淮安房地产市场调查报告

目录

第一篇 城市环境总体分析 …………………………………………………P2-16 一、 透视淮安

二、城市经济发展状况 三、最新城市建设总体规划

第二篇 房地产市场分析 ……………………………………………………P17-43

一、 房地产发展势态分析

二、房地产一级市场分析 三、房地产二级市场分析 四、房地产三级市场分析

第三篇 项目分析 ……………………………………………………P44-47

一、项目概况

二、项目周边竞争楼盘分析 三、项目SWTO分析 四、项目潜在客户分析

第一篇 城市环境总体分析

一、

透视淮安

● 历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚

淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代著名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、著名雕塑家滑田友、著名导演谢铁骊、著名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是老区,苏皖边区、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈家都曾在淮安留下光辉的足迹。18年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。

● 位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽 淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”

之誉。京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。 ● 面积与人口

淮安现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里,总人口524万，其中市区建成区面积85平方公里，市区人口85万。2005年人口出生率6.7%。 ● 娱乐观光——风光秀丽的旅游城市

● 淮安目前已开发或正在开发的旅游景区、景点达60多处。有烟波浩淼的全国第四大淡水湖--洪泽湖和正在申遗的水上长城--洪泽湖大堤，有“明代第一陵”之称的明祖陵，有全国唯一待发掘的古代藏兵洞，有全国仅存的明清漕运总督署遗址，有被誉为“江苏九寨沟”的铁山寺自然保护

区，有国家级森林公园盱眙第一山，有农业观光好去处金湖万亩荷花荡。淮安人杰地灵，人文景观众多。文通塔、镇淮楼、韩信故里、水下泗州城、明祖陵、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠，特别是周恩来故居、周恩来童年读书处、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆等历代名人的故居遗迹分布境内。这些文化底蕴深厚的人文景观和纯朴自然的山水风光构成了一幅风光秀美的画卷。 ● 人文特色——中国淮扬菜之乡

淮安是中国四大传统名菜系之一淮扬菜的重要发源地，现存淮菜名点1300余种，其中软兜长鱼、平桥豆腐、朱桥甲鱼、开洋蒲菜、脆皮乳鸽等淮上佳肴和文楼汤包、盱眙手抓龙虾、洪泽湖活鱼锅贴等风味小吃名扬海内外。2002年以来，淮安市已连续4年举办“中国淮安·淮扬菜美食文化节”，全方位、多层次展示淮扬菜美食文化和淮安的新风貌、新成就。

二、 城市经济发展状况

● 总体概况

淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业城市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠，具有良好的产业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势。与其他地区相比，淮安投资更加宽松，综合商务成本更加低

廉，软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇。全市现有各类工业企业1万多家,其中规模企业1118家、重点企业90家，形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。 ● 宏观经济水平

※ 2000年-2005年淮安国内生产总值

年国内生产总值情况6005004003002001000291329.02375.02420.500.97561.81单位：亿元国内生产总值（GDP）200020012002年份200320042005

2005年淮安经济结构（单位：亿元）188.22117.84第一产业第二产业第三产业255.75

注：2005全市经济持续快速增长，经济总量创历史新高。初步核算，全年实现生产总值 561.81 亿元， 按可比

价计算， 比上年增长 14.3% ，增幅比上年提高 0.5 个百分点。其中，第一产业增加值 117.84 亿元，比上年增长 4.2% ；第二产业增加值 255.75 亿元，增长 19.5% ；第三产业增加值 188.22 亿元，增长 14.4% 。

※ 2000年-2005年淮安人均GDP

人均GDP情况120001000080006000400020000200020012002年份20032004200557632272678108人均GDP959710683注：2005年淮安人均生产总值 10683 元，比上年增长 13.4% 。城市化进程进一步加快，中心城市集聚功能和

辐射作用增强。年末全市城市化率 37.5% ，比上年提高 1.1 个百分点。

※ 2000年-2005年淮安全年固定资产投资总额

单位：元

年固定资产投资总额情况350300250200150100500社会固定资产投资总额330.73275.69229.6注：2005年淮安固定资产投资保持平稳增长。全年完成全社会固定资产投资 330 .73 亿元，比上年增长 20.0 %。全年完成50万元以上项目投资285.37亿元，比上年增长20.1%，其中，民间投资157.03亿元，增长27.8%,私营个体完成投资76.24亿元,增长57%。城镇50万元以上、农村50万元以上和房地产开发投资分别完成1.18亿元、52.90亿元和43.36亿元，增长18.5%、10.8%和25.1%。

※ 2000年-2005年淮安社会消费品零售总额

单位：亿元129.62155.02180.21200020012002年份200320042005

社会消费品零售总额情况200198.62社会消费品零售总额1501005002000103.01114.3127.58139.32156.36

注：2005年淮安消费品市场繁荣活跃 。全年实现社会消费品零售总额198.62亿元，比上年增长14.9%，增幅比上年提高0.9个百分点。其中，城市消费品零售额123.71亿元，增长14.5%；县及县以下消费品零售额74.91亿元，增长14.2%。按行业分，批发零售贸易业零售额171.76亿元，增长14.3%；餐饮业零售额22.78亿元，增长22.9%；其他行业零售额4.08亿元，增长7.9%。居民消费结构升级加快，通讯器材产品等新型消费持续升温。全年限额以上批发零售贸易业实现通讯器材类零售额1.亿元，家用电器和音像器材类零售额3.52亿元,分别比上年增长17.6％和5.5%。

单位：亿元20012002年份200320042005※ 2000年-2005年淮安市财政总收入

财政收入情况80财政收入75.5653.8863.3843.19注：财政收入增长较快。2005年全年实现财政总收入75.56亿元，按同口径计算，比上年增长21.4%。上划收入40.58亿元，增长19.4%；地方财政收入34.99亿元，增长24.0%，其中一般预算收入26.77亿元，增长23.4%。

单位：亿元604020025.7634.98200020012002200320042005

年份※ 2000年-2005年淮安城镇人均收入

城镇人均收入情况1000080006000400020000人均收入611765137159779882099115单位：元200020012002年份200320042005

注：居民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资14136元，比上年增长16.1%。2005年淮安城镇居民人均可支配收入9115元，比上年增长11.0%；人均消费性支出63元，增长12.0%。

※ 2000年-2005年淮安农村人均收入

农村人均收入情况500040003000200010000人均收入330233273365339537014024单位：元200020012002200320042005年份

注；2005年淮安农村居民人均纯收入4024元，比上年增长10.5%；人均生活消费支出2491元，增长11.2%。

※ 2000年-2005年淮安城镇储蓄存款总额

储蓄存款总额情况250200150100500存款总额106.3122.96148.25178.25209.19241.36注：20025年全市金融机构本外币存款年末余额430.75亿元，比上年末增加68.4亿元（储蓄存款250.03亿元、企事业单位存款111.79亿元，分别增加37.31亿元和13.26亿元）。金融机构本外币贷款年末余额281.34亿元，比上年末增加40.81亿元。其中，人民币存款年末余额427.27亿元，比上年末增加69.56亿元（储蓄存款247.36亿元，增加38.17亿元）；人民币贷款年末余额274.66亿元，比上年末增加38.44亿元。全年金融机构现金收入1466.97亿元，比

单位：亿元200020012002年份200320042005

上年增长15.4%。金融机构现金支出1418.25亿元，增长14.9%；货币回笼48.72亿元，增长32.5%。

三、最新城市建设总体规划

● 城市区划与人口

全 市 市 区 清河区 楚州区 淮阴区 清浦区 开发区 年 末总人口（万人） 524.06 270.99 24.36 119.49 87.42 32.06 7.66 土 地面 积（平方公里） 10072 3171 29 1522 12 296 60 人口密度（人/平方公里） 518 850 10729 786 686 1087 1248 涟水县 洪泽县 盱眙县 金湖县 104.19 39.25 73.98 35.66 1670 1394 2493 1344 623 279 295 267

● 城市规模的扩容提速

淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45％；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平达到55％以上。淮安将成为一座生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然和谐统一、快速发展的大城市，成为一片“绿水中的城市、城市中的绿水”。随着城市面积的扩大、人口的增长，必然带来巨大的投资空间，特别是在城市基础设施、房地产开发、城市服务业等领域投资，确实是正逢其时，机不可失。 淮安、市将一如既往地为企业创造更加优良的生产、生活环境。在软环境建设上，进一步优化环境，提高服务效率和服务水平；在硬环境建设上，淮安将不断加大投入，进一步提高基础设施、生活设施、文化设施的

配套服务能力。

第二篇 房地产市场分析

一、 淮安市房地产市场总体态势

2005年，淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观的洗礼，在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现

大起大落的现象，形势基本看好。到2006年一季度，淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开发资金来源得到优化，结构得到进一步优化。

● 房地产市场走势强劲，房地产开发更加稳健

2006年一季度，全市完成房地产开发投资11．亿元(具体见表1)，比2005年增长23.1％，增速上升2.8个百分点；市区完成房地产开发投资8.31亿元，比上年增长6.95％，增速下降1．1个百分点。通过几年的发展，淮安市房地产呈现出以下特点：一是市区投资增幅稳健，主要原因是投资和投机性购房受到有效抑制，正常的住房消费逐步趋于理性；二是淮安经济不断发展，个人经济能力提高，住房的主动需求不断增长；三是各县真正意义上的房地产开发从2004年才开始起步，到2005年及以后一阶段正处于投资增长期。总体来说，淮安市房地产投资趋于平稳发展。

表1：淮安市房地产开发投资完成情况

同 比 增 长

指标 年份 房地产开发投资 (万元) 全市 市区 房地产投资占固定资产投全社会固定资产投资(万元) 资比重(％) (％) 全市 市区 全市 市区 全市 市区 2005年1季度 2006年1季度

94300 77700 68.09 51,17 540319 352348 17.45 22.06 1141 831 13 23.44 6.95 794800 495500 14.65 16.77 ● 淮安房地产市场供求分析

房地产供应稳定并略有增长，呈理性增长态势。

2005年淮安全市房地产开发完成施工面积414.87万㎡，同比增长45.58%，竣工面积206.14万㎡，同比增长23.65%；市区完成施工面积305.26万㎡，同比增长27.86%，竣工面积143.51万㎡，同比下降2.46%。各县的施工面积和竣工面积都有较大幅度的增长。而2006年一季度，全市房地产开发完成施工面积251.84万M2，同比增长22.38%，竣工面积20.21万M2，同比增长1.2%。其中市区完成施工面积174.71万M2，同比增长11.81%，竣工面积1751万M2，同比增长2.46%。

从2005年淮安房地产市场全年供销比可以看出：全市由2季度的3.16:1下降到3季度的1.85:1、4季度的1.75:1，市区由2季度的3.82:1下降到3季度的1.91:1、4季度的1.74:1，下降的幅度很大，而2006年一季度全市商品房供销比也仅为1.92:1。表明到2005年底全市房地产销售形势大为好转，由2005年初实施的宏观而形成的僵持、观望的消费心态已彻底松动，消费势头悄然兴起，但消费心理更趋成熟理性。

● 房地产市场价格分析

淮安市房地产销售情况良好，商品住房价格增长平稳发展。

2006年一季度淮安全市商品住房的平均价格是2003元/㎡，比去年同期略有增长；市区商品房的平均价格是2511元/㎡，比去年同期增长4.63%。淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的虚高成分较小，可以肯定的说，淮安全市商品住房的价格没有出现大起大落的现象，趋于平稳发展，基本与其地价相呼应。

● 房地产开发投资方向及结构

住宅投资仍是房地产投资的主体,所占比重继续增长

在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为淮安市当前房地产开发的重点目标，同时引导办公楼和商业营用房的投资在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。

● 淮安房地产业前景

前景十分看好，发展空间巨大

1、城市经济快速发展

2005年淮安人均GDP已达到1324美元，根据经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达3000亿元，其中有1500亿元要依靠外来资金。淮安、市以承接外来产业转移为工作重点，坚定不移地加快城市化进程，发挥比较优势，着力打造“宽领域、低成本、高效率”的发展环境，积极承接发达地区产业转移。城市经济的快速发展，将成为长期支撑淮安房地产业发展的利好因素。

2、城市居民收入增加，生活水平的提高

近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期。

3、大规模城建的支持

国家、铁道部、水利部、华能总公司等对总理故乡给予特别关注，对淮安规划建设的重大项目给予积极支持和指导。淮安计划在“十一五”期间，开工建设宿宿淮线、淮扬镇线、淮连线和宁淮线等铁路线，实施运河航道“三改二”、淮河入海水道二期等项目，建设4C级淮安民航机场，着力构建水陆空并举、通江达海的交通枢纽；中国华能投资50亿元对淮安华能电厂进行扩容，为淮安发展提供有力的能源支撑。

二、 一级市场分析

● 淮安基准地价表

商业用地级别基准地价表

单位：元/m2

土地级别 基准地价 变 幅 一 4200 3200- 5200 二 3200 2400- 4000 1.4 三 2300 1600- 3000 1.2 四 1500 1200- 1800 1.2 五 950 700- 1200 1.0 六 650 七 450 八 300 450-850 300-600 200-400 1.0 0.8 0.8 容积率 1.6 住宅用地级别基准地价表

单位：元/m2

土地级别 基准地价 变 幅 容积率 一 1300 1000-1600 1.8 二 950 750-1150 1.6 三 750 550-950 1.4 四 550 450-650 1.2 五 400 320-480 1.0 六 250 180-320 0.8 工业用地级别基准地价表

单位：元/m2

土地级别 基准地价 变 幅 一 450 350-550 二 400 340-460 三 340 280-400 四 240 200-280 五 200 170-230 ● 2002年-2005年淮安市土地成交信息

年份 出让土地面积（亩） 成交金额（万元）

2002 759.13 50608.72 2003 538.666 55745.57 2004 1544.968 95357 2005 1574.273 888 2002年-2005年淮安土地成交情况2000出让土地面积15001000500020022003年份20042005759.13538.6661544.9681574.273※ 淮安市2005年公开出让地块成交情况 单位：㎡、亩、万元

土地面积 成交日期 宗地名称 土地座落 ㎡ 亩 方式 上海伦达投资公2005.01.31 2004G18 大治西路南侧 62951.00 94.426 挂牌 司 3800 40.24 603. 出让 中标单位 总价 万元/亩 元/㎡ 成交价 单位（亩）2005.04.26 2005G08 西园广场东北侧 17724.90 26.587 挂牌 王亚新 如皋市九天房地1900 71.46 1071.94 2005.06.28 2005GH01 淮海北路西侧 21212.90 31.82 挂牌 产开发有限公司 淮安市农业机械3400 106.85 1602.80 2005.06.29 2005GH02 淮海北路西侧 35228.50 52.84 挂牌 有限公司 江苏圣创房地产2118 40.08 601.22 2005.07.01 2005GH04 前进街东侧 34925.31 52.39 挂牌 集团有限公司 610 11. 174.66 2005.07.12 2005G09 淮海南路西侧 市楚州区伶远小17369.20 26.05 挂牌 陈耀武 1200 46.07 690.88 2005.07.14 2005GC02 区 市楚州区河下安置88245.20 132.37 挂牌 于振飞 3700 27.95 419.29 2005.07.14 2005GC03 小区二期 25852.70 38.78 挂牌 浦永兵 1290 33.26 498.98 淮安市汽车机电2005.08.18 2005G05 翔宇大道东侧 18601.70 27.90 挂牌 产品有限公司 淮安华广投资有2005.09.05 2005G20 市区和平路北侧 12766.70 19.15 挂牌 限公司 市经济开发区韩2005.09.09 2005GK07 泰西路 653.40 103.43 挂牌 限公司 南京商场股2005.09.19 2005G30 淮海东路北侧 15877.50 23.82 挂牌 份有限公司 安徽省春茂房产2005.09.29 2005GC05 新安花苑 18767 28.15 挂牌 开发有限公司 淮安市浙商投资建2005.10.25 2005GH07 国际农贸城地块 92925 139.39 挂牌 设有限公司 2000 14.35 215.23 3200 113.68 1705.12 1560 65.49 982.52 淮安旺旺置业有12020 116.21 1743.21 4020 209.92 3148.82 1110 39.78 596.72 2005.10.25 2005GH08 化肥厂南侧地块 翔宇大道东侧地35090 52. 挂牌 项志光 淮安市建工房地产1110 21.09 316.33 2005.10.26 2005GK10 块 41869.2 62.8 挂牌 开发有限公司 淮安新区房地产有1210 19.27 2 2005.10.26 2005GK11 汕头路北侧地块 15473.6 23.21 挂牌 限公司 淮安新区房地产710 30.59 458.85 2005.11.16 2005GK13 宏丽商住楼地块 33852.1 50.78 挂牌 开发有限公司 淮安经济开发区地4220 83.1 1246.6 2005.11.16 2005GK14 新区建材市场地块 33381.9 50.07 挂牌 产开发有限公司 昆山市盛华房地产1900 37.95 569.17 2005.11.16 2005GK16 济南路西侧地块 20730.2 31.1 挂牌 有限公司 2120 68.17 1022.66 2005.11.16 2005GK17 品牌汽车4S店地块 39992.4 59.99 挂牌 徐州润东实业发2420 40.34 605.11 展有限公司 南通市环宇置业2005.11.17 2005GH11 原府前小区地块 105815.9 158.7 挂牌 有限公司 上海氯碱化工房产2005.12.12 2005GC08 运河安置小区地块 13827.7 20.74 挂牌 开发经营有限公司 江苏智思机械制造2005.12.12 2005GC09 海棠花苑地块 158184.8 237.28 挂牌 有限公司 淮安神旺大酒店有2005.12.20 2005G35 神旺酒店地块 19908.1 29.86 挂牌 限公司 5520 184.86 2772.74 11660 49.14 737.11 1600 77.15 1157.1 14500 91.37 1370.3 ※ 2006年淮安市最新招商项目地块推荐表

面积 地块编号 土地座落 （亩） 方式 出让规划用途 容积率 建筑密度 绿地率 东至北京北路南至健康西路 2006—01 西至师范学院北至气象局 东至韩泰路南至信谊金康 2006—02 西至武汉路北至大连路 东至北京南路南至居民点 2006—03 西至居民点北至漕运站 东至规划路南至和平东路 2006—04 西至合肥路北至规划路 东至西安路南至淮海西路西至三院东侧规划道路2006—05 北至规划路 东至海通木业、杨井小学 南至长江东路西至沈2006—06 阳路北至纬五路 65.00 净地 68.50 净地 300.00 净地 77.50 净地 73.50 净地 145.27 净地 居住（兼容商业办公） 商业≤3.5 居住≤1.8 商业≤55% 商业≥20% 居住≤30% 居住≥35% 商住 ≤1.5 ≤28% ≥35% 居住 ≤1.9 ≤28% ≥35% 居住 ≤1.8 ≤30% ≥30% 居住（兼容少≤1.8 量商业） 二类居住用≤1.6 地兼容商业 ≤30% ≥30% ≤30% ≥35% 东至新城西长街南至莲花东街 2006—07 西至北门大街北至翔宇大道 东至武汉路南至大连路 2006—08 西至规划路北至泰思达染织 70.00 净地 居住 187.00 净地 商住 商业≤2.0 居住≤1.5 商业≤40% 商业≥20% 居住≤30% 居住≥35% ≤1.5 ≤28% ≥35% ≤1.5 2006—09 东至明光路南至明远路西至支路二北至文化路 东至居民区南至张塘路 2006—10 西至城西北路北至刘庄路 东至东风路南至前进东路 2006—11 西至航运路北至轮埠路 东至武汉路南至高速公路养护 2006—12 西至四海农产品北至大连路 2006—13 东至府前小区南至盐河风光带 62.50 净地 居住 ≤1.6 ≤25% ≥35% 128.00 净地 商住 ≤2.0 ≤35% ≥35% 202.00 净地 居住 ≤1.8 ≤28% ≥35% 39.00 净地 商住 ≤1.5 ≤30% ≥30% 107.00 净地 居住 小高层≤2.0 ≤25% ≥30% 西至银川路北至长江东路

三、 二级市场分析

根据前期对淮安房地产市场的调研，并结合当地房地产市场的实际情况以及项目自身特征，现将淮安房地产住宅市场分为以下四个板块： 1、 市中心板块

地理范围：以淮安市标志性建筑——新亚商城为中心，东至水渡广场；西至西安路；南至里运河；北至废黄河。 所属区域：清河区

代表楼盘：淮海购物中心、加州城、温州花苑、淮海第一城

淮海购物广场 开发商：江苏乐园房地产开发有限公司

主力户型规划情况 （㎡） （均价） 价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 占地23.48亩，总建90000㎡，其中商业二房：10738000㎡，住宅㎡三房：35000㎡，办公5000124㎡ ㎡，由4幢19层组成，1-4层商业。 写字楼：3100 中，实小。 2800-3360；场，临近淮完。 底交付。 住宅：紧邻淮海广住宅已经售顶，10月天地，魅已经封质，时尚尊贵品黄金地段，街市中心，交通便捷，生户型较为单一，由活方便，周边学校、于处于闹医院、银行、农贸市，居住环境较差。 力居家。 市场等公共配套设施齐全。 加州城 开发商：淮安加州房地产开发有限公司

主力户型规划情况 （㎡） 总建55184㎡，由多层和两幢小高层（约92户）组二房：103㎡；三房：126㎡139小高层起价2800最高3180 成，其中多层已经㎡四房：1583000㎡空中花园。 （均价） 靠近淮海广场商务圈，实已经封验小学，繁荣新村小学，清江中学。2300㎡景观广场，近销售率顶，明年4宅，标志约80%。 月交付。 淮海西 齐全 偏大 市心名配套较为户型面积价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 售完（均价2800）。 ㎡185㎡ 温州花苑 开发商：淮安新湖房地产开发有限公司

价格情况 规划情况 主力户型（㎡） （均价） 占地100亩，总建12二房：83㎡三房：98万平米，绿化率>30%，㎡127㎡122㎡124由两幢小高层和34幢㎡132㎡134㎡四房：多层组成。一期17幢142㎡ 多层，约680户。 馆 区 均价2600 院，淮州宾店，八二医销售率约90% 已经封顶，12月交付 代健康人文社周边商业配套齐全 居住环境较差 幽兰都大酒打造现配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 淮海第一城 开发商：淮安华立曙光置业有限公司

主力户型规划情况 （㎡） （均价） 价格情况 配套情况 销售率 工程进度 项目优势 占地300亩，总建30万，三房：128平起价：2800元，卖场、酒店、银一期建筑面积29028㎡，方米 总户数176套。 均价：3100元 行、学校、医院 期预计年底开盘 一期已售完，而封顶 配套齐全 处于市中心，各板块分析：市中心版块是淮安商业最为集中的区域，其商品房销售一直保持着全市最高价格。目前普通类住宅销售均价已达到2950元/㎡，个别项目如[加州城]售价已突破3000元最高价达到3180元/㎡。但因老城区地理位置所限，整个区域推盘量不多，后续推向市场的项目还有：[淮海第一城]二期、[金马广场]。 2、 淮中新校区板块

地理范围：以国家级重点中学—淮阴中学新校区为中心，北至里运河、南至京杭运河、东至淮海南睡、西至天津路。 所属区域：清浦区

代表楼盘：金伦.汇景园、新淮中花园、日月星辰、瑞福莱花园、财富广场、

金伦.汇景园 开发商：淮安金轮阳光房地产开发有限公司

主力户型规划情况 （㎡） （均价） 价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 总占地80亩，三房两一期21幢多层厅：141已经售完（均价㎡,1433000），二期两㎡ 幢11层。 价2900 起价2500，均紧邻新淮中等多所名校，与市心福地，800亩楚秀园为40%（88户） 邻。欧式内廷景观广场。 已经封顶 层峰人家 齐全 较大 配套较为户型面积新淮中花园 开发商：淮安市美佳房地产开发有限公司

价格情况 规划情况 主力户型（㎡） （均价） 总占地24085㎡，总一房：43㎡-76淮阴中学，建71106㎡，共336㎡二房：70㎡浦东实验学户。容积率2.7密度-122㎡三房：均价2700 校，银行，35.2%绿化率42%。由153㎡-158㎡超市 一幢18+1高层和4幢四房：168㎡ 户，销售率约90%，高层共76中 小区 售，销售率约现房 居是淮边有成熟很合理 前年底开盘销我家邻生活区，周设计不是小高层共260户，位居名校高层户型配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 9+1板式小高层组成。 30%。 日月星辰 开发商：江苏苏中集团

价格情况 规划情况 主力户型（㎡） （均价） 用地面积137415多层：（二房：平方米总建筑面99㎡115㎡118积202447平方米㎡三房：128㎡容积率1.473绿地132㎡136㎡）率35.2%，由17小高层：（三房：幢多层和两幢10145㎡） 层小高层组成 活环境及人文环境。 80%。 主义 施齐全，具备良好的生均价2800 东实验学校 售率约新淮中，浦开盘，销现房 景化购物餐饮各项配套设一 典风中学，举步之遥，周边型比较单4月28号新经隔，新淮中，浦东实验小高层户社区富泰花园一街之配套情况 销售率 工程进度 求 地理位置优越，与大型主诉项目优势 项目劣势 瑞福莱花园 开发商：淮安红旗建设发展有限公司

主力户型规划情况 （㎡） 价格情况 配套情况 （均价） 位于清浦区销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 占地27亩，总建5二房：95㎡万平方米，绿化117㎡三率>35%，由一幢15房：127㎡层小高层和6幢多147㎡四层组成，其中多层房：158㎡ 现已售完 相邻。 院； 小学等名校店银行；医售率约50%。 均价2800 路；超市，酒盘，小高层销已经封顶 生活 新淮中，实验路28路383月18号开品位高层次设施齐全。与套不是很多。 边生活配套小区自身配交通：1路12成熟地段，周财富广场 开发商：淮安金龙房地产开发有限公司

主力户型规划情况 （㎡） （均价） 汇聚智者眼地段位置好，户型较为单价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 由两幢19层3房：133㎡；起价约3000，淮安实验小学，销售率约已经封顶，10组成。1-3层4房：158㎡；最高价3800 运河广场，淮安为商铺。 跃层：216-246㎡ 二院，时代超市购物商圈，十二条公交车停靠。 90%。 月底交付。 光，发现成功未来。 周边配套齐全，生活环境优美。 一，自身配套较少。 板块分析：该板块作为淮安城市副中心，其商业与市区对接的同时更侧重于对住宅的开发，目前所开发的项目大多围绕着淮中校区周边展开，以[新淮中花园]为代表的楼盘有：书香华庭、日月星辰、浦东花园、东方花园、金伦·汇锦园等等，该板块的目前普通住宅的销售价格已接近市中心房价，销售均价为2800元/㎡。 3、 城北板块

地理范围：古黄河沿线，东至南昌路；西至西安路；南至古黄河；北至小营广场。 所属区域：淮阴区

代表楼盘：城中花园、南洋花园、江淮人家、东升花园、多瑙河·国际公寓、益兴名流三期、富豪花园二期 城中花园 开发商：淮安冠万房地产开发有限公司

规划情况 主力户型（㎡） 价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 （均价） 总建3万平米，在售三期由两幢11层小高层组成，共110户。 一房：61.24㎡三房：125㎡126㎡132㎡112㎡131㎡106㎡133㎡ 均价天明中学，4月开盘，销售率约90% 已经封顶，8月29号开始交付。 淮阴醉中熟小区，心，风情蓝配套较为水岸 齐全 单一 户型比较周边有成2500-2600 卫校，医院 南洋花园 开发商：江苏汇丰房产实业有限公司

主力户型规划情况 （㎡） 总建30760二房：86㎡㎡，一期由6三房：123㎡幢多层组成，106㎡108㎡ 约200户。 最低2455最高2855均价2600 农工商超市 （均价） 开明中学，淮海已经封顶，明中学，市一院，区妇幼保健院，销售率约80% 始交付。 南洋风情花年3-4月开园社区 为齐全 较少 小区，配套较一，自身配套周边有成熟户型比较单价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 江淮人家 开发商：淮安平安房地产开发有限公司

价格情况 规划情况 主力户型（㎡） （均价） 总建8万平米，一期户型：（四房134㎡一期两幢多层共143㎡）二期户型：（二房：54户，二期6幢73㎡79㎡95㎡三房：982500-2600二多层，年底开盘，㎡102㎡121㎡154㎡四明年年底交付，房：134㎡143㎡） 目前正在拆迁。 学 期：约2700 园，王营镇小社区 美 学，机关幼儿约30% 一期：医院，淮州中销售率现房 化高尚住环境优面积偏大 体园林齐全，居一期户型民公园，淮阴打造立周边配套新华书店，市配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 东升花园 开发商：淮安市华发置业有限公司

主力户型规划情况 （㎡） 总建约12000三房：150（均价） 均价50米盐河规划生态销售率约60% 价格情况 配套情况 销售率 度 盐河边，淮阴现房 区，成熟花园为齐全，居住大，周边配套自身配套较户型面积偏工程进主诉求 项目优势 项目劣势 ㎡，由两幢9层㎡159㎡四2500-2600 绿地，60米迎宾喷组成，共72户。 房：170㎡ 泉，1300平米会所 小区 环境优美 不是很多。 益兴名流三期 开发商：南通益兴房地产开发有限公司

价格情况 规划情况 主力户型（㎡） （均价） 住宅均价占地面积：30亩，主力户型为130平方总建面积：4.5㎡ 米的三房 4幢小高层，2户 6000元/㎡ 商业均价：超市、银行 2600元/㎡，农贸市场、95% 即将交房 大社区大规模 户型较差 配套情况 销售率 工程进度 项目优势 项目劣势 富豪花园 （二期） 开发商：淮安富豪房地产开发有限公司

价格情况 规划情况 主力户型（㎡） （均价） 总占地：300两房：82㎡，均价2580元/㎡车库：800元/学校、医院、95% 亩、总建筑约：三房：115㎡ 公园、卖场 已交房 齐全 于简单，无机周边各项配套外立面设计过配套情况 销售率 工程进度 项目优势 项目劣势 28万㎡、绿化：36% ㎡ 动车库 多瑙河国际公寓 开发商：淮安平安房地产开发有限公司

价格情况 规划情况 主力户型（㎡） （均价） 总占地120亩一期建三房：95㎡，筑面积约3万平方米，四房：119㎡ 总户数282套 元/ 场 金牌社区 动力量大 均价250㎡0学校、农贸市40% 即将封顶 国人居环境带、推较少 配套情况 率 淮安首例中沿河风光周边配套销售工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 板块分析：该板块的主要特征为大多数项目都沿着古黄河与盐河畔开发，以[富豪花园]为代表的楼盘有：益兴名流、城中花园、东升花园、多瑙河国际公寓；还有尚为开盘的：法国小城、九天华城等等。由于两河之隔，目前该区域的商业氛围还较为薄弱，但在居住方面，前几年已成功的开发过一些诸如：黄河花园、阳光花园、樱花小区等一些住宅小区，基本上已形成一个生活区。目前该区域普通商品房的销售均价在2500-2600元/㎡，特别是作为城市北大门，与涟水县相邻，一大部份的城乡转移群体将拉动该区域商品房的需求。

4、开发区板块

地理范围：以钵池山公园为中心，东至火车站；西至水渡广场；南至里运河；北至古黄河。 所属区域：清浦区

代表楼盘：东方曼哈顿、亿鑫花苑舒沁园、威海花园、心港湾、紫荆苑、世袭雅园、比佛利四期、香格里拉、 东方曼哈顿 开发商：淮安市东方房地产开发有限公司

主力户型规划情况 （㎡） 总建约2万平三房两厅：米，一幢19层，139㎡四房两一幢22层，一层厅：148㎡ 4户，共140户。 最高3000 中医院，中山医院。 一层50，清浦实验学校；市户） 号交付。 观豪宅。 2188，加水利大厦；新淮中，60%（140顶，12月31活，公园景全 较大 （均价） 起价紧邻市大厦和8月30号封国际都会生配套较为齐户型面积价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 亿鑫花苑舒沁园 开发商：淮安鑫昊房地产开发有限公司

规划情况 主力户型价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 （㎡） 现房两幢多层，期房由3（均价） 现房新淮中，钵池9月2号开盘即将封顶，明山公园，商业品质/品位/销售，目前认中心，会展中购约10%。 心 年5-7月交舒适/舒心 付。 淮安未来的中心城区，文户型设计不化中心，商务是很合理。 中心和政治中心。 幢多层（明年两房：99㎡2418-2518；期5月交付）和一幢小高层（明年7月交付）组成。 三房：144㎡148㎡ 房小高层起价2578加一层加50 威海花园 开发商：淮安华兴房地产开发有限公司

主力户型规划情况 （㎡） （均价） 价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 两房：87㎡总建筑面积三房：5万平方米，100-110㎡共500户，一115㎡期由5幢多142.78㎡四层组成。 房：140㎡ 深圳路小学。 住环境优美。 均价2200 银行，金瑞医院，户） 住宅 绿化广场，居不是很全。 路18路直达，建设80%（250现房 坐标全景观120亩中心自身配套都4路28路17路33销售率约新城市原点大的新区周边配套和依托全市最河畔花城 开发商：淮安金太阳房地产开发有限公司

主力户型规划情况 （㎡） 总建45万平方米，两房：88㎡一期总建13万平101㎡三房：均价约2700 （均价） 钵池山公园，浦东实验小学，新淮中，认购率约社区幼儿园，亲子广场等十处景观。 40%。 二期10月居住环境开盘，明年年底交付，已经封顶。 一河人生优美，配两岸花 套齐全 二期13000㎡，一128㎡137㎡ 价格较高 价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 方米（已经售完），115㎡119㎡幢框架6层。 心港湾 开发商：淮安市盛华房地产开发有限公司

主力户型规划情况 （㎡） 总建筑面积47930㎡，一期4幢多层总户数约156户。 两房：91.98㎡价格未定 105㎡109㎡ 金瑞医院，电视大学 认购。 （均价） 靠近市户型比较单局和水利局，9月1号开始即将封顶 色生活 的行政中心 很齐全 心属之地，本位于开发区一，配套不是价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 紫荆苑 开发商：淮安龙马房地产开发有限公司

规划情况 主力户型（㎡） 价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 （均价） 总占地3.9374公顷，总多路公交建6.2万㎡，容积率两房：91㎡1021.58绿化率35%其中住㎡三房：120㎡宅总建5.425万平米，126㎡复式：由11幢多层和3幢9层130-160㎡ 组成共452户，商业6870平方米。 交。 楼盘。 定 18路33路公幢，价格未前4路17路始认购。 交付。 文化经典一期1-8休闲广场，门9月底开明年3-4月文化社区 设部人居套较少。 即将封顶，城市中产唯一获建周边商业配架空式中庭直达，淮安世袭雅园 开发商：淮安浩源房地产开发有限公

价格情况 规划情况 主力户型（㎡） （均价） 总建9万平米，由3幢小高二房：99㎡三房：均价2280 层和15幢多层组成，共650103㎡四房：115业街，酒开盘 明年6月交米现代较好，淮配套较4500㎡商9月底即将封顶，9万平内部配套目前周边配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 户。其中一期第一批180户已经认购了90几套，第二批年底开盘，价格待定。 ㎡128㎡ 店式服务 付。 人居精安首席节少。 英社区 能环保建筑。 比佛利四期 开发商：淮安诚益房地产开发有限公司

主力户型规划情况 （㎡） 总建9280㎡，一幢12层框剪结构，共144户。 二房：120起价2480，均㎡三房：140价2700 ㎡ 公园 靠近钵池山销售率约10% 已经封顶，明无 年4月交付。 美 齐全 居住环境优周边配套不（均价） 价格情况 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 东方明珠花园 开发商：淮安天瑞房地产开发有限公司

价格情况 规划情况 主力户型（㎡） （均价） 配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势 一期两幢17层，总建约2万平米，共136户。 二房：87.12㎡三房：134㎡138㎡跃层：143.98㎡ 起价2480，均价2800 靠近钵池山公园 去年年底开盘，销售率约80% 已经封顶，下聚东方灵气，居住环境优个月22号交闪明珠之光 付。 美 齐全 周边配套不香格里拉 开发商：淮安今创智思房地产开发有限公司

价格情况 规划情况 主力户型（㎡） （均价） 占地538亩，总建约100万平靠近钵池山米，绿化率约31%，密度22%，容积率2.2，总户数约5000户。 80㎡-130㎡ 价格未定 公园 期未定 动工 生活 认购日探，即将门，领秀优美 不齐全 正在勘国际名居住环境周边配套配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势

板块分析：该区域作为近几年一个新兴的板块，其住房供应量占据了整个市场一定的份额。在自然景观方面也占据了一定的优势，因此也是高档楼盘较为集中的区域，目前该区域开发的项目主要在钵池山公园沿线及深圳路两侧。

作为新兴的居住小区，其主要特征为单个项目开发规模大、品质上乘，目前普通住房的销售均价在2100-2500元/㎡。但因其紧邻火车站，又是纯居住社区，因此该板块后期的增值潜力较大。 ※ 06年4月份-8月份商品房交易面积情况

成交面积情况1000008000060000400002000004月份5月份6月份7月份8月份29184.9856758.1944182.1846680.41单位：平方米成交面积80947.54

四、 三级市场分析

由于淮安市房地产市场起步较晚，因此二手房交易市场远没有一手房来的活跃，据网上公布的数据显示，目前交易的二手房年限主要为95年前与00年后的商品房，交易年限两级分差较大，再加上国家对交易商品房居住年限

的控制，所以在2000年后建的商品房在二手交易量上更加萎缩，因此淮安的二手房交易市场更显冷清。以下是各区域二手房交易的抽样调查：

区域 项目名称 入住时间 楼层 面积（㎡） 总价（万元） 单价（元/㎡） 装修 备注 65㎡阁楼、8富豪花园 淮阴区 黄河花园 北京新村 清河区 丹桂苑 浦东花园 清浦区 富春花园 开发区 深圳小区 1999 1992 2/6 5/5 128 70 38 12 2968 1714 中档 毛坯 无 无 2003 2003 6/6 5/6 1.5 156.09 50 55 2638 3520 毛坯 中档 无 无 2001 1990 3/5 5/6 149 60 43 14 2885 2333 中档 毛坯 2003 6/6 111 32 2880 中档 ㎡车库 无 无

第三篇 项目分析

一、项目概括

1、位置：本地块位于淮安市清浦区，紧邻市区第一主干道淮海路城南段东侧，东至明远路（规划中），西至淮海南路，北至正大路，南临淮安高教园区。距市中心约5公里。 2、项目周边配套

※ 学校：城南中心小学、城南中学

※ 医院：清浦区人民医院

※ 交通：1路终点站、17路、22路 ※ 菜市场：城南菜市场

※ 生活小区：怡景花园、月季花园 二、项目周边竞争楼盘分析 案名：月季花园

开发商：淮安苏源房地产开发有限公司 总占地面积：222.8亩

总建筑面积：231584㎡，其中住宅多层：50904㎡（424套）、高层：116900㎡（941套）、复式40841㎡（222套）、商业：8400㎡。 建筑密度：23% 绿化率：35% 容积率：1.56

车库：地上357个、地下：503个

工程进度：即将全部封顶 项目配套：幼儿园、会所 销售状况：尚未开盘

项目分析：该项目紧邻大学城，2004年由拍卖的形式得到该幅地块，当时出让底价为00万元，最终苏源以13380万元的成交价取得该地块，折合成每亩地价为60.05万元。项目第一阶段为复式结构，现外墙已落架，后期部份也将陆续封顶，但至目前为止带项目仍未对外销售。

三、项目SWOT分析 ● 优势点

※ 环境：本项目毗邻淮安高教园区，在物业品质上易形成以浓郁文化气息为背景的高尚生活社区。 ※ 规模：本项目占地100亩，后期开发可利用短、平、快的模式迅速分化产品，加快项目资金的回笼， ● 势劣点

※ 目前该区域内的各方面的生活配套都相对较薄弱，银行、超市几乎为零。 ※ 同样因为本案规模原因，因此在社区配套上无法做大。

● 机会点

目前该区域尚属开发初期，竞争楼盘较少，再加上旧城改造的实行，在短期内将形成市场的大量需求。 ● 威胁点

本案所处的位置虽然属于新区，但是离真正的生活区域还有相当距离，再加上淮安目前各区域的房价差距不是很大，而区位优势却犹为明显，在相对条件下市区房产是大部份客户的首选，从而也扩大了客户的选择空间，因此后期在市场客户的瓜分上存在着一定的压力。 四、项目潜在客户分析 ※ 客户群体定位：

1、高教园区教师：通过了解，目前园区内各类院校只提供数量较少的教师宿舍，大部份教师还是以自己买房为主，而且此类院校教师的收入水平与房价相比，购买能力完全没有问题。

2、当地拆迁户：虽然当地有提供拆迁安置房，但众所周知安置房无论在建筑品质以及生活配套各方面与商品房相比都略显逊色。因此拆迁户也是一个主要的市场。 3、当地各机关公务员：

4、当地知名企业高管：

5、投资客：作为[大学城]旁的住宅小区，四所各大院校学生的租赁需求将是该区域房产的一大特点，庞大的租赁市场带动的将是投资客的蜂拥购买。

注：“大学城”全称为淮安市高等教育园区，占地约10平方公里，是苏北及周边地区中高级专业技术人才培养基地，大学科技园和实训产业园，国内外名牌高校的办学区，地方经济的动力源和优秀文明社区。前期建设约3.01平方公里的淮阴工学院、淮安信息职业技术学院和江苏食品职业技术学院3个高等院校的新校区已投入使用，另安排国家大赛标准的体育中心、医院等、中心花园。后期工程建成后，“大学城”可达到10平方公里范围，市内其他各专业学校将统一进园并兴建综合性大学。