第一局部、确定总包合同范围及分包范围与方式
在工程建筑阶段，除了总包单位，还会有很多专业工程由于专业技术与市场供求特点，建设方可通过允许总包方分包与建设方自行发包的方式寻求最正确完成方式。原则为三：一，更低的价格；二、更专业的满足需要；三、现场协作与质量保修效劳。
通过公司已开发完成的几个工程的阅历，我们已完全清楚哪些专业工程适于纳入总包范围，哪些专业工程可能由我司自行发包以获得更低的价格并且不会影响到整个施工现场的治理与竣工后的维护保修，以及哪些专业工程由我司自行发包会有一些协作上与维护上的麻烦，但自行发包确更有利于资金与质量上的保障，那么可通过分析出影响因素通过与总包方签订三方协议的形式加以治理与躲避风险来实施更为合理。
同时，假设在招标阶段即明确各专业工程的发包方式，有利于公司各业务部门清楚工程实施状况，并有打算地开展自己部门在本工程工作中的工作预备，如工程部可以依据总包网络打算安排准确提出各专业工程需进场时间，材设部可进场打算考虑材料设备加工与供给周期并提出材料设备商确定时间打算，设计部依据进场打算准时供给各专业工程施工图文件，招标部门可依据工程部排出的各专业队伍进场打算安排出各专业工程或材料设备的招标打算， 本钱部依据招标资料打算安排建安工程招标价分析工作。
在总包合同招标范围内，可将招标确定价格范围再进展分析，将招标时期可确定价格与风险局部内容加以招标确定价格，如根底梁以上主体工程量与工程用
量小、价格低以及材料价格根本稳定的材料价格都可在招标中一次包死，合同过 程中不作调整，对于每一施工现场确定有差异，并且可能会对造价有影响的根底工程按商定计价模式进展按实结算，对于用量大、价格高、价格变化频繁的材料实施商定调整价格的方法；施工过程中确要发生，但依据实施人的技能与阅历又往往价格不完全确定的一般措施类费用加以包干商定；对于需承包单位实施安装的设备类、装修材料类甲方直接供给以躲避合同价格变化太大风险。
总包合同招标范围及价格包干范围划分如下： 一、总包合同工程范围：
1.1 、根底工程:含根底土石方的挖填运、砖根底、根底钢筋砼〔含桩〔柱〕
芯、地梁、承台、带型根底及根底和筏板根底〕等。
1.2 、土建、安装、装修工程：含散水以内的土建、安装、防水、装修工程
〔但不包括弱电智能化工程、消防工程、电梯安装工程、综合管网工程、公用配电室至住宅单元配电箱的线路敷设以及配电室设备安装工程、灯饰工程、燃气工程、采暖工程、公共部位精装修工程、防盗门、防火门、信报箱、阳台栏杆工程、塑钢门窗及空调百页工程等〕。
1.3 、土建总包工程的安装工程
1.3.1 室内生活给水管道、管件及阀门的安装，给水管道从各楼层水井内水表后〔不含水表〕接至户内厨房留头设水嘴。屋面雨水、室内污水及空调冷凝水等排水管道及管件〔含地漏〕的安装，排水主管接至室外第一个雨、污水井〔不含雨、污水井〕，室内卫生间排水立管完成支管在 300MM 处安装堵头。厨房排水支管接至存水弯处。从商业门面总表到各门面给水管道、水表及阀门的安装。
1.3.2 楼栋内住宅每层一户一表电表箱〔电表箱为电力局安装〕接线到各户
内强电配电箱〔含户内强电配电箱的安装〕的电线电缆、预留预埋线管、塑料槽 板及桥架的安装。从照明配电箱(含照明配电箱)至各栋公共楼梯间、水电间的电线电缆、开关及相应预留预埋线管及桥架的安装；专用配电房低压出线柜下端头到照明配电箱的电缆及电线的安装；各楼栋内的智能化及弱电综合布线系统线管预留预埋；商业用房〔门面〕内配电箱、电线电缆〔专用配电房低压出线柜下端头到商业用房的电线电缆〕的安装及相应线管、孔洞的预留预埋。其中涉及二次装修的电梯前室、过道及入户大堂的照明灯具〔含应急局部〕、开关插座由二次装修施工单位安装
1.3.3 各建筑物防雷工程的施工及测试。
1.3.4 室内可视对讲及防盗报警系统，安保系统，闭路监控系统，构造化布线系统的室内线管〔盒〕的预埋并穿好引丝。
1.3.5 燃气、自来水、强弱电管线穿楼板、墙、梁孔洞的预留预埋及施工后的后塞修补；各房间空调管线安装孔、厨卫排气管安装孔的预留预埋。
1.3.6 风井出屋面的百叶风口及土建构造〔含设备根底〕。 1.3.7 协作电梯进展电梯的预留预埋。1.4、 其它内容：
二、总包招标标底价与投标报价范围
2.1、土建工程〔不含开标后的变更〕，含散水以内的土建、安装、装饰装修、建筑消防工程〔不含室外楼梯饰面装饰〕，从根底顶标高开头计算〔含架空层及根底顶标高以上的构造柱〕。楼梯栏杆、楼梯墙面、天棚抹灰和梯步与平台贴砖等后的收口侧面抹灰；防水工程； 门窗、栏杆、百叶窗安装前的精洞口抹灰， 安装后的土建修补及成品保护；全部安装工程穿墙和穿板的孔洞堵塞、混凝土吊
补，管线槽的补抹灰或补混凝土，门窗精洞口的抹灰工作及消防箱、信报箱洞口 等预留预埋工作。风井出屋面的百叶风口及土建。2.2、安装工程： 2.2.1 给排水工程：
1〕 室内生活给水管道、管件及阀门的安装，给水管道从各楼层水井内水表后 〔不含水表〕接至户内厨房留头设水嘴。 2〕屋面雨水、室内污水及空调冷凝水等排水管道及管件〔含地漏〕的安装， 排水主管接至室外第一个雨、污水井〔不含雨、污水井〕，室内卫生间排水立管完成支管在 300MM 处安装堵头。厨房排水支管接至存水弯处。从商业门面总表到各门面给水管道、水表及阀门的安装；
2.2.2 电气工程： 1〕含防雷接地工程〔包括根底防雷、避雷带、避雷针、接地扁钢、防雷测试点、户内等电位盒等〕的安装、测试； 2〕楼栋内住宅每层一户一表电表箱〔电表箱为电力局安装〕接线到各户内强电配电箱〔含户内强电配电箱的安装〕的电线电缆、预留预埋线管、塑料槽板及桥架的安装。从照明配电箱(含照明配电箱)至各栋公共楼梯间、水电间的电线电缆、开关及相应预留预埋线管及桥架的安装；专用配电房低压出线柜下端头到照明配电箱的电缆及电线的安装；各楼栋内的智能化及弱电综合布线系统线管预留预埋；商业用房〔门面〕内配电箱、电线电缆〔专用配电房低压出线柜下端头到商业用房的电线电缆〕的安装及相应线管、孔洞的预留预埋； 3〕其中涉及二次装修的电梯前室、过道及入户大堂的照明灯具〔含应急部 分〕、开关插座由二次装修施工单位安装；
4〕其它全部与上述相关的预留预埋、安装、调试、测试工作。
2.3 、招标报价范围不包含的内容局部但由投标人完成的工作内容：
2.3.1 根底顶标高以下，含土方回填、车库入口及楼栋间挡土墙 2.3.2 护窗栏杆、楼梯栏杆； 2.3.3 各种装饰类线条
2.3.4 承包范围内全部管沟工程的土石方挖填。
2.3.5 配电房〔开闭所〕、水泵房等的设备根底、电缆沟的砌筑安装。 三、总包合同材料价格确定方式：
有了几个工程的开发阅历，建议以设计牵头组织公司各相关部门〔营销、设计、工程、材设、本钱〕拟订公司各类物业基准交房标准及建筑安装根本材料标准。既有利于前期目标本钱确实定和招标价格的稳定性，也不会因此而影响施工进度。有此为根底，在施工图资料(或初设图,但公司必需在初设图阶段即明确交房标准及材料标准)出来后,即可将建设用材明确、合理地区分为不同性质〔是否影响装修效果〕、不同用量〔主要用量与零星用量〕、不同变化频率〔波动大与相对较稳定〕，然后分类治理，如甲供类、包干类、可调类等，以削减合同价格的变化范围与影响程度。根本划分原则为： 3.1 甲供范围
3.1.1 安装工程设备、电缆、电线
3.1.2 装修工程：面饰材料、物件类、设备类 3.1.3 土建工程：屋面瓦、地砖、面砖
3.2 招标文件中一次性给定价格并商定合同期间不做调整类 3.2.1 施工水电价格
3.2.2 钢模架料类
3.2.3 钢丝网、腻子粉、土工布、等零星材料 3.2.4 原木、锯材、汽油、柴油等 3.2.5 碎石、河砂、片石、条石等地材
3.3 招标文件中一次性给定价格与品牌并商定合同期间不做调整类 3.3.1 安装材料中塑料管、管件类 3.3.2 安装工程中一般照明器具 3.3.3 安装工程中钢管、钢材等 3.4 施工过程中核价调整类 3.4.1 水泥、商品砼及砼外加剂 3.4.2 钢材 3.4.3 各种砖
3.4.4 陶粒等填充量大的材料 四、分包工程发包方式
由于发包方并不期望因招标文件的笼统不明朗信息而误导并查找到一低于其本钱价来投标的施工单位，这结果对双方来说都是格外不利的，所以，在招标阶段既明确分包工程及发包方式,有利于投标方更全面地明确合同本钱、利润、及风险所在，也就更利于投标方的准确报价，也就有利于发包人以最合理的低价格查找到双方权责明确的承包人。 建议分包方式如下：
4.1 由发包人直接发包，涉及的工程费用由发包人支付给相关专业承包单位，不与承包人发生结算，承包人负总包协作责任。
4.1.1 、弱电工程〔即智能化系统、有线电视系统、通讯系统等〕； 4.1.2 、除承包范围以外的供电工程〔含一户一表〕、室外供水系统、室外排
水系统、中水系统、自然气系统工程；
4.1.3 、暖通〔中心空调〕系统工程； 4.1.4 、电梯、扶梯、货梯、发电机组工程； 4.1.5 、消防工程；
4.1.6 、园林工程、灯饰工程； 4.1.7 、室内精装修工程，包括： （1） 首层大厅 （2） 电梯前室 （3） 楼层公共过道 （4） 成品精装修房 （5） 室外楼梯饰面装饰 （6） 其他：
4.2 由发包人发包，由发包人、分包单位、承包人签署三方协议，商定承包人负总包治理责任。
4.2.1 、铝合金(塑钢)门窗工程， 4.2.2 外墙空调百叶工程
4.2.3 阳台、露台、屋面、栏杆工程， 4.2.4 防盗门
4.3 由发包人允许承包人发包，发包人支付承包人税金，承包人负总包治理
责任。
4.3.1 涂料 4.3.2 保温 4.3.3 防水 4.3.4 成品烟道
4.3.4 其它
其次局部 明确评标方法，并且建立招标信誉
尽管国家招投标法律、标准并不缺失，社会招标掌握方法也比较多样，如清单招标、招标限价、一标两算等，但社会招投标信誉确实令人不敢盲信。我公司去年也成立了招投标治理部，但至今实施状况不容乐观，公司上下也难免迷茫： 民营企业真不适合招标方式，直接议标更适宜？
我是不认同此观点的。国家工程招标，形式上已格外繁复，招标本钱上也较多，但不管是招标结果还是履约结果都不抱负，这是事实，但并不代表招投标工作真无法做好，目前仍是治理难题。我认为：目前社会招标不抱负的缘由更多是国家对国有资产的监管失位，我公司招标不抱负的缘由是全公司对招标工作的不标准与预备缺乏。其一：我公司为民营资本，产权归属清析，严峻招投标纪律比国家工程可操作性高，这一点是能发挥好招投标作用的根本保证。其二，假设全公司能上下一心，认同招投标理念，制定标准可操作的招投标制度与操作流程， 并且，为招投标的实施做好充分的信息预备工作，招投标方法找施工单位是最合理的一种方式；其三，建立企业招标信誉，在公司积存并认知了相当数量的合作伙伴根底上，本企业的招标信誉、履约信誉是合作伙伴真诚、低价投标的保证。
我始终认为：我接收到的公司的信息是本公司确是一家有抱负有抱负的开发企 业，情愿诚恳履约，并且也始终自信地将这一理念传达给合作的施工企业。但是， 从现实状况来看，在履约方面，由于合同条款的笼统性，已比较严峻地影响了履约的效率与效果；在招投标方面，应当说还鲜有一次投标马上其投标底线亮给我们的投标单位，其缘由我想是我公司的招标信誉还缺乏以使其放心地亮底牌吧， 第一，生疏单位不敢参与投标，其次，对公司有肯定了解的单位，绝不会一次亮出底牌，由于，他也知道，我们的招标实在还做不到较真，那么不管他亮牌状况如何，最终双方之间都会像玩侦察玩耍似地进展屡次价格猜测与谈判。我认为， 这样的结果，第一会严峻影响我们的工作效率；其次，严峻影响公司的招标信誉； 第三，无法真正扩大我们的合作范围与找到更抱负的合作伙伴；第四，又真能保证我们谈判的人员能火眼金睛每次都挖出合作方的合作低价吗？我想答案是否 定的。所以，我建议：公司可以在一些小的分包工程招标中，承受秦变法时大奖搬木头的决心，第一，每次招标除了已合作对象，每次都增加一名〔保密〕生疏投标者；其次，明确评标方法，并完全实施，以建立信誉。如此以来，应可给合作伙伴传递出公司更准确的招标信誉，投标人也可放心大胆地一次亮牌了。 本次总包合同招标，评标方法如下：
2.1. 评标小组与评标
2.1.1 评标小组由招标人组成，负责评标活动。 2.1.2 开标完毕后，开头评标，评标承受保密方式进展。2.2.评标过程的保密
2.2.1 开标后，直至授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较有关的资料以及中标候选人的推举状况，与评标有关的其他任何状况均严格保密。
2.2.2 在投标文件的评审和比较、中标候选人推举以及授予合同的过程中，投标人向招标人和评标小组施加影响的任何行为，都将会导致其投标被拒绝。
2.2.3 中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标缘由做出任何解释。未中标人不得向评标小组成员或其他有关人员索问评标过程的状况和材料。
2.3. 投标文件的澄清
2.3.1 为有助于投标文件的审查、评价和比较，评标小组可以以书面形式要求投标人对 投标文件含义不明确的内容作必要的澄清或说明，投标人应承受书面形式进展澄清或说明， 但不得超出投标文件的范围或转变投标文件的实质性内容。凡属于评标小组在评标中觉察的 计算错误并进展核实的修改不在此列。
2.4. 投标文件计算错误的修正
2.4.1 评标小组将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进展校核，看其是否有计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：
2.4.1.1 假设数字表示的金额和用文字表示的金额不全都时，应以文字表示的金额为准； 2.4.1.2 商务标评标小组认为投标报价有明显的小数点错误或有明显的漏项和多项，评标人将予修正;
2.4.2 按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后， 调整后的投标报价对投标人起约束作用。假设投标人不承受修正后的报价，则视其为自动放 弃中标资格，但其投标报价仍可参与评标工作。
2.5. 投标文件的评审、比较和拒绝
2.5.1 评标小组将依据本招标文书规定，仅对在实质上响应招标文件要求的投标文件进展评估和比较。
2.5.2 在评审过程中，评标小组可以以书面形式要求投标人就投标文件中含义不明确的内容进展书面说明并供给相关材料。
2.5.3 评标小组依据本招标书规定的评标标准和方法，对投标文件进展评审和比较，写出书面评标报告，并推举合格的中标候选人。招标人依据评标小组提出的书面评标报告和推举的中标候选人确定中标人。
2.6. 评标工作一般分为清标和评标，本次招标工作承受以下方式进展评标
2.6.1 清标：主要是把各投标人的报价进展汇总分析，依据招标文件进展审查，其主要内容有：
2.6.1.1 对投标文件的符合性和完整性审查：
是否依据招标文件规定的格式、内容打印或填写，字迹清楚可辩；
投标文件上单位公章、法定代表人的印鉴或者签字是否齐全；如有投标人授权的，法
定代表人或授权代理人印鉴或者签字是否齐全；并应供给合法、有效的法定代表人授权托付书原件；
标明的投标人与通过资格审查的投标申请人未发生实质性转变； 唱标时弄虚作假或更改投标书内容的； 是否按要求填报了投标书；
是否按招标文件要求缴纳了投标保证金；
2.6.1.2 偏差审查：比照招标文件，查看投标文件是否完全响应招标文件要求；分析、推断出微小偏差和重大偏差并对微小偏差依据招标文件的要求进展调整；
2.6.1.3 计算错误审查：对投标文件的报价是否存在算术性错误进展审查；
2.6.1.4 合理性分析：对重点工程的工程量计算是否准确、单价的组成是否合理进展审 查；
2.6.1.5 对措施费用分析：比照施工方案的可行性，对措施费用的合理性以及计费方式 进展审查；
2.6.1.6 对计费费率的合理性进展分析、测算。
2.6.1.7 对投标人所承受的报价技巧，要辩证地分析、推断其合理性。 2.6.1.8 在清标过程中要觉察报价不严谨的表现所在，妥当处理。
2.6.1.9 评标委员会负责清标工作，并将清标结果形成书面报告提交评标委员会，其清标结果应对评标委员会负责。
2.6.2 评标：评标委员会依据清标报告和招标文书上规定的评标原则以标段为单位进展评标。投
标报价合理，不低于其个别本钱； 未提出与招标文件条款相悖的要求； 评分方法、定标依据、方法及中标价格:
2.6.2.1 ：评分方法：以评审的标底价为评标价。有效报价为标底价格的+3%～-10%之间，超过此范围为无效报价。
1) 投标报价在评标标底(-10%-+3%)范围内的报价为有效报价,有效报价得根本分 75
分，各投标单位所报比例与评标标底相比较，每上浮1%扣 2 分，扣完为止；每下浮 1%加 2 分。具体得分承受插入法进展计算。〔其中包含-10%和+3%的投标报价〕
2) 评标小组随机抽取5 项工程量与标底量进展分析,工程量在标底量的-10%-0%范围
以内得 1 分,0%-+3%范围以内得 0.5 分,超过此范围得 0 分。
3) 施工组织设计：不参与评分，只评是否合格，假设评为不合格，该投标为无效标。 2.6.2. 2 依据开标记录计算的综合得分 (保存小数点 2 位)由高至低的挨次排列名次,排名第一的中标候选人为中标人。假设消灭得分并列第一时,低报价者优先中,其次承受抽签方式, 确定中标候选人为中标人。
2.6.2.3. 中 标价确实定： 假设排名第一的投标人报价高于标底价，以标底价为中标价；
假设排名第一的投标人的报价低于标底价，以排名第一名的投标人的投标报价作为中标价格。
2.6.2.4. 评标小组评标后将推举的中标单位报公司相关领导批准确认后生效。
2.6.2.5. 评标小组经评审，认为全部投标都不符合招标文件要求的，可以拒绝全部投标。
全部投标被拒绝后，招标人应重招标。
第三局部 招标时明确合同全部合作条款内容
在建设工程领域，国家出台有标准通用建设工程施工合同文本，始终以来， 通用条款内容是我公司施工合同的组成局部，并且在专用条款内容中将一些内 容、权、责具体细化或是另作商定。跟其它业内前些年的合同样式根本保持全都。但随着社会开发工程建设阅历的是益成熟，对此类合同履约中的争议问题也越来越清楚，所以更具备了将以前更多的定性划分双方权责的条款定量商定的根底。对于定性商定类合同条款来看，格外依靠于双方主管业务人员的业务技能与从业品德，但既或是本公司有这方面格外优秀的人才，照旧不能保证问题处理的效率与纠纷。所以，更合同条款，让合同条款将双方权、责更具体化、明朗化，那么，对从业人员个人素养的要求可有肯定程度的降低，由于从业人员处理的结果是否合理有更明确的推断依据。随着工程开发数量的增加，对职员技能要求的弱化与治理的精细化。更具体的合同条款是有效的保证。
3.1 合同条款应细化内容：
3.1.1 本钱部细化施工过程中可能的造价争议内容，将变更、签证、收方、进度款支付、结算等工作规定、工作流程细化，并进入合同内容；
3.1.2 工程部细化施工过程中工期、进度、质量、安全文明施工、验收标准等工作治理方法、工作流程，并进入施工合同内容；
3.1.3 材料设备部细化材料设备供给、核价、验收等治理方法、工作流程，并进入施工合同内容；
3.1.4 物管公司，细化工程保修期责任推断、保修方法、违约责任等相关工作具体联系、处理等治理方法与工作流程，进入施工合同内容。
第四局部、招标合同价格方式：
本钱核算工作量具典型阶段性特点。本钱治理事务性工作：各阶段本钱分析测算、支付款核算、本钱变化分析、处理履约争议或收方计量，阶段性工作主要为合同招标期的招标清单、标底价、工程竣工期的竣工结算。假设配置满足全部阶段工作量的本钱人员，本钱治理机构难免浩大会在增加人力本身本钱的同 时，增加工作治理的简单性。所以，借助社会力气来解决纯计量性的工作，而真正需要发挥治理能动性的各阶段本钱治理工作由公司本钱中心来完成这种操作 方法也根本成为行业共识。
在下一步工程工程总包合同招标中，实行清单计价模式与仍旧实行定额条 件计价模式均可，但对清单价方式更适于本钱治理需要。
根本思路：
4.1 清单计价：
4.1.1 依据初设施工图编制招标清单，设定招标评标掌握价，合同签定后三个月内双方依据施工图核算完成实际工程量。
4.1.2 对于施工期间签认材料价格类材料，投标报价时要求报材料消耗指标，结算时调整该局部材料价格；
4.1.3 根底工程、挡墙工程及清单未列明工程计价方式商定 2023 定额套价原则 4.2 定额计价：
4.2.1 依据施工图编制招标标底，编制标底价原则参蓝湾工程合同条件 4.2.2 仍将工程实施中确定要不同程度地产生但又不好掌握的措施性费用、协作性费用包干，内容与金额可重测定；
4.2.3 对于施工期间签认材料价格类材料，结算时按相关定额子项调整该局部材料价格；
4.2.4 根底工程、挡墙工程及清单未列明工程计价方式按投标报价计价原则。
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