第一章 项目概况
一、概况
1、项目位置
本项目位于耒阳市城市拓展重点建设区域，北临五一中路，东临西湖南路，西、南临省煤六处水电设备公司，东边为耒阳市亮化工程最好的西湖游园。 2、项目地貌
地块总用地面积约6600㎡ ，实际用地面积约5308㎡，地块呈方形，形状规则，目前为老居民小区，内无植物覆盖。与相临道路高差较大，场平平整需要较大土方量。 二．现状条件
1.用地条件：地块呈方形，形状规则，与周边单位用地分明。
2.交通条件：根据《耒阳市总体规划》（2006~2020），基地边北临五一中路，东临西湖南路。
3.基础设施情况：在地块内无高压线穿过，地块内无村民住宅，无拆迁量。建设条件优越。 三、周边设施情况
本地块东边为耒阳市亮化工程--西湖游园。 第二章 规划设计 一、规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》 2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》
4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90） 5、《城市工程管线综合规划规范》（GB502-98） 6、《耒阳城南片区控制性详细规划》（送审稿） 7、《耒阳市城市总体规划》（2006~2020） 7、国家相关的法规、规范与文件、。 二、规划原则和指导思想
1、规划原则以控规为指导，在深化控规的同时，局部要有所突破。
⑴ 方便居民生活，合理组织人流、车流，打造人文居住社区。
⑵ 因地制宜，合理定位，探索适合项目开发的规划模式，为小区销售创造卖点。
⑶以人为本，注重景观和空间的完整性，精心设计绿地小品，尽可能提升居住空间的环境品质。 2、内外兼修 外修形象。
树立良好的城市景观形象。
从人的视觉感官入手，使整个建筑的开发能够有良好的视觉形象，从建筑造型，建筑色彩，景观设计入手，使整个综合区形成一完整，系统，丰富，美丽的画面，愉悦人们视觉。借助西湖游园风景，与新建的高层景观住宅相呼应，共同构成了竖向上的视觉景观。
形成健康的经济活力，健康着，美丽着；
一幅完美的城市景观离不开人的各种活动给景观带来的勃勃生机，人们悠然自得，丰衣足食的社会活动使整个城市画卷有了灵魂。而健康、活跃的经济效益是这一切发生的经济基础。充分利用该场地的区位优势，设置一定规模的商业，来为这
些经济活动提供一个操作平台，同时，通过商业网点的设置，来达到汇集人流，增加人气的目的。对于商业的设置遵循着：张驰有度，切合实际的原则，对各种建筑功能进行合理安排，为塑造一个经济，健康，活跃的商业氛围打上良好的硬件基础。
内练气质。 秀外慧中。
塑造整个规划片区内的文明，健康的文化氛围，让美自内而外的散发。通过对各种比例尺度的建筑空间规划，景观空间规划，绿环环境规划来营造多层次的生活园林空间，用良好的景观空间来耳濡目染的提高人，潜移默化的影响人，提高居民修养，陶冶居民情操，起到“环境育人”的作用，强调生态环境优先，人文情怀至上，充分利用当地自然条件，做足“生态文章”，构筑整个居住区的生态系统，尊重自然生态环境，结合地域特点，以高起点的环境艺术以及景观设计创造一个现代化的生态居住购物于一体的综合区。 3、效率优先，兼顾公平原则
效率优先。
通过对规划范围内的用地进行加强规划、建筑功能整合，深化管理、完善基础设施建设，改变土地利用的不合理局面，整顿并重组规划用地，实现每一寸用地都得到有效充分的利用价值，控制待开发用地容量，避免土地资源的浪费，进而挖掘地块潜在价值，保证城市用地的充分利用。
景观和居住共享，提供更多的资源共享的机会。
住房围绕中心景观布置，做到每户都有景可观，每栋都有景可赏，真正的让生活在里面的人都能享受到中心景观的服务，同时，更多考虑老人和儿童的生理特征、行为特征，尽可能的让住区公共环境保持一个完整的步行系统，减少机动
车对活动在其中的老人和儿童的不良影响。 三、总平面设计
根据设计理念，在对基地充分研究的基础上，以基地的自然分界为前提，形成了“一个中心”的规划结构。 1、总体相连。
就整个基地现状来看，由于规划地块较完整，很自然的形成了一个中心。 在基地自然条件基础上，规划着重于建筑的性，整个建筑设置2个的出入口、景观绿化中心、公共服务设施，满足区内的基本生活需求，使整个小区可以运营，形成一个相对的微型社会，有助于日后运营中的各种管理问题。 2、依照地形，就实避虚
依就城市土地的经济价值，在满足规范的同时充分提高土地利用率，因此建筑为高层建筑，有利于提高城市品位。
利用用地现状中的有利因素，避免其不利因素，将规划方案的优势效益最大化。 3、建筑间距及退让
建筑退北面城市道路边线≥25米，东面退城市道路边线≥13米。 六、交通组织设计 1、动态交通
本项目用地呈规则用地形状，用地内的主要道路环建筑外围设计，以保证人车分流。主要人流由东面西湖南路进入，入口处通过建筑的退让形成入口广场，人流通过广场的引导以便达到各个位置。主要车流由北面五一路进入，进入地下室。 2、静态交通
小区停车方式采用地下与地上相结合的方式，通过这两种停车方式满足小区及商业停车的需求。
七、竖向设计
竖向规划的设计原则：综合考虑城市地形、道路交通、地面排水、防洪、防涝、城市景观、建筑布置和经济等各方面的要求，合理确定坡度、控制高程和平衡土方。 八、给排水规划 1、设计范围
本工程设计范围包括小区内给水设计、消防设计、排水设计、雨水设计。 2、给水设计
（1） 用水量
本工程最高日用水量为8000m3/d（含15%未预见水量）。 （2） 水源
水源为城市自来水，由耒阳市二水厂主供水管DN800引入数条给水管，在小区室外呈环状布置。进总水表后设管道倒流防止器。进水压力0.35MPa。可以满足本工程生活及消防用水要求。
（3） 生活给水系统
a.由市政管网采用下行上给方式直接供水。 b.水表：
住宅采用一户一表，水表出户。 3、消防设计
本工程消防设计包括室内外消火栓系统、建筑灭火器配置 建筑按同一时间发生一次火灾考虑 （1）、消防水量
室外消火栓用水量20L/s
（2）、室外消火栓给水
室外消火栓采用低压制，由室外环状市政水源提供。
室外消火栓间距不大于120米，保护半径不大于150米，距路边不大于2米，距建筑物外墙不小于5米。 4、排水设计
采用雨污分流制。生活污废水排水量（按生活用水量的85%计）：小区污水量为2100m3/d。 5、雨水设计
（1）、按耒阳市暴雨强度公式计算。
屋面设计重现期取5，室外设计重现期取1。 雨水流量计算公式：Q=Kq Ψ F （2）、雨水系统：
a.道路上的雨水经雨水口，进入小区雨水管，最终排入市政雨水管网。 b.雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑。
九、电力规划 1、设计范围
该设计包括以下部分： （1）、变、配电系统 （2）、配电系统 （3）、通信系统 （4）、有线电视系统 2、变、配电系统
（1）、负荷等级及负荷计算
本小区由高层住宅组成，其用民负荷等级为三级。按21VA/M2估算，小区总估算负荷为17072KVA。 （2）、供电电源
小区采用一路10kV电源供电，主要供电电源来自城南变电站。 （3）、线路敷设
高压电缆进、出线采用YJV-10型电力电缆穿钢管保护埋地敷设。 低压电缆出线采用YJV-1/YJV-10型电力电缆穿管埋至用户配电箱。 3、配电系统
建筑物采用交流220V/380V供电。配电方式为树干式和放射式。按单元设置计量表箱，各用户设开关箱，配电箱出线采用BV-0.5型电线。 4、通线系统
小区的电话、宽带网通直接引自市网，在小区设置通信交接间。总通讯容量为1.2万线，拟设置1.4万线的交接设备。
电话和宽带网主干线路分别采用电话电缆敷和单模光纤敷设在管道内。 5、有线电视系统
有线电视直接引自市有线电视网，有线电视系统采用放大-分配-分支方式。 十一、消防规划
小区沿周边设置两个消防紧急出入口，方便消防车通行。消防通道最小宽度为8米，转弯半径12米，车道道路坡度不大于2%，消防可达，扑救面满足规范要求。
主要技术经济指标
总用地面积 6600m2 地上建筑面积 48630m2
容积率 6.9 建筑占地面积 36.8 m2 建筑密度 47% 总户数 2户 居住人数 约924人 十二、建筑设计 1、
平面设计 以合理经济实用为原则，充分考虑业主各方面的居住功能要求。按套型位置及功能要求，考虑最佳景观朝向，充分利用共享景观资源，使各户尽可能享有理想的景观朝向。住宅平面布置紧凑，干湿、动静分明，组织穿堂风，提高室内空间的使用等级及舒适度，所有房间做到全明设计。主要功能布置如下：
负一、二层平面：地下车库及设备用房以及地下商场 首层平面：商业门面及商业出入口 二-五层平面：商业超市
架空层平面：屋顶花园、会所及物业管理 六-二十八层平面： 住宅 屋顶平面：机房及观景瞭望台
2、 立面设计 建筑立面造型以经济性为原则，采用简欧风格，顶部做Art Deco处理，通过虚实、曲直等设计手法，体现建筑简洁、明快、现在、尊贵、大气等文化特征。
3、
剖面设计
根据不通功能要求，竖向设计分布如下： 地下室负一、负二层高：3.6、4.2米
首层层高：5.4米 二-五层层高：4.2 架空层平面：4.8 六-二十八层平面：3.0米
4、 地下车库及停车位
地下车库共设一层，车库与设备用房均设计在负二层；地下车库总停车位为99 个，设置一个出口。