我国产权式酒店发展的现状及对策

我国产权式酒店发展的现状及对策

闫伟红

(江苏连云港职业技术学院　艺术与旅游系,江苏　连云港　222006)

[摘　要]近年来,随着我国经济持续高速发展和旅游观念的日渐成熟,产权式酒店在我国悄然兴起。作为一种新型的旅

游产品,产权式酒店的市场有待成熟和规范。本文阐述了产权式酒店的发展优势以及在我国发展的可行性,并分析了我国产权式酒店存在的问题和解决思路及对策。

[关键词]产权式酒店;问题;对策

[中图分类号]F590.63　　　　　[文献标识码]A　　　　　[文章编号]1672-5344(2009)01-0129-03

一、产权式酒店的发展优势

根据国家旅游局的统计数字表明:我国酒店的闲置率在不断上升,1997年全国旅游饭店5201家中,3000多家饭店亏损,亏损金额达到72亿元人民币。1998年全国客房保有量76.48万间,至少有30万间客房处于闲置状态。而自2001年以来,全国酒店每年至少有40万间客房处于闲置状态,如果按平均每间客房10万元计算,全国就有400万元的酒店资产闲置,加上维修养护、员工劳务、折旧等因素,损失惊人。很多酒店由于客源严重不足,投资无法收回,财务负担过重,使投资者陷于入不敷出的困境,处于恶性循环状态。而产权式酒店作为一种有效的经营方式,旅游公司可以在不改变现有酒店资产产权主体的前提下,利用现代网络技术,以第三方的身份介入酒店与消费者之间,将若干个酒店和消费者联结成网络,通过现代信息技术和一种模式为企业资产重组和行业整合提供一种新思路,能够把相关资源进行优化配置、有效重组,走战略联盟经营的道路,从而使企业适应激烈的市场竞争。通过这种创新,把大量的闲置资金变为活化资本,最大限度地发挥资产效用,提高资产质量。

总之,产权式酒店作为一种新型的房产投资和

[收稿日期]2008-11-05

消费模式,符合现代经济资源共享的基本原则,从开发商的角度来看,产权式酒店能够调动社会资源,顺利完成酒店建设,同时及时实现投资资金回笼;从经营者的角度,稳定的客户群体成了酒店经营的保证;从购房人的角度来讲,产权式酒店为他们提供了一种高尚而现实的生活方式,打开了一道投资的大门;从银行的角度来讲,产权式酒店也因为其稳定的经营模式而成为一项低风险的业务。

二、产权式酒店在中国发展的可行性分析

(一)国外先进的发展经验为中国产权式酒店的发展提供了借鉴

经过了30多年的发展,产权式酒店与分时度假产品已在欧美许多国家趋于成熟。据不完全统计,全球产权式酒店在1986年-1995年间年均增长了15.8%;1980年,全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店;到1995年,全球81个国家4000个旅游胜地有35万个家庭购买了产权式酒店;20世纪80年代到90年代初,全球引入产权式酒店的旅游目的地的数量增长了6倍;20世纪90年代初,全球产权式酒店的年销售收入为40亿美元;近10年来,全世界产权式酒店每年保持着16%左右的增长速度,2004年全球产权式酒店的销售额达到

[作者简介]闫伟红(1974-),女,江苏人,南京理工大学管理学硕士,连云港职业技术学院讲师,从事旅游服务、管理的

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300亿美元。

(二)中国旅游经济的快速发展为产权式酒店

奠定了基础

2006年,中国入境旅游人数12494万人次,比上年增长3.9%。其中:入境过夜旅游者人数4991万人次,比上年增长6.6%;入境外国旅游者2221万人次,比上年增长9.7%。国际旅游(外汇)收入339.49亿美元,比上年增长15.9%。2007年全年入境旅游人数达1.32亿人次,增长5.5%,其中入境过夜旅游人数达5472万人次,增长9.6%;旅游外汇收入达419亿美元,增长23.5%;中国继续保持全球第四大不出“小产证”。而若不能办出小产证,则投资者即无法真正取得“产权式酒店”的产权。另外,产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体,除了客房以外,还有餐饮、娱乐等配套设施,离开这些配套设施,客房的使用价值不大。那么,客房出售后,酒店配套设施的所有权属于谁,是投资者共有,还是属于开发商。这些设施的产权在法律上存在模糊性,但实际占有人和受益人总是开发商。

(二)投资者受益权难以保证购房者的投资回报率取决于客房的入住率,而入住率是直接与城市旅游市场的发达程度和酒店地理位置、硬件设施、服务质量等小环境直接相关。换言之,产权式酒店的投资回报率的高低并不是开发商或原酒店所有权人能完全预见和控制的,开发商和购房者在合同中约定的每年固定回报可能因上述因素变化而导致实际难以履行。而且,如果酒店管理公司隐瞒经营收入,这将直接侵害投资者的利益。

(三)退出机制存在问题

产权式酒店产权上的依赖性直接导致了在酒店经营不善的情况下,单独的酒店房屋在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营,单独的客房是很难产生同等的收益的。也就是说,投资者一旦投资完毕,就很难全身而退,其命运在很大程度上取决于酒店的经营好坏。而如前所述,投资者对于酒店管理公司也很难进行有力的监督和制约。这就是说,在缺乏规范运作的情况下,如果缺少退出机制,产权式酒店很可能使投资者陷入进退两难的困境。

(四)产品和服务缺少本土化特色

由于国内缺少发展产权式酒店的经验,很多企业在实际操作时往往照搬西方模式,在产品定价、户型设计、购买周期、销售手段和服务等方面脱离了中国消费者的实际需要,从而降低了消费者对产品的认可程度,进而影响到消费者对产权式酒店定价、产品和服务的满意程度。因而,根据中国消费者特点和实际设计出满足顾客的产品和服务是提升我国产权式酒店顾客满意度的关键环节。

四、中国产权式酒店发展的对策

(一)加强职能,进行有效的行业规范和法律保障

产权式酒店要想在中国健康的发展,要起主导作用,一些具体的工作也需要依靠主管部门提供支持,如建立带薪休假制度,减少出境旅游的,明确产品的使用、继承、转让的合法性等等。

入境旅游接待国地位。而且我国居民每年休假的天数达到116天,无论从经济发展还是从闲暇时间的角度,我国都已具备了发展休闲度假产业的条件。因此,旅游产业模式从传统的观光浏览型向休闲度假型转变是我国旅游业发展的必然趋势。

(三)大量闲置的房产资源为产权式酒店的发展提供了条件

目前,我国有大量的房产资源闲置。据专家估计,中国目前的商品房空置率已在26%左右,而纽约为7%,中国约为3%-4%,国际公认的房地产开发红灯为空置率10%。在这些积压的房产中,有相当大一部分位于度假地和旅游风景区,推行分时度假是盘活这部分房地产的有效措施。

三、中国产权式酒店目前存在的问题自从十几年前产权式酒店诞生于海南省,目前中国产权式酒店项目已发展到200多个。但是,因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不规范,产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期,相应的法律、法规尚不明确,而且产权式酒店与其他“舶来品”一样存在着“水土不服”的情况,主要问题体现在以下几个方面:

(一)产权关系上存在着问题

我国目前的法律和行规对产权式酒店的运作方式并未做详细的规定,但在有些规章中提出开发商不得擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房间,也就是说整间酒店有的产权证,而这一产权证不允许分割,因此单独的酒店客房是不能办出“小产证”的。尽管老道的开发商力图通过运作规避上述规定,而且各地在上述法规的具体执行上口径也不尽相同,但就管理层的态度而言是日益严格的,因此这种操作方式不可避免存在一定的法律风险。违规最后的结果是导致产权式酒店可能办130

而且要加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理,相关法律法规要尽快颁布实施,使消费者心里更踏实,被更多的消费者接受。

(二)加强自我保护意识,规避投资风险

投资者一定要注意购买的酒店房屋是否产权清晰,购买的是租赁权还是所有权,是否可以拿到的产权证(小产证),确保拥有对所购房屋的处置权。投资者购买前要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证,土地用途、出让年限等)等;决定购买后,仔细认真地签署《商品房买卖合同》,特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任等条款。投资者最好是选择那些有实力或者有担保的开发商或酒店管理公司,保证项目的正常运作。同时,投资者一定要与开发商或酒店管理公司签订正式的合同,明确双方的权利义务。

(三)价格实施本土化,符合中国实际消费水准产权式酒店在中国被套上了“贵族化”的外衣,实际上,它是一种非常大众化的产品。因此,产权式酒店在中国的兴业初期,要通过缩减利润空间,实行低价策略刺激消费.并且还应该有计划、有针对性地推出一些优惠价或促销活动吸引消费者。广州的香格里拉花园酒店就做出过承诺:只要成为香格里拉花园的业主,就自动成为了南国桃园内各个娱乐服务单位的VIP客人,享受各种优惠。

(四)产品结构力争多元化、人性化、个性化

产权式酒店和一般星级酒店一样,服务是整个

竞争的焦点,从客观上来讲,有竞争就会有同质,而

有同质就需要有差异,酒店所能够提供的最大差异就是提供一种“个性化服务”。规范化、标准化的服务给顾客带来满意,而高水准或真正意义上的个性化服务给顾客的是“满意加惊喜”。另外,由于我国的带薪休假制度尚未真正确立,消费者一般有周末度假的习惯,所以对于购买产权式酒店的业主,消费酒店客房的时段也应该本土化,以2-7天的标准比较适应中国的实际情况。

产权式酒店作为一种新型的投资方式和消费模式,既满足了人们休闲度假和房地产投资的需求,又对拉动我国旅游饭店业、促进销售闲置房地产和扩大就业面都有好处。随着国家相关法律法规的颁布和完善,休闲度假市场的进一步发展.产权式酒店必将成为中国地产业与旅游业中的亮点。

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硕士论文,2004,(5),44.

[责任编辑:萨茹拉]

OntheCurrentSituationofChinesePropertyHotelDevelopmentandCountermeasures

YanWeihong

(LianyungangVocationalCollege,Jiangsu,Lianyungang,222006)

Abstract:InrecentyearswiththesustainedandrapiddevelopmentofChineseeconomyandtheincreasingma2turityoftourismconcept,propertyhotelshavesprungupquietlyinChina.Asanewtypeoftourismproduct,themarketofthepropertyhotelsneedsmaturityandregulations.Thispaperelaboratesthedevelopingadvantagesofpropertyhotelsandthedevelopingfeasibility,analyzestheproblemsexistedinChinesepropertyhotels,thesolu2tionstothemandcountermeasures.

Keywords:propertyhotelproblemcountermeasure

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