 4 1.5 4 — — — 4.1 4.1 3.1 3.1 2.7 2.1 0.3 4.1 10.9 15.2 14.2 13.6 15.9 13.6 2 2.3 4.6 1 0.7 区级商圈经营面积与坪效非正比关系，坪效明显低于市级商圈

项目 大悦城 大宁国际 金桥国际 百联南方 项目总客流（万人次/年） 506 1763 860 1368 商业经营人均消费项目营业消费概率 面积（万金额（元） 额（亿元） ㎡） 36.2 86 62.9 68.9 178 234 187 405 3.26 15.8 10.1 30.1 6.8 11 16.4 14.4 项目坪效（元/㎡/天） 13.1 39.5 16.9 57.3 3.社区商圈购物中心运营情况

消费比重：占50%是常态（比市级、区级商圈低）（单位：%）

项目名称 西郊百联 大拇指广场 瑞虹生活广场 缤谷广场 无消费 20.7 68.9 54.4 44.4 购物消费 53.5 18 37.6 20.7 餐饮消费 30.7 11.3 10.3 28.7 休闲娱乐消费 5.1 1.3 — 6 配套服务消费 1.1 0.5 — 0.2 购物消费：人均300元左右是常态（明显低于市级商圈）（单位：元）

项目名称 西郊百联 大拇指广场 瑞虹生活广场 缤谷广场

服装服饰 505 化妆品护理 385 鞋帽 钟表家居文体通讯皮具其家电 食品 首饰 用品 用品 数码 箱包 它 172 142 3200 — 320 409 2297 13 652 466 177 630 497 — 387 — 33 2063 1200 140 224 96 220 830 218 193 — 8 — — 91 257 190 27 150 — 327 — 75 7635 60 470 餐饮消费：人均50元左右是常态（消费金额与区级商圈差别不大）（单位：元） 东南中式火锅中外日韩特色项目名称 茶餐厅 咖啡吧 西餐 亚餐餐饮 料理 快餐 料理 小吃 饮 西郊百联 156 244 36 97 88 29 69 — — 美食其它 档口 — — 大拇指广场 瑞虹生活广场 缤谷广场 135 67 79 — — 103 28 46 33 154 35 57 — 54 50 39 17 34 — — — 65 — 34 125 50 23 45 25 — — 19 47 娱乐消费：人均90元左右是常态（单位：元）

项目名称 西郊百联 缤谷广场 1公项目1-2里以名称 公里 内 西郊百12.5 15.4 联 大拇指10 15 广场 瑞虹生30.3 27.6 活广场 缤谷广场 电影院 63 — KTV 60 72 电玩 83 — 健身SPA — 500 其它 49 — 商圈核心辐射范围4公里是常态 7-816公2-33-44-55-66-78-1010-1212-1414-16公里以公里 公里 公里 公里 公里 公里 公里 公里 公里 里 上 11.8 18 10 20 12.9 8.6 15 9 5.2 9.3 3.9 3 3.1 3 1 5 4 — 5 1 — 1.8 1 — 0.4 1 — 3.6 1 — 17.2 11.7 3.8 20.6 22.3 16.2 13.5 10.5 6.1 7.4 1.4 1 0 0.3 0 —

社区型购物中心经营面积与坪效非正比关系，适度规模（明显低于市级、区级商圈）

项目总客流（万人次/年） 731 957 772 354.6 商业经营人均消费项目营业消费概率 面积（万金额（元） 额（亿元） ㎡） 79.3 31.1 45.6 55.3 396 187 80.8 81 17.8 5.6 3 1.59 11 11 3 6.4 项目坪效（元/㎡/天） 44.4 13.8 26.O 6.8 项目 西郊百联 大拇指广场 瑞虹生活广场 缤谷广场

4.各区域购物中心运营对比分析

上海各商圈购物中心消费数据对比

人均购商圈类型 消费比例 物消费 市级商圈 区级商圈 社区商圈 66% 70%以上 50% 550元 400元 300元 70元 70元 50元 70元 70元 90元 人均餐饮消费 娱乐消费 （元/㎡/天） 22.7-333.7 13.1-57.3 6.8-44.4 经营面积与坪效 从商业消费比例来看，上海区级商圈的购物中心商业消费比例最高，略高于市级商圈，社区商圈的购物中心消费比例最低，仅50%。

从人均购物消费水平来看，市级商圈购物中心人均购物消费远高于区级和社区商圈，达到了550元，社区商圈购物中心人均购物消费最低，为300元左右。

从餐饮、娱乐消费来看，市级和区级购物中心的消费水平齐平，人均消费为70元左右；社区商圈的购物中心餐饮消费略落后于市级和区级购物中心，人均消费为50元左右，但人均娱乐消费高于区级和市级购物中心，一定程度上显示了消费者在休闲娱乐上的需求一般会选择在社区商圈购物中心消费。

五、2015年购物中心运营趋势

我们发现2014年是购物中心变化最多的一年，各家都在试探性“换血”改造，并试图植入自身独创的DNA，以求在早前同质化的购物中心谋求“新活力、新标签、新时尚”。不过，盈石资产管理有限公司上海分公司总裁许大金提醒：“发明独创的DNA其实并不容易，

购物中心可在再包装、再组合等方面思考内容的再创新。”

以试探性逐层调整为主•例如来福士广场将原一楼的Novo百货调整为多个轻奢潮牌;恒隆广场也减少了一线奢侈品牌，转而引入精品奢侈居家、买手店等。购物中心在这一轮调整中，整体上增加了餐饮、儿童的比例，以求更生活化。但升级调整不仅是第一代，即使新开业购物中心经过市场的验证后，同样也在需要调整

从“大而全”走向“小而精”•例如，过去咖啡连锁店或许只能想到星巴克，但其针对的客群是商务型白领，而如今更为时尚的雕刻时光咖啡连锁、适合看书休闲的猫的天空之城连锁等，因不同人群的不同需求，引领购物中心的分化

亲民社区型购物中心迎来春天•在购物中心高频竞争与趋向细分市场的之时，购物中心其功能性也日益突出，更具亲民性的社区型购物中心也随之呼之欲出。如2014年在上海张江板块开业的长泰广场引入“PASEO”概念的散步道；南翔华润五彩城业态设置以生活、娱乐、餐饮及儿童概念为主；盈石在黄浦区设立社区型的邻里生活站等

专业化招商运营＋金融化运作•开发商从对商业的依赖与借势，逐步向金融靠拢。例如商业地产领头羊万达则欲利用自身成熟的物业去掌控金融。万达商业地产2014年年底正式在港交所挂牌上市。这是港交所近三年最大IPO，万达商业地产上市后总市值将在超过600亿美元

附件

1.2015年典型企业新增商业项目一览

2015年典型企业新增商业项目一览 企业 2014年开业项目 广州增城万达、山东潍坊万达、上海松江万达、济宁万达、内蒙古赤万达 峰万达、内蒙古满洲里万达、银川西夏万达、浙江金华万达、常州武进万达、荆州万达、马鞍山万达、2015年计划开业项目 四川广元万达、浙江嘉兴万达、辽宁营口万达、四川内江万达、湖北黄石万达、广东广州萝岗万达、上海金山万达、河南安阳万达、黑龙江齐齐哈尔万达、山西渭南万达、山东东营万达、山东泰安万达、辽宁大连开发区东莞东城万达、兰州万达、昆明西山万达、福建龙岩万达、烟台芝罘万达、广州番禺万达、江门万达、北京通州万达、杭州万达、温州平阳万达、福建福清万达、南宁清秀万达、佛山南海万达 合肥银泰城、湖州东吴银泰城、泰州临海银泰城、浙江温岭银泰城、万达、安徽阜阳颍州万达、黑龙江佳木斯万达、广西桂林高新万达、云南西双版纳万达、山西太原万达、重庆巴南万达、广东东莞厚街万达、山东德州万达、广西柳州城中万达、广西南宁安吉万达、江苏苏州吴中万达、江苏南通万达、广东广州南沙万达 成都银泰城、芜湖银泰城、宁波银泰环球城、银泰 宁波北仑银泰城、广西柳州银泰城、攀枝花银泰城、苍南银泰城、平阳银泰城、山东淄博银泰城、浙江绍兴银泰城、孝感银泰城、荆门银泰城 杭州中大银泰城、杭州西湖银泰城、武汉珞珈创意体验城 无锡万象城、郑州万象城、重庆万华润 象城、宁波余姚华润五彩城 彩城、赣州华润中心五彩城 南京江宁金鹰全生活中心、马鞍山金鹰天地南京新街口金鹰全生活中心B座、广场、昆山金鹰国际购物中心、镇江丹阳金金鹰 盐城金鹰聚龙湖店、南通金鹰圆融鹰天地、苏州高新区金鹰商业广场、苏州吴店 江金鹰商业中心 成都凯德天府、绵阳凯德广场涪城凯德 二期、武汉凯德新民众乐园 津凯德国贸中心、深圳来福士 武汉凯德广场1818、广州凯德广场云尚、天青岛万象城、合肥万象城、淄博华润中心五成都龙湖时代天街1期、重庆龙湖杭州下沙龙湖金沙天街、成都龙湖金楠天龙湖 时代天街2期C馆、北京龙湖长楹街、北京大兴龙湖时代天街 天街 乐山王府井购物中心、南充王府井国际广场、福州台江茶亭王府井购物中心、长沙河王府井 西安南门王府井、焦作王府井 西王府井商业广场、洛阳王府井购物中心、西安王府井赛高CityOn熙地港购物中心 重庆合川宝龙城市广场、胶州宝龙城市广场、镇江宝龙城市广场、常州宝龙城市广场、杭州下沙宝龙城市广场、天津宝龙宝龙 城市广场 广场、上海罗店宝龙城市广场、上海七宝宝龙城市广场、杭州富阳宝龙城市广场、杭州萧山宝龙城市广场 重庆合川步步高新天地（已开业）、长沙梅溪步步高新天地、湘潭步步高广场二期、赣湖南吉首步步高广场、湘潭步步高步步高 广场易俗河店 步步高新天地、汝州步步高新天地、广西桂林步步高广场 上海杨浦区百联滨江购物中心、上百联 海世博源商业广场二期 中粮 中航九方 英特宜烟台大悦城、北京中粮祥云小镇 九江九方购物中心、深圳龙华九方购物中心 无锡英特宜家荟聚云林购物中心、中心、上海百联世纪大道项目 成都大悦城、上海大悦城 苏州昆山九方购物中心、深圳华强北九方购物中心 武汉英特宜家荟聚购物中心 南京汤山百联奥特莱斯、上海百联崇明购物州步步高新天地、郴州步步高新天地、岳阳上海奉贤宝龙城市广场、上海临港宝龙城市家 北京英特宜家荟聚西红门购物中心 徐州月星环球港、喀什月星上海城月星 1期 恒隆 太古 佛罗伦—— 萨小镇 新光 新世界 新鸿基 嘉里 —— —— —— —— 天津恒隆广场 成都太古大慈寺 常州月星环球港、徐州月星环球港 大连恒隆广场 上海浦东佛罗伦萨小镇奥特莱斯（已开业）、佛山广佛佛罗伦萨小镇 成都新光天地、苏州新光天地 沈阳新世界K11 广州天环广场 天津嘉里中心之嘉里汇 2.2015年广州购物中心调整计划一览

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5NDY1MTEyMA==&mid=203331001&idx=1&sn=45a930d7ced6be9acd7fdbb2a6200199&3rd=MzA3MDU4NTYzMw==&scene=6#rd 项目名称 正佳广场 调整计划 【海洋馆】计划在西区2、3、4层建设正佳极地海洋世界，整个海洋世界包括回游馆展示池、海洋隧道（海水）、海狮和海豹展示池、热带雨林鱼（淡水）展示池、珊瑚贝壳馆、海洋剧场表演馆（海豚、海狮表演）、海底世界漫步、水上乐园，辅以3D科普教育馆及游客互动区，拟建成一个集游乐观赏科普教育等多功能为一体具有世界一流海洋馆水准的新型室内海洋馆。项目总投资6.3315亿元，预计投产日期2015年10月； 【夜市计划】不确定； 【艺术馆】不确定 天河城 【软件升级】 1.免费WIFI，并提供APP服务，力图从导购、停车、预定等服务功能突破，实现更精准的营销和服务的提升； 2.计划建立全场统一POS系统，实现与CRM系统的对接与对租户的统一管理，充分利用大数据整合，更有效跟踪记录会员的消费行为 高德汇 【奥体店】大型水疗中心已进入全面施工状态，预计2015年年中左右即可对外开放； 【长兴店】引入周记茶点和7天旗下的丽丰连锁式酒店； 【科学城店】引入萝岗首个健康绿色新鲜街市品牌——绿绿街市，以及香林海连锁经济型酒店； 【CBD店】特色宠物商店、连锁经济型酒店、点都得、TONY&GUY、Luxe酒吧等餐饮、社区配套类品牌均已进驻或进场装修中 东方宝泰 【个人护理新店】中国首家“菩芳”韩国品牌、“悦诗风吟”韩国品牌； 【餐饮新店】皇家煎饼、乐凯撒比萨、MORI CAFÉ、阿莱泰茶、泰阁； 【零售新店】六町目、H&M、UR、YYSPORT 万菱汇 【品牌调整】引进更多独特的生活潮流品牌,侧重新锐时尚品牌集合店、文化图书创意店及特色餐饮； 【定位调整】针对城市白领小资消费群体，整体定位更加鲜明前卫，万菱汇还将与其他国内外知名设计院校或公司合作，举办更多涉及人文艺术类型的活动，实现错位营销，打造成一个购物餐饮娱乐以及艺术文化为一体的人文风尚汇 保利中环广场 【南塔首层】引入“设计师买手店”并计划于2015年5月份开业，该店主要定位为饰物、家居饰品等产品的售卖，能有效地增加了南塔首层零售氛围的不足； 【南塔负一层】明确定位是“都市慢享生活”，目标是招租24小时书店、高级私人订制服务、生活品质类商家，商业客群定位为中产阶层、白领阶层。该层定位围绕“高端，创意，开放性”等主题，结合私人订制、休闲培训、创意娱乐、品质生活等元素，同时配套“星级艺术创意广场”（中庭黄金位置不作出租，用作创意广场使用），用以提供给各设计师产品展示、外来品牌展览的每周展览、创意表演及名人沙龙举办等，为顾客打造一个全城仅有的“慢享生活空间”，计划5月整体开业； 【硬件升级】实现商场智能wifi的服务，增强购物外的体验，让消费者享受到手机自助订餐、智能寻车、手机缴交停车费等等便捷的功能 海印又一城 【零售新店】A-B-KOST、FREDA； 【全新配套】打造“海印体育汇”，为消费者提供专属的个性化运动场所 地王广场 【零售新店】蓝色极限； 【餐饮新店】陆小凤、“喵呜”猫主题空间； 【配套新店】SPEED CREW舞蹈培训中心； 【硬件改造】正在筹备一条从一楼直落负三层的步梯 GOGO新天地 【定位调整】主题化、精品化、个性化； 【业态调整】以娱乐、休闲和特色餐饮为主，百货零售为辅； 【全新品牌】金逸影院、迈思精品连锁超市、鸿门宴酒楼、J-HOTEL 精品酒店、空中音乐餐吧、必胜客、屈臣氏等品牌； 【全新亮点】打造欧洲小镇购物区，加入一些欧洲小镇的风格元素，特别是公共区域装修，店铺形象，店员服装方面，让消费者来到GOGO能够体验到另一番新天地风味